【正文】 有關(guān)問(wèn)題的通知 》 和 《 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問(wèn)題的通知 》 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》 。第三　保險(xiǎn)投資計(jì)劃216。 保險(xiǎn)資金在我國(guó)數(shù)量龐大，保險(xiǎn)資產(chǎn)總量高達(dá) 15000億人民幣，一直以來(lái)缺少投資途徑。216。 2023年初，保監(jiān)會(huì)開(kāi)始鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)， 2023年 3月28日 《 保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法 》 出臺(tái)。 《 辦法》 出臺(tái)后，保險(xiǎn)公司的投資計(jì)劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施。216。 ６月２６日 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 （簡(jiǎn)稱 《 意見(jiàn)》 ）明確表示，允許符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司逐步擴(kuò)大資產(chǎn)管理范圍。 《 意見(jiàn) 》 明確表示，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金直接或間接投資資本市場(chǎng)，逐步提高投資比例，穩(wěn)步擴(kuò)大保險(xiǎn)資金投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模和品種，開(kāi)展保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)試點(diǎn)。 保險(xiǎn)投資計(jì)劃框架167。 　　　　　 保監(jiān)會(huì)受益人 保險(xiǎn)公司受托人獨(dú)立監(jiān)督人 托管人基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申請(qǐng)委托資格批準(zhǔn)委托合同申請(qǐng)投資計(jì)劃批準(zhǔn)指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項(xiàng)目劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn)指令保險(xiǎn)投資計(jì)劃案例分析216。 雖然保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)仍處于試點(diǎn)階段，但各大保險(xiǎn)公司都開(kāi)始積極參與，目前還缺少成功的直接投資的案例。216。 下面案例是一個(gè)保險(xiǎn)公司間接收購(gòu)成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱 “平安信托 ”）與中信深圳（集團(tuán)）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購(gòu)買深圳中信城市廣場(chǎng)部分股權(quán)。保險(xiǎn)投資計(jì)劃的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 資金成本低，和銀行貸款利率相當(dāng)；167。 資金量大，雖然也受 200份限制，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響；劣勢(shì)167。 目前，政策受限制，審批復(fù)雜；167。 門檻高；保險(xiǎn)計(jì)劃最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)216。 在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，平安、中國(guó)人壽、人保以及泰康人壽正在選擇基礎(chǔ)設(shè)施投資的具體項(xiàng)目，投資金額已經(jīng)基本確定為 120億元人民幣。而值得注意的是四家保險(xiǎn)公司是以合伙的形式開(kāi)始了這次項(xiàng)目選秀。據(jù)了解，此次可供選擇的項(xiàng)目包括上海世博會(huì)、公路、上海地鐵，此外還有機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目。 216。 保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域已為期不遠(yuǎn)。216。 保險(xiǎn)投資計(jì)劃結(jié)構(gòu)類似于信托結(jié)構(gòu)，也受信托 200份的限制，但由于保險(xiǎn)資金龐大，沒(méi)有實(shí)際影響，資金利息與銀行貸款利率相近，資金計(jì)劃還需報(bào)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，由于存在一定限制，目前實(shí)行有困難。216。 考慮到保險(xiǎn)資金對(duì)于安全性的要求，可以預(yù)見(jiàn)保險(xiǎn)資金對(duì)于房地產(chǎn)投資的門檻會(huì)制定的比較高，投資方向多選擇風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資，如購(gòu)買成熟物業(yè)等。保險(xiǎn)相關(guān)的法律法規(guī)216。 國(guó)內(nèi)未出臺(tái)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)， 2023年 3月份出臺(tái)了 《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法 》 。第四　 國(guó)內(nèi) IPO216。 國(guó)內(nèi) IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國(guó)內(nèi)主板 A股或 B股上市融資，目前，我國(guó)滬深兩市共有 90家房地產(chǎn)上市公司。國(guó)內(nèi) IPO案例分析216。 