【正文】 ，銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。41 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。 ?42 （五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。 對享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 ?44? （六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 ?46 （七）切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。 對各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光 。 要求各地加快建立健全 市場信息系統(tǒng)， 加強(qiáng)對市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格和房價變動趨勢。 同時加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)市場理性發(fā)展。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。52 東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。 53房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖54 （二）市場成交量逐步趨穩(wěn)。 但 9月份與 8月份相比，有 23個城市 成交面積環(huán)比有所增長。56 此外，買賣市場和租賃市場的比重有所改變。 一些擬購房者也轉(zhuǎn)為租房，租賃市場漸趨活躍。 9月份， 40個大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％提高到 ％； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％提高到 ％。 據(jù) 蘇州市 141個房地產(chǎn)中介信息采集點反饋的信息，今年三季度 120平方米以下的商品住房成交量占比達(dá)到 94%以上。 據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊抽樣調(diào)查， 9月份 70個大中城市 新建商品住房銷售價格 比去年同月上漲 %， 同比漲幅 分別較 8月份、 7月份漲幅低 、 ；比上月上漲 %， 環(huán)比漲幅 與 8月份持平。 一些正在銷售的樓盤價格表面看未做調(diào)整，但有的已通過送裝修、汽車、家電、契稅、物業(yè)管理費等方法 隱性降價 。 另據(jù)上海市調(diào)查，考慮送裝修、家具等隱性降價因素，一些高價位樓盤銷售價格 實際下降了 10％左右。 據(jù)人民銀行統(tǒng)計，截止 9月底， 商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個人購房貸款余額 分別增長 %和%， 比年初下降了 ， 個人住房貸款余額增幅已連續(xù) 17個月下降。 有的以 投資基金 參股方式，有的通過 信托融資 用于房地產(chǎn)項目貸款。66 （六）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善。67 閑置土地處置力度進(jìn)一步加大 。 土地價格繼續(xù)穩(wěn)中有升，三季度 居住用地地價比去年同期增長 1%，增幅比去年同期下降 分點。 隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和有區(qū)別的住房交易營業(yè)稅政策的實施，一些開發(fā)企業(yè)對正在開發(fā)或即將開發(fā)項目的設(shè)計方案作調(diào)整，增加中小戶型商品住房，以適應(yīng)市場的需求。 沈陽 某開發(fā)商將已經(jīng)建成長期滯銷的 180240平方米大戶型商品住宅，拆分改造成每套 8090平方米。 以 40個大中城市為重點的 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 的開通，為全面、及時、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、成交價格等真實情況，提供了便利。71 7月份以來， 上海、杭州 等地通過信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)并查處了一批違法違規(guī)銷（預(yù)）售商品房案。 深圳、北京 等地還開展了整頓房地產(chǎn)廣告、商品房銷售活動等專項整治活動。72 上述情況表明： 隨著中央穩(wěn)定住房價格的各項調(diào)控政策的落實，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn) 。73 調(diào)控政策對市場的影響，有兩個明顯特點。 市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出、房價上漲較快的 長三角地區(qū) 較為敏感。 中西部地區(qū) 等一些市場發(fā)展中矛盾相對緩和的城市，調(diào)控政策實施后，市場運行情況比較平穩(wěn)，但過快的投資增長趨勢有所抑制。 從市場成交量情況看， 6月份明顯下降， 9月份有所回升。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過 60％。從房價走勢看，成交量的持續(xù)下降和住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促使商品住房價格增幅趨緩，先前房價上漲過快的地區(qū)價格出現(xiàn)回落。 這次調(diào)控在較短的時間內(nèi)取得較明顯效果， 既解決 當(dāng)前存在的突出矛盾和問題， 又保持 了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會各界的普遍支持。76 從發(fā)展走勢看， 隨著各項調(diào)控政策措施的不斷落實，市場調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的矛盾將進(jìn)一步得到緩解； 同時，市場預(yù)期將趨于穩(wěn)定，合理住房需求逐步入市，開發(fā)投資較為理性。77五、當(dāng)前存在的主要問題五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況、新問題及需要關(guān)注的新情況、新問題78 （一）存在的主要問題 一是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的任務(wù)還十分艱巨。79 據(jù)調(diào)查， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%，市場供應(yīng)比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%，市場供應(yīng)比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%，市場供應(yīng)比例則高達(dá) 35%，嚴(yán)重供大于求。 中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足，使得中低價位商品住房成交量減少， 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價格的不斷上漲。 據(jù)國土資源部最近組織的調(diào)查顯示，全國有 40萬畝房地產(chǎn)開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā)。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握，加大了調(diào)控有效供應(yīng)的難度，增加了開發(fā)商炒作房價的空間，會影響調(diào)控的總體效果。 當(dāng)前，城鎮(zhèn)化過程 中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛，將會在較長時間內(nèi)得到持續(xù)釋放。 在其他投資渠道不暢的條件下，房地產(chǎn)市場仍然是投資和消費的主要方向。83 四是一些地方住房保障工作推進(jìn)情況仍不理想。84 五是個別媒體和專家的輿論引導(dǎo)存在偏差。 但也有個別不負(fù)責(zé)任的媒體，對調(diào)控政策及市場反應(yīng)做了一些不夠客觀公正的報道。 85 （二）需要關(guān)注的新情況、新問題 一是進(jìn)一步關(guān)注供求關(guān)系走向。 近年來為緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，一些地方政府采取了加大市場供應(yīng)量的措施，目前這部分項目正處于上市期，如果成交量持續(xù)萎縮， 有可能使供應(yīng)關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，帶來空置量的上升。 