xxxx年10月當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望_47頁(yè)_中指-在線(xiàn)瀏覽
2025-03-27 18:54本頁(yè)面
【正文】 工和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率11新房成交： 79月成交量持續(xù)回升，但多數(shù)仍低于新政前和去年同期n 2023年前三季度，主要城市成交面積相比 09年同期全線(xiàn)下跌。青島前三季度成交量與 09年同期基本持平，市場(chǎng)表現(xiàn)較為樂(lè)觀。如一線(xiàn)城市降幅從 7月的 %縮小至 8月的 %， 9月進(jìn)一步縮小至 %；二線(xiàn)城市降幅從 7月的%縮小至 8月的 %， 9月進(jìn)一步縮小至 %。注：一線(xiàn)城市（北上廣深）和二線(xiàn)城市（天津、重慶、武漢等 10個(gè)城市）數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 12供求對(duì)比：銷(xiāo)供比普遍低于 2023年， 6個(gè)城市銷(xiāo)供比低于 1從銷(xiāo)供比來(lái)看， 8個(gè)城市前三季度的銷(xiāo)供比普遍低于去年，表明市場(chǎng)消化速度顯著下降；除北京、重慶略高于 1外，上海、深圳等 6個(gè)城市均低于 1。重點(diǎn)城市 2023年以來(lái)商品住宅可售面積數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 供求對(duì)比：出清周期普遍增加數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 重點(diǎn)城市 2023年以來(lái)出清周期從出清周期（可售量 /過(guò)去 6個(gè)月平均成交量）來(lái)看，截止 9月底，武漢、北京、深圳都超過(guò) 10個(gè)月；南京和青島則接近 10個(gè)月 。15二手房成交：前三季度多數(shù)城市累計(jì)成交量同比顯著下降， 89月明顯回升2023年前三季度上海、南京和杭州的成交套數(shù)分別為 、 4萬(wàn)套和 ，同比降幅分別為44%、 42%和 40%；天津、成都和北京降幅在 20%30%之間；廣州、深圳和武漢減幅相對(duì)較小，均不到 15%。 9月，各城市二手房成交套數(shù)紛紛高過(guò) 56月，其中北京、上海、南京、杭州的成交套數(shù)比 56月增長(zhǎng)超過(guò) 50%，廣州、深圳、天津增長(zhǎng)超過(guò)30%。其中北京和深圳的二手房與新房成交套數(shù)比值分別為 ，較 09年全年明顯提高，廣州、南京、杭州的二手房與新房成交比值也高于 1，且較2023年有所上升，僅天津、成都、武漢低于 1。價(jià)格上漲的城市中，吳江上漲幅度最大，為 %；價(jià)格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉興跌幅為 %；漲跌幅在 1%以?xún)?nèi)的城市數(shù)量共有 42個(gè)。n 十大城市平均價(jià)格為 15260元 /平方米，環(huán)比上漲 %： 深圳、杭州環(huán)比漲幅超過(guò) 2%，北京、南京漲幅超過(guò) 1%，廣州等 6個(gè)城市低于 %；同比來(lái)看，十大城市平均價(jià)格上漲%，較上月縮小 。18價(jià)格：十大城市住宅價(jià)格2023年 9月十大城市住宅價(jià)格漲跌幅 （按環(huán)比漲跌幅排序）排序 城市 環(huán)比漲跌 同比漲跌 樣本平均價(jià)格（元 /平方米）1 深圳 % % 243662 杭州 % % 204413 北京 % % 221614 南京 % % 120235 廣州 % % 140546 天津 % % 117657 上海 % % 231138 武漢 % % 68739 成都 % % 752810 重慶 % % 6328192023年 9月百城住宅價(jià)格指數(shù)（按環(huán)比漲跌幅排序）數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 新房?jī)r(jià)格： 58月中房指數(shù)有所下跌， 9月止跌上漲表：主要城市住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)45月，十大城市住宅價(jià)格指數(shù)漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過(guò) 2%下滑到 %左右；68月，多個(gè)城市價(jià)格指數(shù)由上漲轉(zhuǎn)為下跌，累計(jì)跌幅約 35%；9月，十大城市指數(shù)均上漲。其中杭州不到 1%，為所有城市中最小，北京和南京次之，均不到 %；廣州和重慶的累計(jì)漲幅相對(duì)較大，也僅為 %和 %；其余城市的累積漲幅均在 23%之間。數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 22企業(yè)：萬(wàn)科、恒大、保利業(yè)績(jī)最為突出， 89月連續(xù)刷新紀(jì)錄萬(wàn)科憑借合理的推盤(pán)節(jié)奏和銷(xiāo)售定價(jià)，2023年 8月企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 ，同比增加 %，銷(xiāo)售面積為 ，創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷(xiāo)售的新紀(jì)錄，2023年 9月再次刷新記錄，單月銷(xiāo)售額 億元，銷(xiāo)售面積 ，環(huán)比增幅分別為 % 和 %。23資金：銀行和公開(kāi)資本市場(chǎng)融資難度加大，企業(yè)資金壓力日益明顯數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)上市公司負(fù)債水平明顯上升，凈借貸比率中值從 2023年末的 %上升到 %，負(fù)債率提高了 3個(gè)百分點(diǎn)，盡管上市公司現(xiàn)金持有量仍較高（ 2023年中期現(xiàn)金占資產(chǎn)比率為 %，是近五年來(lái)的較高水平），但凈負(fù)債比率顯著上升帶來(lái)的短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。表： 2023年 3季度部分房地產(chǎn)企業(yè)融資情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組整理企業(yè)名稱(chēng) 時(shí)間 融資方式 融資金額方興地產(chǎn) 可換股證券 6億美元合景泰富 股權(quán)融資 9億元瑞安房地產(chǎn) 可轉(zhuǎn)債 雅居樂(lè) 銀行貸款 金隅股份 票據(jù)融資 28億元華業(yè)地產(chǎn) 信托融資 華僑城 中期票據(jù) 20億元碧桂園 優(yōu)先票據(jù) 4億美元首創(chuàng)置業(yè) 信托融資 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 可轉(zhuǎn)債 9億美元表： 2023年至今房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與凈借貸比中值241 市場(chǎng)運(yùn)行狀況2 政策環(huán)境變化3 未來(lái)走勢(shì)展望目錄25前期報(bào)告觀點(diǎn)總結(jié)2023年，中國(guó)指數(shù)研究院與住建部政策研究中心聯(lián)合成立 “中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組 ”。