今年保利地產(chǎn) A股在上證所掛牌交易，股票代碼為 600048。保利地產(chǎn)此次公開(kāi)發(fā)行 15000萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)為 /股，對(duì)應(yīng)市盈率 倍，網(wǎng)上發(fā)行占 80%，募集資金總額為 。本次發(fā)行后，公司總股本為 55000萬(wàn)股，每股凈資產(chǎn)為 ，以去年業(yè)績(jī)按最新股本計(jì)算每股收益為 。網(wǎng)上發(fā)行股份今日可交易，網(wǎng)下配售部分3000萬(wàn)股則要鎖定 3個(gè)月。 國(guó)內(nèi) IPO的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 籌資量大、融資能力強(qiáng) 。167。 資金使用時(shí)間長(zhǎng)、分散風(fēng)險(xiǎn) 。167。 提高公司價(jià)值等。劣勢(shì)167。 門檻高 ,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)都有較高要求；167。 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對(duì)較高；167。 減少原股東控制權(quán)；167。 增加公司相關(guān)義務(wù) 國(guó)內(nèi) IPO最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216。 1999年下半年，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市禁止解除，但政策上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。216。 總體上講，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市的 成功案例比較少，所以有相對(duì)較多的企業(yè)選擇海外上市或者買殼上市?！　　　?總結(jié)216。 上市融資已經(jīng)超出了融資的范疇，上升到了資本運(yùn)作的高度，上市融資被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為最好的融資方式。216。 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業(yè)做大做強(qiáng)的唯一途徑。國(guó)內(nèi) IPO相關(guān)的法律法規(guī)國(guó)內(nèi)上市方面法律法規(guī)有 :167。 《 公司法 》167。 《 證券法 》167。 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知 》167。 《 上海交易所上市規(guī)則 》167。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》第五 　境外 IPO境外 IPO有如下幾種方式：216。 內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（ IPO）216。 涉及境內(nèi)權(quán)益的境外公司在境外直接上市（ IPO）216。 國(guó)內(nèi) A股上市公司的境外分拆上市國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況216。 目前，中國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市有 17家，新加坡上市 1家。香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 中國(guó)海外 9 上海復(fù)地2 合生創(chuàng)展 10 上海置業(yè)3 富力地產(chǎn) 11 首創(chuàng)置業(yè)4 雅居樂(lè)地產(chǎn) 12 北辰實(shí)業(yè)5 百士達(dá) 13 世茂中國(guó)6 華潤(rùn)置地 14 湯臣集團(tuán)7 新世界中國(guó) 15 上海證大8 天安中國(guó) 16 沿海集團(tuán)17 綠城中國(guó)控股 新加坡上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 陽(yáng)光股份 　 　境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市準(zhǔn)備階段： 于 2023年開(kāi)始謀劃香港上市，為配合上市，有如下準(zhǔn)備：167。 2023年富力集團(tuán)出資 15個(gè)億在珠江新城興建兩個(gè)超五星級(jí)酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。167。 連續(xù)幾年在廣州、天津市場(chǎng)取得土地，已獲得上市所需要的土地儲(chǔ)備。167。 2023年，富力與摩根士丹利、上海盛融公司成立合資公司，收購(gòu)北京富力雙子座寫字樓 B座，以提升自身品牌價(jià)值。167。 保薦人的選擇：167。 瑞士信貸第一波士頓和摩根士丹利為上市計(jì)劃的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人、聯(lián)席保薦人。167。 兩大著名投行幫助廣州富力地產(chǎn)股份有限公司完成 IPO，各募資 元 。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市時(shí)間的選擇：167。 2023年上半年，政府宏觀調(diào)控開(kāi)始，天津順馳、雅居樂(lè)等紛紛推遲香港上市計(jì)劃，廣州富力則原計(jì)劃不變。167。 據(jù)富力董事長(zhǎng)李思廉解釋，富力有超過(guò)十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要為中檔住宅，宏觀調(diào)控對(duì)富力的影響不大。富力集團(tuán)的招股說(shuō)明書(shū)中有兩個(gè)亮點(diǎn)167。 1. 過(guò)去三年股本收益率都接近 30％，預(yù)測(cè) 2023年利潤(rùn)為 幣。167。 2. 富力與大摩和瑞士信貸簽的是包銷協(xié)議。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析富力集團(tuán)上市前資產(chǎn)負(fù)債情況：167。 