【正文】 216。其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。“夾層 ”信托融資模式案例分析216。寶利 7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品。寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資 5000萬元，分別持有項目公司 20%的股份， 60%。寶利 7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。財產(chǎn)信托 融資模式　　　 216。216。財產(chǎn)信托融資模式案例分析216。房地產(chǎn)信托的優(yōu)劣勢分析　　　　　　　 優(yōu)勢分析167。 費用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低；167。劣勢分析167。在實際操作中，開發(fā)商沒有把信托財產(chǎn)委托給信托公司，這樣對于信托公司和投資者風(fēng)險較大；167。 變現(xiàn)能力差；167。信托最新動態(tài)和總結(jié)　　　　　　 最新動態(tài)167。167。政策鼓勵一批實力強、業(yè)務(wù)精的信托公司擴大業(yè)務(wù)、做大做強?！　　　?　 總結(jié)167。信托相關(guān)的法律和法規(guī)216。《 中華人民共和國信托法 216。中國人民銀行 關(guān)于進(jìn)一步加強信托投資公司監(jiān)管的通知 、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知 和 《 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 第三　保險投資計劃216。216。 《 辦法》 出臺后，保險公司的投資計劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施。 ６月２６日 《 國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見 》 （簡稱 《 意見》 ）明確表示，允許符合條件的保險資產(chǎn)管理公司逐步擴大資產(chǎn)管理范圍。 　　　　　 保監(jiān)會受益人 保險公司受托人獨立監(jiān)督人 托管人基礎(chǔ)設(shè)施項目申請委托資格批準(zhǔn)委托合同申請投資計劃批準(zhǔn)指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項目劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn)指令保險投資計劃案例分析216。216。保險投資計劃的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 資金量大，雖然也受 200份限制，但沒有實質(zhì)影響；劣勢167。 門檻高；保險計劃最新動態(tài)和總結(jié)216。而值得注意的是四家保險公司是以合伙的形式開始了這次項目選秀。 保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域已為期不遠(yuǎn)。 保險投資計劃結(jié)構(gòu)類似于信托結(jié)構(gòu)，也受信托 200份的限制，但由于保險資金龐大，沒有實際影響，資金利息與銀行貸款利率相近，資金計劃還需報保監(jiān)會批準(zhǔn)，由于存在一定限制，目前實行有困難。 考慮到保險資金對于安全性的要求，可以預(yù)見保險資金對于房地產(chǎn)投資的門檻會制定的比較高，投資方向多選擇風(fēng)險低，回報穩(wěn)定的長期投資，如購買成熟物業(yè)等。 國內(nèi)未出臺保險資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)， 2023年 3月份出臺了 《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法 》 。 國內(nèi) IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國內(nèi)主板 A股或 B股上市融資，目前，我國滬深兩市共有 90家房地產(chǎn)上市公司。 今年保利地產(chǎn) A股在上證所掛牌交易，股票代碼為 600048。0%，募集資金總額為 。網(wǎng)上發(fā)行股份今日可交易，網(wǎng)下配售部分3000萬股則要鎖定 3個月。國內(nèi) IPO的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。167。167。劣勢167。 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對較高；167。 增加公司相關(guān)義務(wù) 1999年下半年，針對房地產(chǎn)企業(yè)的上市禁止解除，但政策上對房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。 總體上講，近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市的 　　　　 總結(jié)216。216。國內(nèi) IPO相關(guān)的法律法規(guī)國內(nèi)上市方面法律法規(guī)有 :167。 《 證券法 》167。 《 上海交易所上市規(guī)則 》167。 內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（ IPO）216。 國內(nèi) A股上市公司的境外分拆上市國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況216。香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 中國海外 9 上海復(fù)地2 合生創(chuàng)展 10 上海置業(yè)3 富力地產(chǎn) 11 首創(chuàng)置業(yè)4 雅居樂地產(chǎn) 12 北辰實業(yè)5 百士達(dá) 13 世茂中國6 華潤置地 14 湯臣集團(tuán)7 新世界中國 15 上海證大8 天安中國 16 沿海集團(tuán)17 綠城中國控股 新加坡上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 陽光股份 　 　境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市準(zhǔn)備階段： 2023年富力集團(tuán)出資 15個億在珠江新城興建兩個超五星級酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。 