報(bào)告時(shí)間 報(bào)告名稱(chēng) 主要觀點(diǎn) 實(shí)際情況1月 1日 2023年中國(guó)房地產(chǎn)政策盤(pán)點(diǎn)及 2023年展望 2023年 12月起，以 “國(guó)四條 ”為標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)政策正從 “鼓勵(lì) ”轉(zhuǎn)為 “趨緊 ” 1月 10日， “國(guó)十一條 ”發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度可能加大，但房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn) 一季度主要城市房?jī)r(jià)、地價(jià)仍高位攀升3月 11日 2023年度中國(guó)房地產(chǎn)政策評(píng)估報(bào)告2023年政策調(diào)控建議：繼續(xù)細(xì)化差別化的信貸政策，提高投機(jī)需求的成本； “因地制宜、體現(xiàn)政策的地域性；二季度后二套房貸政策從嚴(yán)， 6月 5日細(xì)則正式出臺(tái)； “新國(guó)十條 ”對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市和其他城市進(jìn)行了政策上的區(qū)分。26出臺(tái)背景1. 部分政策落實(shí)不嚴(yán)，媒體輿論頻繁造勢(shì)三季度，伴隨著市場(chǎng)的回升，多套房貸政策落實(shí)不嚴(yán)、地方細(xì)則出臺(tái)不及時(shí)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了 “新國(guó)十條 ”相關(guān)政策的效果的持續(xù)發(fā)揮。2. 市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)、地價(jià)又有抬頭之勢(shì)如前所述，在 4月 “新國(guó)十條 ”發(fā)布后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在 46月顯著下滑，但在三季度特別是 89月，重點(diǎn)城市成交量環(huán)比增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)呈明顯回升態(tài)勢(shì)。此外，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫的同時(shí)，一些重點(diǎn)城市地價(jià)也開(kāi)始明顯回升， 9月土地溢價(jià)率有所上升，上海、廣州、南京等地出現(xiàn)多個(gè)總價(jià)或單價(jià) “地王 ”，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。 8月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) %，比上月回升 ，扭轉(zhuǎn)前期連續(xù)下滑的趨勢(shì)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %，增速較上月份上升，房地產(chǎn)投資新開(kāi)工面積和在建面積也環(huán)比增長(zhǎng)； 2023年 8月末， M2同比分別增長(zhǎng) %，增幅比上月提高 。27政策要點(diǎn)：部分政策嚴(yán)于 “新國(guó)十條 ”1. 更精準(zhǔn)：此次政策針對(duì)市場(chǎng)新問(wèn)題和新趨勢(shì)做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整一是補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買(mǎi)住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購(gòu)房難以實(shí)施，及時(shí)彌補(bǔ)了政策的漏洞；二是在對(duì)首次貸款購(gòu)房的首付款比例調(diào)整到 30%及以上的同時(shí)，大幅度地把個(gè)人購(gòu)買(mǎi)唯一住房的契稅減半，并對(duì)是購(gòu) 90平方米以下的契稅降低到 1%，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財(cái)政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對(duì)性，既對(duì)首次購(gòu)房支付能力影響不大，也符合國(guó)家宏觀調(diào)控總的政策方向。3. 部分條款更嚴(yán)厲，更具操作性4月 “新政 ”首套首付套型建筑面積 90平方米以下不得低于 20%，面積 90平方米以上不得低于 30%， 9月政策要求不分戶(hù)型首付款比例調(diào)整到 30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面； 4月 “新政 ”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行， 9月政策要求全國(guó)范圍都要執(zhí)行；另外，對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。強(qiáng)化落實(shí)確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù)。 對(duì)一些城市提出要求地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性的措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。表： 2023年 4月和 9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比 2914城市限購(gòu)令一覽表： 2023年 ”限購(gòu)令 ”一覽城市 限購(gòu)令 時(shí)間 城市 限購(gòu)令 時(shí)間北京 嚴(yán)格執(zhí)行同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的政策。 4月 30日 南京 保障本市居民自住改善型和外地來(lái)寧工作需要購(gòu)房。 10月 12日深圳對(duì)于本市戶(hù)籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭），限購(gòu) 2套住房；對(duì)于能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu) 1套住房。10月 12日廈門(mén) 同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子
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