據(jù) 18月信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 40個重點城市中，有 18個城市 新增商品住房供應(yīng)量減少 ，其中 北京、杭州、蘇州 等 11個城市 批準(zhǔn)上市的商品住房面積同比下降 超過20%。87 二是關(guān)注部分地區(qū)新開工面積的變化。88 如 新開工面積繼續(xù)有明顯下降 ，要做中長期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應(yīng)量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來房價漲幅的反彈。 因商品房銷售速度明顯放緩，開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長，杭州等城市已經(jīng)出現(xiàn)拖欠稅款、逾期還貸現(xiàn)象。 90 四是關(guān)注商品房銷售糾紛增長。 91 五是關(guān)注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。 由于市場銷售速度放緩，一些開發(fā)商為加快資金回籠， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷 ” 等高回報或讓利的方式實現(xiàn)銷售； 有的 以產(chǎn)權(quán)式酒店或 “ 分時度假 ”等宣傳方式，誘使消費者投資購房； 還有的 以通過 “假按揭 ” ，騙取銀行貸款。92 因調(diào)控的時間尚短，以上問題還只是部分城市反映出來的初步現(xiàn)象，不應(yīng)影響調(diào)控政策的全面貫徹。93六、關(guān)于商品房預(yù)售制度9495 目前部分人士主張取消商品房預(yù)售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國等大部分國家沒有預(yù)售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。預(yù)售制使市場 風(fēng)險 過多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費者。 四是，預(yù)售使得開發(fā)商 提前收款 ，侵占購房人貸款利息。據(jù)各方面的資料顯示， 世界上許多國家和地區(qū)都允許新建房屋（相當(dāng)于我國的商品房）在竣工前進(jìn)行預(yù)售， 但對預(yù)售的管理和個人購買預(yù)售房屋的貸款政策有所區(qū)別。99各國新建房屋的銷售方式有較大差別。美國新建房屋大部分是預(yù)售。 預(yù)售房屋中， 開工前已經(jīng)售出 的 ， 在建造期間售出 的 。 歐洲、日本等 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場以二手房市場為主，新建房屋項目規(guī)模普遍較小，同時融資渠道發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷售為主 102 主要有兩類：一類 是 澳大利亞、日本以及韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等東南亞國家和地區(qū) ，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實施預(yù)售許可管理，對預(yù)售活動的監(jiān)管也較嚴(yán)格。 中國香港 還對內(nèi)部認(rèn)購比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。 104 在預(yù)售過程中， 多數(shù)國家和地區(qū)對購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應(yīng)要求，對預(yù)收款的使用也有規(guī)定。 105 有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。 106 有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。 107 歐美國家一般由雙方合同約定。 108個人購房貸款政策 商品房預(yù)售時，在多數(shù)國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。 109110二）我國商品房預(yù)售制度的形成過程及作用111 商品房預(yù)售許可制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系。 112 隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地 “統(tǒng)建辦 ”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其服務(wù)對象也逐漸通過市場進(jìn)行選擇，但 其開發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要仍然是購房者預(yù)付的購房款，商品房預(yù)售也逐步成主要的銷售方式。113 1994年出臺的 《城市房地產(chǎn)管理法》 在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。 114 商品房預(yù)售制度對促進(jìn)我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。 根據(jù)測算，預(yù)售項目比現(xiàn)售項目的動態(tài)投資回收期約縮短 10個月。 我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式。 據(jù)統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約 40%來源于 訂金、預(yù)售款。 我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、積累不足，完全靠自籌資金完成項目開發(fā)，并不現(xiàn)實。 在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實施項目成片開發(fā)。四是具有一定的價格優(yōu)勢。預(yù)售商品房相對于現(xiàn)售商品房的價格優(yōu)勢，客觀上有利于購房者，這也是預(yù)售制度為消費者所接受的重要原因。118三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析119 商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。 我國開發(fā)企業(yè)的負(fù)債主要是銀行貸款（包括開發(fā)貸款和個人消費貸款通過預(yù)售轉(zhuǎn)入開發(fā)環(huán)節(jié)）； 而美國，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負(fù)債的 10%左右。 目前 尚沒有形成 銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機(jī)制， 加上有的基層信貸機(jī)構(gòu)疏于管理，致使有的開發(fā)項目預(yù)售款由開發(fā)商自由支配，有的項目出現(xiàn) 假按揭 （從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結(jié)造成），容易引發(fā)貸款風(fēng)險。 121 從市場經(jīng)濟(jì)國家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 122 一是市場供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房價穩(wěn)定。 2023年上海市政府決定提高預(yù)售條件，就曾導(dǎo)致市場出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求， 房價隨之上升。這與當(dāng)前 穩(wěn)定房價的調(diào)控目標(biāo)是不相符的。 多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)， 也會影響金融安全。目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。一旦取消預(yù)售制，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入市場，加大市場的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場風(fēng)險。因此，總體上弊大于利。127四）社會各界反映128絕大多數(shù)專家學(xué)者贊成保留預(yù)售制度1）預(yù)售作為一種商業(yè)運作模式 ,不宜以行政手段硬性取消