目前房地產(chǎn)市場形勢分析報告-在線瀏覽
2025-04-09 11:21本頁面
【正文】 3年 ， 各城市房價上漲幅度更大 ， 尤其是上海 ， 漲幅高達%， 十大城市只有廈門連續(xù)兩年同比呈下跌趨勢 。 各類需求的大量釋放 ， 使 2023年全國商品住宅成交量也超越歷史高峰期2023年創(chuàng)新高 。 一線城市商品住宅成交總量將達 4940萬平方米 ， 同比增長 82%，上海增幅最大 ， 達 100%；而成都 、 武漢 、 廈門 、 長沙 、 沈陽和天津六大二線城市成交總量約 6400萬平方米 ， 同比增長高達 109%。 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品住宅開發(fā)投資增長率仍低于 2023~2023年的平均增幅 ， 開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿降低 ， 全年完成土地開發(fā)面積下降 %， 導(dǎo)致整體市場供應(yīng)減少 ， 供應(yīng)缺口增大 。 對于 2023年以來積壓的庫存 ， 一線城市去庫存化明顯加快 ， 除深圳仍需 3個月的消化周期外 ， 北京 、 上海和廣州均已出清；而成都 、 武漢 、 廈門 、 長沙 、 沈陽的庫存只有長沙出清 ， 其余仍需 1~7個月的消化期 。 房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展及銀行的信貸支持 ， 令開發(fā)企業(yè)負債率大幅降低 ，30大上市開發(fā)企業(yè) 2023年三季度的凈現(xiàn)金流比同年一季度上漲 305%。 開發(fā)企業(yè)直接從銀行獲得的信貸支持占開發(fā)資金總量的 34%， 而此比例在2023年為 28%， 可見寬松的信貸政策大大緩解了開發(fā)企業(yè)的融資壓力 。 2023年全國土地購臵面積約 ， 同比減少 ％ 。 與 2023年地王多集中在二三線城市不同 ， 2023年地王則回歸一線城市 。 由于具有短期內(nèi)立竿見影的強大拉動和財富積聚效應(yīng) ， 房地產(chǎn)已經(jīng)是各級政府保增長的 “ 核心支柱產(chǎn)業(yè) ” ， 可以這樣理解 ， 只要政府堅持以經(jīng)濟快速發(fā)展為基本原則的戰(zhàn)略 （ 簡稱 “ 保八 ” ） ， 在缺少更好選擇面前 （ 近年數(shù)據(jù)證實 ， 居民消費 、 “ 鐵公基 ” 的拉動效應(yīng)很小 ， 而唯有出口可以與房地產(chǎn)媲美 ） ， 房地產(chǎn)是最重要甚至是唯一的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ， 此政策至少到 2023年二屆連續(xù)執(zhí)政到期時止 。 2023年全國土地出讓金占同期地方財政收入的 47%； 2023年 ， 全國財政收入首破3萬億 ， 土地出讓金占到 1/6強； 2023年全國土地出讓總收入為 7677億元。 6 內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展演進：在政策呵護下，未來相當一段時間房地產(chǎn)仍是上升趨勢 ? 對內(nèi)地房地產(chǎn)市場 ， 近 、 中期看政策 ， 長期還是要回歸市場需求 。 原因在于政策影響超過了市場供需 ， 加上中國政策變化的周期要短于項目開發(fā)的周期 ， 當政策變化周期小于項目的開發(fā)周期的時候 ， 很難準確預(yù)測市場 。 8 基于房地產(chǎn)開發(fā)制度下的行業(yè)特征，在政策大方向不變和人口紅利結(jié)束前，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間 ? 現(xiàn)行制度下 ， 杠桿效應(yīng)放大了地產(chǎn)投資收益 。 只要國內(nèi)住房開發(fā)制度不發(fā)生變化 ， 高利潤的行業(yè)特征還會延續(xù) 。 ? 隨著市場成熟和政策監(jiān)管日趨嚴格 ， 大規(guī)模儲備土地的可能性在降低 ，但開發(fā)杠桿效應(yīng)還會延續(xù) ， 行業(yè)投資機會明顯 。 9 研判：在經(jīng)歷了 2023年的政策， 2023年政策層面趨緊，行業(yè)將進入蟄伏期 隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn) ， 政府將加強樓市調(diào)控以保持市場穩(wěn)定 。 2023年新增信貸高達 ， 2023年新增信貸將控制在 ， 1月份新增貸款已經(jīng)突破 ， 直接導(dǎo)致央行 12日上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金 ， 但全年大量的信貸投入預(yù)示市場 “ 不差錢
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