連續(xù)幾年在廣州、天津市場取得土地，已獲得上市所需要的土地儲備。 2023年，富力與摩根士丹利、上海盛融公司成立合資公司，收購北京富力雙子座寫字樓 B座，以提升自身品牌價值。 保薦人的選擇：167。167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市時間的選擇：167。167。富力集團(tuán)的招股說明書中有兩個亮點167。167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析富力集團(tuán)上市前資產(chǎn)負(fù)債情況：167。 總資產(chǎn)： 167。 總權(quán)益： 167。 毛利： 2023年 7月 14日，富力與香港主板正式交易，以 ，收市價為 港幣。 富力集團(tuán)當(dāng)日籌資額達(dá) 22億港元。 上市過程簡單；167。 能與國際化接軌。劣勢167。 維持上市公司地位成本更高；167。境外 IPO最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。　　　　 總結(jié)216。 國內(nèi)上市對國內(nèi)企業(yè)來說相對簡單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）；216。 在現(xiàn)階段，境外 IPO的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多于國內(nèi) IPO的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。 一是中國內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策；167。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)選擇香港上市，極個別有在新加坡上市。 由于直接上市門檻很高，審批時間長，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。 這樣，可以通過買殼上市來實現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實現(xiàn)間接上市的目的。 沿海集團(tuán) 1997年 10月在香港聯(lián)交所掛牌上市 ST華豐是以筆業(yè)為主業(yè)的上市公司，長期以來經(jīng)營不景氣，大股東頻繁更換，是一個合適的殼公司；216。 通過資產(chǎn)重組注入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將 ST華豐改變成一個以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司；216。買殼上市的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。；167。劣勢167。167。買殼上市的最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。 據(jù)統(tǒng)計，我國買殼上市的房地產(chǎn)公司有 24家，但其中只有 4家實現(xiàn)了增發(fā)， 2家獲得了配股。216。216。買殼上市相關(guān)的法律法規(guī)216。 《 證券法 》 ；216。 《 禁止證券欺詐行為暫行辦法 》 ；216。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》 等 造殼上市是指國內(nèi)欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國內(nèi)企業(yè)通過該境外公司，注入國內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。 即所謂的 “紅籌模式 ”。 SOHO(中國 )注冊地 ：維京群島香港和美國上市北京紅石實業(yè)有限公司 境內(nèi) 設(shè)立申請上市ＳＯＨＯ現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外ＳＯＨＯ、長城腳下的公社國內(nèi)控股項目造殼上市案例分析由于下面原因，上市計劃擱淺：216。216。市場一直擔(dān)心中國政府會推出壓抑樓市炒風(fēng)的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國地產(chǎn)股頓時失去吸引力。 2023年 1月 18日，綠城集團(tuán)在杭州召開新聞發(fā)布會，宣布其海外控股公司 “綠城中國控股有限公司 ”已通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進(jìn)由 JPInvestment組成的國際戰(zhàn)略投資者，募集資金 ，且其中 易所掛牌上市。 綠城集團(tuán)成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資的國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)。綠城控股在私募后再發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；216。綠城集團(tuán)融資總結(jié)216。216。造殼上市的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。劣勢167。造殼上市相關(guān)的法律法規(guī)中國內(nèi)地企業(yè)到海外注冊公司并上市必須遵守兩個方面的法律規(guī)定：167。 二是要遵守上市國家或地區(qū)的法律和規(guī)章。 借殼上市是指集團(tuán)公司或大型企業(yè)將下屬的一個子公司或部分資產(chǎn)改造后上市，然后在將其他資產(chǎn)注入，繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為。借殼上市案例分析華潤集團(tuán)華潤置地香港大陸北京華潤大廈上海華潤時代廣場深圳華潤中心控股擁有產(chǎn)權(quán)收購32億收購款借殼上市案例分析216。216。