【正文】 和發(fā)展態(tài)勢 廣州房地產(chǎn)市場起步早，發(fā)展快，市場化程度較高，市場競爭激烈。（5）房價穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長5％，這與出臺導(dǎo)致建房成本增加的政策有關(guān)。產(chǎn)品生產(chǎn)者——開發(fā)商的市場行為是否規(guī)范；流通領(lǐng)域——中介經(jīng)紀(jì)人是否誠信、活躍；服務(wù)管理者——物業(yè)管理公司是否服務(wù)到位；消費(fèi)者——廣大購房者和租用戶是否理性、成熟等等。那么這種持續(xù)熱是否理性呢？ 一、這一輪的房地產(chǎn)業(yè)熱是在我國房地產(chǎn)業(yè)在真正意義上進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的情況下（停止住房實物分配、個人成為買房主體）由銷售熱帶動的，也就是由消費(fèi)拉動投資，且這種消費(fèi)是以居民購房自住消費(fèi)為主；二、這一輪的投資增長和竣工面積的增長，為百分之十幾到二十幾的快速增長，遠(yuǎn)不是1992年到1994年的成倍增長（高速、超高速增長），況且，這種增長速度是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展所期盼的，在國民經(jīng)濟(jì)投資結(jié)構(gòu)中也是合理的。上海、北京、廣州經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人均收入高，居民的購買能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度就快些，浙江省的民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。調(diào)查資料表明，欲購房者中有8成以上人計劃購買每平方米4，500元以下的房屋，購房總價（每套），而市場上這種價位，且品質(zhì)和地段較好的商品房很少。因此，必須在發(fā)展一手房市場的同時，大力推進(jìn)二手房的繁榮。 另外，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，也會出現(xiàn)房價的升降，也會反映出房價的高低。據(jù)杭州房管局測算，前幾年杭州房地產(chǎn)市場上52％的房地產(chǎn)產(chǎn)品由杭州市以外的“外來購買者”所購買。國家提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點將放在對各種違法違紀(jì)行為的查處上。我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育階段或初始階段。 有的城市例如杭州，房地產(chǎn)市場可以用“火爆”來形容。相反，開發(fā)商大多不同意降價，認(rèn)為房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時代。結(jié)構(gòu)調(diào)整，既需要通過政府部門的引導(dǎo)和安排去實施，更需要開發(fā)商通過市場引導(dǎo)，以自我調(diào)節(jié)去實現(xiàn)。今年1至5月，％和24％，％％。廣州出現(xiàn)平衡增長。目前，全國每年新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個人建房。（2）土地市場化進(jìn)程加快，市場透明度增強(qiáng)，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。（6）二手房交易增長加快。（5）市場潛在需求量大。近一年這些消費(fèi)者開始轉(zhuǎn)向進(jìn)入上海、北京。（4）住房貨幣補(bǔ)貼將逐步推開，職工購房能力將有所提高，二手房市場日趨活躍，住房梯級消費(fèi)顯現(xiàn)。今年1至5月，％，％。年初成交價每平方米2，838元，今年一季度二手房均價已升至每平方米3，546元。 重慶近幾年商品房價格一直保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢，但今年1至5月，重慶主城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)回落。杭州今年1至5月，占全省商品房銷售面積的15％左右。來自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州6個城市及浙江省房協(xié)的主要負(fù)責(zé)人及部分企業(yè)家、專家出席了會議。上海從1999年至2002年5月商品住宅銷售量連續(xù)3年多超過竣工量。 北京2001年商品住宅平均價格每平方米4，716元，仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。2001年二手房交易223萬平方米，％，％。2000年、％％，這一增長速度與上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。 未來三五年，只要正視問題，政策得當(dāng)，浙江省房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢 （1）浙江省第十一次黨代會決定未來三五年將全面推進(jìn)全省現(xiàn)代化建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速增長，浙江經(jīng)濟(jì)將支撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。 （2）從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，隨著市中心地段可供開發(fā)住宅的土地資源日趨減少，郊區(qū)住宅開發(fā)量將迅速增加，房價整體水平會有所下降；政府近一年加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，使住房市場結(jié)構(gòu)更趨合理。（2）開發(fā)熱點地區(qū)隨著市政及道路交通的改善，有望從主要集中的奧運(yùn)村周邊、中關(guān)村、CBD中央商務(wù)區(qū)逐步擴(kuò)展到城郊和城南危改地區(qū)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢；樓盤綜合素質(zhì)提高。（5）存量房交易面積大幅度增加，同比增長30％。 需要指出的是，中國房地產(chǎn)市場的供求兩旺，快速發(fā)展是在中國住房體制快速轉(zhuǎn)軌中出現(xiàn)的 快速轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在兩個方面，一是集團(tuán)購房轉(zhuǎn)為個人購房。其共性是，六市一省的房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工、銷售，均持續(xù)實現(xiàn)了三四年的快速增長，房地產(chǎn)熱是普遍現(xiàn)象。特別是1999年到2002年6月，商品住宅銷售量連續(xù)三年半超過竣工量，從而使商品房空置量明顯減少，實現(xiàn)了供求的基本平衡，出現(xiàn)了房價的穩(wěn)步上升。在市場經(jīng)濟(jì)下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費(fèi)者去購買不適應(yīng)他們消費(fèi)水平和愛好的產(chǎn)品。據(jù)國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價位的樓盤多了，這是件好事。 但同時，應(yīng)當(dāng)引起重視的是，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資速度進(jìn)一步加快，％，％、％％的速度；投資增長速度遠(yuǎn)高于銷售額增長速度（％）10個百分點，這也是過去三年沒有的。有朝一日泡沫破滅，后果不堪設(shè)想，日本1989年的房地產(chǎn)泡沫破滅，至今還翻不過身，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)，而且影響金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)。通過整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，不斷規(guī)范市場主體的行為，融洽和改善供需者之間的關(guān)系，提高房地產(chǎn)市場的運(yùn)行質(zhì)量。但在分析和判斷房地產(chǎn)市場時，我們不能忘記1998年亞洲金融危機(jī)給香港及東南亞各地帶來的房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，也不能忘記1991993年海南和北海等地的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生和帶來的巨大影響。由此分析，最近幾年在調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，各地城市乃至全國的房價（平均房價）不會出現(xiàn)大的攀升，以穩(wěn)中有升為發(fā)展態(tài)勢。 除上海外，浙江省的二手房市場也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現(xiàn)大幅度增長，北京的二手房市場正在努力發(fā)展之中。 最近熱銷的北京“翠城”經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米售價3，180元，地處東四環(huán)外一公里，導(dǎo)致了1000人在三伏天排隊三天三夜?fàn)庂彽姆欠睬榫?。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在這一“剛性需求”拉動下，使天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)連續(xù)三年的購銷兩旺。因此引起商品房空置面積的逐年增加，由1997年底的空置7，000多萬平方米。 判斷今年上半年的全國房地產(chǎn)市場形勢，必定要聯(lián)系自1999年以來新一輪的城鎮(zhèn)住房制度改革和近幾年的全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及國