當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-13 04:11本頁(yè)面
【正文】 3，546元。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。 天津二手房交易和公房置換繼續(xù)保持增長(zhǎng)。 二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)的分析 總體上看，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢(shì)。在考察需求時(shí)，在投資需求與消費(fèi)需求之間，消費(fèi)需求是關(guān)鍵。％，連續(xù)10年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。％。（2）住房消費(fèi)保持較高的增長(zhǎng)速度。今年1至5月，％，％。新建商品房供求關(guān)系基本平衡，：：1，：1；新建商品房與存量房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。 投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢(shì)明顯，投資更加理性和慎重，個(gè)人消費(fèi)已成為市場(chǎng)的主體。 總體上看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還有上升空間 房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)到“十五”期末，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。 （二）浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 浙江省近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供需兩旺，發(fā)展基本上是健康的，但大城市商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快，低價(jià)位住房供不應(yīng)求 （1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)、人民收入的提高是浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的基矗（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資和開發(fā)量持續(xù)快速增長(zhǎng)，商品房購(gòu)銷兩旺，空置率下降并保持在合理區(qū)間，商品房為7％，住宅為5％。在已竣工的住宅當(dāng)中，％，％，別墅占3％。（5）存量房市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮，存量房交易量快速增長(zhǎng)。（2）全省城市化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)，根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》規(guī)定，城市化水平每年提高1～，預(yù)計(jì)每年將增加50萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口，這必將會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)需求。（4）住房貨幣補(bǔ)貼將逐步推開，職工購(gòu)房能力將有所提高，二手房市場(chǎng)日趨活躍，住房梯級(jí)消費(fèi)顯現(xiàn)。 （2）杭州土地供應(yīng)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展，杭州從1999年開始，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地全面以公開招標(biāo)（或拍賣）方式供給。 （4）二手房市場(chǎng)供銷兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已由商品房一統(tǒng)天下演變成現(xiàn)在商品房、二手房齊頭并進(jìn)。 （6）商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，上漲幅度位于全國(guó)城市的前列。 （7）市場(chǎng)顯現(xiàn)住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)有些失衡。 （8）經(jīng)濟(jì)適用房供求錯(cuò)位，表現(xiàn)在面積過(guò)大、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯、供求關(guān)系相對(duì)緊張等方面。 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，未來(lái)三五年將保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中低價(jià)位的住宅供應(yīng)增加，價(jià)格漲幅趨緩 （1）從供應(yīng)市場(chǎng)看，近兩年土地供應(yīng)量成倍增加，決定了今后二三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房投放量還會(huì)不斷增加，并直接影響房?jī)r(jià)持續(xù)增勢(shì)。 （3）從市場(chǎng)需求看，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期積累的住房消費(fèi)需求壓力在前幾年已獲得較為集中的釋放，隨著二手房市場(chǎng)的日趨活躍，今后商品房供應(yīng)量將轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展。近一年這些消費(fèi)者開始轉(zhuǎn)向進(jìn)入上海、北京。 （四）北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，以增量房市場(chǎng)為主，商品房供銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所加劇 （1）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資、新開工面積和竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。今年商品房銷售面積首次超過(guò)竣工面積、銷售勢(shì)頭看好，需求較旺。今年1至5月，％。（4）外省市和境外企業(yè)的進(jìn)入及投資數(shù)量的增加，加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，使開發(fā)規(guī)模迅速上升，企業(yè)面臨考驗(yàn)。（6）經(jīng)濟(jì)適用房新開工量和竣工量保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度，但占市場(chǎng)總量的份額仍然偏校（7）市場(chǎng)中高價(jià)位商品住宅結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，中低價(jià)位的商品住宅結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象依然存在。市場(chǎng)格局依然以增量房為主，商品房開發(fā)和銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)潛在需求量大 （1）北京經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，申奧成功和入世兩大利好因素，將繼續(xù)帶動(dòng)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和開發(fā)投資量的增長(zhǎng)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，外省市一些有實(shí)力的民營(yíng)開發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)影響很大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。（5）市場(chǎng)潛在需求量大。（6）商品房?jī)r(jià)格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，總體價(jià)格會(huì)稍有回落。 （五）廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早，發(fā)展快，市場(chǎng)化程度較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。（2）土地供應(yīng)量和商品房上市量得到較好控制，新開工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。（4）商品房總體價(jià)格穩(wěn)中有降。 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)過(guò)供需調(diào)整，將更加理性和成熟 （1）廣州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在實(shí)施“北優(yōu)、南拓、東移、西調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，將發(fā)展一系列知識(shí)經(jīng)濟(jì)、信息產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的空間，房地產(chǎn)投資和開發(fā)還將穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨于平衡。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，民營(yíng)企業(yè)投資已占全市房地產(chǎn)總投資的一半以上。（6）二手房交易增長(zhǎng)加快。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來(lái)的最低水平。（5）房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長(zhǎng)5％，這與出臺(tái)導(dǎo)致建房成本增加的政策有關(guān)。（2）出臺(tái)鼓勵(lì)政策，培育市場(chǎng)購(gòu)買力，擴(kuò)大市場(chǎng)需求；降低商品房契稅，實(shí)行購(gòu)房支出抵扣所得稅政策；擴(kuò)大空置房政策享受范圍，幫助開發(fā)企業(yè)盤活積壓商品房；激活住房二級(jí)市場(chǎng)，形成梯次消費(fèi)。（4）加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，繼續(xù)對(duì)新四區(qū)和部分縣的城鎮(zhèn)建房給予經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，使小城鎮(zhèn)開發(fā)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。（2）商品房竣工面積同比下降2成。（4）％。（6）商品房空置量有所減少。（2）土地市場(chǎng)化進(jìn)程加快，市場(chǎng)透明度增強(qiáng)，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。（4）二手房上市門檻進(jìn)一步降低，中介機(jī)構(gòu)日趨成熟規(guī)范，必將進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市常 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體評(píng)價(jià)及分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)供求關(guān)系的總和 分析供求關(guān)系，評(píng)價(jià)市場(chǎng)形勢(shì)，首先，要看供給與需求之間的關(guān)系。產(chǎn)品生產(chǎn)者——開發(fā)商的市場(chǎng)行為是否規(guī)范；流通領(lǐng)域——中介經(jīng)紀(jì)人是否誠(chéng)信、活躍；服務(wù)管理者——物業(yè)管理公司是否服務(wù)到位；消費(fèi)者——廣大購(gòu)房者和租用戶是否理性、成熟等等。六市一省的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)很大程度上代表著全國(guó)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從1999年到2001年的3年中，％、％％增長(zhǎng)；％、30％％的增長(zhǎng)。 住房制度改革突破性進(jìn)展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的源泉和動(dòng)力。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16％～28％，今年上半年為20％；商品房需求量（銷售面積）％～27％，％。1998
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