根據(jù)富力 2023年中期財(cái)務(wù)報(bào)表（按香港財(cái)務(wù)制度）167。 總資產(chǎn)： 167。 負(fù)債 ： 167。 總權(quán)益： 167。 半年主營(yíng)營(yíng)業(yè)額： 167。 毛利： 2023年 7月 14日，富力與香港主板正式交易，以 ，收市價(jià)為 港幣。167。 富力集團(tuán)當(dāng)日籌資額達(dá) 22億港元。境外 IPO的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 上市過(guò)程簡(jiǎn)單；167。 再融資靈活性強(qiáng)、難度低；167。 能與國(guó)際化接軌。 劣勢(shì)167。 上市成本高，上市要求高；167。 維持上市公司地位成本更高；167。 上市地點(diǎn)選擇很重要。境外 IPO最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216。 最近國(guó)內(nèi)企業(yè)頻頻去香港上市，其數(shù)量超過(guò)國(guó)內(nèi) IPO數(shù)量，為國(guó)內(nèi)大多數(shù)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市的首選?！　　　?總結(jié)216。 國(guó)內(nèi) IPO與境外 IPO各有優(yōu)勢(shì)；216。 國(guó)內(nèi)上市對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)簡(jiǎn)單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）；216。 境外上市，要求高，但國(guó)際化程度高，再融資方便；216。 在現(xiàn)階段，境外 IPO的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多于國(guó)內(nèi) IPO的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。境外 IPO相關(guān)的法律法規(guī)中國(guó)內(nèi)地企業(yè)到海外上市必須遵守兩個(gè)方面的法律規(guī)定：167。 一是中國(guó)內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策；167。 二是要遵守上市國(guó)家或地區(qū)的法律和規(guī)章。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)選擇香港上市，極個(gè)別有在新加坡上市。第六 買殼上市216。 由于直接上市門檻很高，審批時(shí)間長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。216。 這樣，可以通過(guò)買殼上市來(lái)實(shí)現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)購(gòu)買一家上市公司一定比例的股權(quán)來(lái)取得上市地位，然后通過(guò)反向收購(gòu)的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市情況自 2023年以來(lái)，有二十多家房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼上市序號(hào) 收購(gòu)方 殼公司 序號(hào) 收購(gòu)方 殼公司1 浙江新湖 哈高科 13 恒大集團(tuán) 瓊能源2 北京萬(wàn)通房產(chǎn) 先鋒股份 14 北京大龍地產(chǎn)公司 內(nèi)蒙古寧城老窖3 廣東粵泰房地產(chǎn)集團(tuán) G東華 15 國(guó)美集團(tuán) 中關(guān)村4 上海浦慶投資 ST運(yùn)盛 16 沿海地產(chǎn) ST華豐5 北京科技園置業(yè) 萬(wàn)里電池 17 北京金融街 重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)6 北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 貴華旅業(yè) 18 中糧集團(tuán) G寶恒7 北京嘉利恒德房地產(chǎn) 湖北車橋 19 新時(shí)代地產(chǎn) ST高斯達(dá)8 北京星標(biāo) 大連渤海 20 海印集團(tuán) 茂化永業(yè)股權(quán)9 華頓國(guó)際 遼房天 21 廣州恒燁實(shí)業(yè)公司 ST康賽10 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司 長(zhǎng)春長(zhǎng)鈴實(shí)業(yè) 22 廣東天健集團(tuán) 美達(dá)股份11 泰躍集團(tuán) 湖北金環(huán) 23 華普集團(tuán) 武昌魚(yú)12 天倫集團(tuán) 龍發(fā)股份 24 上房集團(tuán) 嘉豐股份買殼上市框架房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 殼公司（上市公司收購(gòu)上市公司控股股權(quán)反向收購(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入買殼上市案例分析沿海收購(gòu) ST豐華上海久昌 上海海港 南上海商業(yè) 房地產(chǎn) 淄博三河 東方 沿海地產(chǎn)投資（中國(guó)）公司ST上海豐華股份轉(zhuǎn)移競(jìng)買成為第一大股東深圳爾泰投資公司出售部分資產(chǎn)剝離無(wú)關(guān)資產(chǎn)出售部分資產(chǎn)包括：北京紅獅涂料有限公司上海 3601號(hào)房產(chǎn)沿海鞍山公司全資子公司鞍山高新開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)主業(yè)注入沿海收購(gòu) ST豐華216。 沿海集團(tuán) 1997年 10月在香港聯(lián)交所掛牌上市 ，投資大陸房地產(chǎn)十余年，有較強(qiáng)的實(shí)力；216。 ST華豐是以筆業(yè)為主業(yè)的上市公司，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)營(yíng)不景氣，大股東頻繁更換，是一個(gè)合適的殼公司；216。 