迅速完成了其業(yè)務(wù)模型的轉(zhuǎn)變，形成“住宅 +大型商場 ”業(yè)務(wù)架構(gòu)。 此種安排即有利于華潤置地業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，也使華潤置地收購了能長期收租的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得了長期潛在的資本升值。 而對華潤集團(tuán)來說，即沒有喪失對物業(yè)的控制，又獲得大量的現(xiàn)金。借殼上市總結(jié)216。 集團(tuán)可以通過上市公司這個融資渠道，進(jìn)行資產(chǎn)的重組；216。216。第九 存托憑證（ DR）上市216。 １９９３年青島啤酒、此后還有上海石化、馬鞍山鋼鐵、儀征化纖等八家，他們的主掛牌在香港，同時通過全球存托證方式（GDR）和美國存股證方式（ ADR）分別在全球和美國紐約證券交易所上市；216。第十 中國預(yù)托憑證（ CDR）216。Depository CDR是海外公司在中國內(nèi)地上市集資的一種方式，投資者購買 CDR就相當(dāng)于購買海外公司的股票。按照預(yù)期，在實現(xiàn)紅籌股發(fā)行 CDR后，藍(lán)籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行 CDR。 國內(nèi)證監(jiān)會目前還未正式開放這種融資途徑 按照中國的 《 公司法 》 規(guī)定，只有在中國內(nèi)地注冊的企業(yè)才能在內(nèi)地上市，境外公司和紅籌公司一律以外資身份營運。216。目前國內(nèi) A股市場能夠長期保持 30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在 A股市場上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國內(nèi)資本市場驚人的融資能力吸引了諸如中移動、中聯(lián)通、上海實業(yè)、聯(lián)想集團(tuán)及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國 A股預(yù)托證券市場上市。 中國日報商業(yè)周報報道，不久將有 4只紅籌股獲準(zhǔn)通過發(fā)行中國預(yù)托證券 (CDR)的資格。房地產(chǎn)領(lǐng)域的中國預(yù)托憑證的總結(jié)216。 估計政策出臺后，房地產(chǎn)領(lǐng)域最先收益的是香港和新加坡的十七家國外上市公司中的中海外、華潤置地這類的國有資產(chǎn)為主的大盤股；第十一 上市再融資上市公司的幾種再融資的渠道：216。；216。；216。以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券；216。：上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 非公開發(fā)行：指上市公司采用非公開方式，向特定對象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私募 再融資新規(guī)實施到 2023年 7月底為止，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有 96家上市公司實施了再融資或提出再融資意向；216。 另有 6家大盤股公司選擇了認(rèn)股權(quán)與債券分離交易的可轉(zhuǎn)債；216。 選擇配股的僅有 2家。 增發(fā) 配股 凈資產(chǎn)收益率 以往分紅情況 要求披露公司現(xiàn)金分紅信息 最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息 距前次發(fā)行的時間間隔至少一年 沒有時間間隔發(fā)行規(guī)模 配股總數(shù)不得超過總股本的３０％ 增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 可轉(zhuǎn)債具有債券融資成本低的特點，其票面利率一般為１％－２％；業(yè)績壓力輕（因為股本增加有個緩沖期）；政策環(huán)境較為寬松的優(yōu)勢。 增發(fā)、配股對上司公司業(yè)績有嚴(yán)格的要求；167。 可轉(zhuǎn)債的要求則更為嚴(yán)格，另外還存在償還風(fēng)險。 萬科首次發(fā)行可轉(zhuǎn)債是在2023年６月１３日，融資額為１５億元，其融資額幾乎相當(dāng)于萬科上市１１年來的總?cè)谫Y額，期票面利率為１．５％，轉(zhuǎn)債期限為５年。 在2023年再度發(fā)行可轉(zhuǎn)債，金額達(dá)１９億元。216。非公開發(fā)行216。216。 發(fā)行對象為非公開發(fā)行股票的特定對象應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：　　 (一 )特定對象符合股東大會決議規(guī)定的條件；　　 (二 )發(fā)行對象不超過十名。境外戰(zhàn)略投資者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國務(wù)院相關(guān)部門事先批準(zhǔn)。Limited 北京京冠房地產(chǎn)全資子公司關(guān)聯(lián)公司香港大陸全資子公司非公開發(fā)行購買房地產(chǎn)上市公司非公開發(fā)行案例分析216。Limited發(fā)行不超過 7272萬股流通 A股，購買 Starlex持有的北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100%股權(quán)。購買價款以京冠地產(chǎn)于 2023年 5月 31日的評估凈值 ，雙方協(xié)商確定為 。 G冠城與中國海淀（關(guān)聯(lián)企業(yè)）消除了同業(yè)競爭后，有利于公司進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)和加強獨立運作能力。此次收購將增加冠城股份公司土地項目儲備約為 55萬平方米 ,為公司未來幾年帶來約 40億元的銷售收入，公司的凈資產(chǎn)也從 。 這種非公開發(fā)行股份的私募方式，既能完成了募集資金的任務(wù)；167。 還能夠引進(jìn)戰(zhàn)略投資者提升公司治理，167。劣勢167。 公司在募集到新資本同時增加總股本的比例背景下，每股凈資產(chǎn)也不會得到大幅提升；167。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 20