沿海集團(tuán)通過(guò)競(jìng)買取得了 ST華豐第一大股東的地位，得到了一個(gè)殼公司；216。 通過(guò)資產(chǎn)重組注入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將 ST華豐改變成一個(gè)以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司；216。 這樣，沿海集團(tuán)就同時(shí)擁有了一家香港上市公司、一家國(guó)內(nèi)上市公司，形成了一個(gè)非常有利的發(fā)展格局。買殼上市的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 可以回避上市繁雜的手續(xù)、規(guī)避上市的限制 ；167。 時(shí)間短，首次上市一般需要三年的準(zhǔn)備時(shí)間和上市輔導(dǎo)期，買殼上市則大大縮短了這個(gè)時(shí)間。劣勢(shì)167。 買殼上市有其特殊風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)進(jìn)入上市殼公司后，要承擔(dān)原有的債務(wù)、糾紛等。167。 如果殼資源不理想，再融資難度也會(huì)很大，時(shí)間也很長(zhǎng)，上市在融資難度比較高。買殼上市的最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216。 最近由于缺少合適的殼資源，這種上市方式發(fā)生的不多；　　　　 總結(jié)216。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)買殼上市的房地產(chǎn)公司有 24家，但其中只有 4家實(shí)現(xiàn)了增發(fā)， 2家獲得了配股。其余的尚未通過(guò)買殼實(shí)現(xiàn)再融資的目的。216。 買殼上市是一把雙刃劍，如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問(wèn)題，會(huì)成為一種好的進(jìn)入資本市場(chǎng)的方式。216。 否則，則可能不但達(dá)到不了在融資的目的，還可能付出慘重的代價(jià)。買殼上市相關(guān)的法律法規(guī)216。 《 公司法 》 ；216。 《 證券法 》 ；216。 《 發(fā)行股票公司信息披露實(shí)施細(xì)則 》 ；216。 《 禁止證券欺詐行為暫行辦法 》 ；216。 《 上海交易所上市規(guī)則 》 ；216。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》 等 第七 ，造殼上市216。 造殼上市是指國(guó)內(nèi)欲上市的公司首先通過(guò)控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)該境外公司，注入國(guó)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。216。 即所謂的 “紅籌模式 ”。造殼上市框架境外境外公司 上市公司國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)境內(nèi) 控股、設(shè)立、合資申請(qǐng)上市控股反向收購(gòu)注入造殼上市案例分析境外2023年，公司計(jì)劃在美國(guó)紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔(dān)任主承銷商。 SOHO(中國(guó) )注冊(cè)地 ：維京群島香港和美國(guó)上市北京紅石實(shí)業(yè)有限公司 境內(nèi) 設(shè)立申請(qǐng)上市ＳＯＨＯ現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外ＳＯＨＯ、長(zhǎng)城腳下的公社國(guó)內(nèi)控股項(xiàng)目造殼上市案例分析由于下面原因，上市計(jì)劃擱淺：216。 ＳＯＨＯ中國(guó)當(dāng)時(shí)的目標(biāo)招股市盈率高達(dá)５０倍，據(jù)說(shuō)部分承銷商聞之色變。216。 2023年１０月，國(guó)務(wù)院高層警告部分城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，言論一出，馬上令房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上陰影。市場(chǎng)一直擔(dān)心中國(guó)政府會(huì)推出壓抑樓市炒風(fēng)的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國(guó)地產(chǎn)股頓時(shí)失去吸引力。 綠城案例216。 2023年 1月 18日，綠城集團(tuán)在杭州召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布其海外控股公司 “綠城中國(guó)控股有限公司 ”已通過(guò)配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進(jìn)由 JPMan和 StarkInvestment組成的國(guó)際戰(zhàn)略投資者，募集資金 ，且其中 易所掛牌上市。216。 綠城集團(tuán)成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資的國(guó)內(nèi)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。綠城集團(tuán)融資結(jié)構(gòu)綠城集團(tuán)綠城中國(guó)控股有限公司才智控股有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)摩根大通、美國(guó) Stark Investment私募設(shè)立控股收購(gòu) 216。綠城控股在私募后再發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；216。準(zhǔn)備海外上市。綠城集團(tuán)融資總結(jié)216。 這是一個(gè)典型的融資組合案例、其采用了海外私募＋發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券＝海外 IPO,這樣就保證了 IPO的成功率。216。 但此種方式不