【正文】 地在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下 ， 對居住用地土地價格 、 住房價格上漲過快的城市 ， 適當提高居住用地在土地供應中的比例 ， 著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量 。 嚴格土地轉(zhuǎn)讓管理 ， 依法制止炒買炒賣土地行為 。 41 （ 三 ） 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策 ， 嚴格稅收征管 。 對個人購買普通住房不足兩年的 ， 銷售時按銷售額恢復征收營業(yè)稅； 個人購買普通住房超過兩年 （ 含兩年 ） 的 ，銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅 。 42 （ 四 ） 加強房地產(chǎn)信貸管理 ， 防范金融風險 。 43 （五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，合理引導住房建設與消費。 對享受優(yōu)惠政策普通住房的認定，要從嚴掌握，原則上應同時滿足以下標準： 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 45 （六）加強經(jīng)濟適用住房建設，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況，納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標責任制管理。 47 （七）切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。 實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。 對各類違法違規(guī)行為 ， 房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄 ， 納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案 ， 并公開曝光 。 要求各地加快建立健全 市場信息系統(tǒng) ， 加強對市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測 ， 準確判斷建設用地供應 、 土地價格和房價變動趨勢 。 同時加強輿論引導 ， 促進市場理性發(fā)展 。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥 ， 把握力度；突出重點 ，區(qū)別對待；因地制宜 ， 分類指導；強化法治 ， 加強監(jiān)管 。 53 東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。 54 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖 1520253035404512月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月110月 111月 112月2022年12月13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月單位：%2022年2022年55 （ 二 ） 市場成交量逐步趨穩(wěn) 。 但 9月份與 8月份相比 ， 有 23個城市 成交面積環(huán)比有所增長 。 57 此外 ， 買賣市場和租賃市場的比重有所改變 。 一些擬購房者也轉(zhuǎn)為租房 ， 租賃市場漸趨活躍 。 9月份 ， 40個大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％ 提高到 ％ ； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％ 提高到 ％ 。 據(jù) 蘇州市 141個房地產(chǎn)中介信息采集點反饋的信息 ， 今年三季度 120平方米以下的商品住房成交量占比達到 94%以上 。 據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊抽樣調(diào)查， 9月份 70個大中城市 新建商品住房銷售價格 比去年同月上漲 %， 同比漲幅 分別較 8月份、 7月份漲幅低 、 ；比上月上漲 %， 環(huán)比漲幅 與 8月份持平。 一些正在銷售的樓盤價格表面看未做調(diào)整，但有的已通過送裝修、汽車、家電、契稅、物業(yè)管理費等方法 隱性降價 。 另據(jù)上海市調(diào)查 ， 考慮送裝修 、 家具等隱性降價因素 ， 一些高價位樓盤銷售價格 實際下降了 10％ 左右 。 據(jù)人民銀行統(tǒng)計 ， 截止 9月底 ， 商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個人購房貸款余額 分別增長 %和%， 比年初下降了 ， 個人住房貸款余額增幅已連續(xù) 17個月下降 。 有的以 投資基金 參股方式 ， 有的通過 信托融資 用于房地產(chǎn)項目貸款 。 67 （ 六 ） 房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量得到控制 ， 結(jié)構(gòu)有所改善 。 68 閑置土地處置力度進一步加大 。 土地價格繼續(xù)穩(wěn)中有升 ， 三季度 居住用地地價比去年同期增長 1%， 增幅比去年同期下降 分點 。 隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標準的制定和有區(qū)別的住房交易營業(yè)稅政策的實施 ， 一些開發(fā)企業(yè)對正在開發(fā)或即將開發(fā)項目的設計方案作調(diào)整 ， 增加中小戶型商品住房 ， 以適應市場的需求 。 沈陽 某開發(fā)商將已經(jīng)建成長期滯銷的 180240平方米大戶型商品住宅，拆分改造成每套 8090平方米。 以 40個大中城市為重點的 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 的開通 ， 為全面 、 及時 、 準確反映房地產(chǎn)市場供求總量 、 結(jié)構(gòu) 、 成交價格等真實情況 ， 提供了便利 。 72 7月份以來， 上海、杭州 等地通過信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)并查處了一批違法違規(guī)銷（預）售商品房案。 深圳、北京 等地還開展了整頓房地產(chǎn)廣告、商品房銷售活動等專項整治活動。 73 上述情況表明： 隨著中央穩(wěn)定住房價格的各項調(diào)控政策的落實 ，政策效應逐步顯現(xiàn) 。 74 調(diào)控政策對市場的影響，有兩個明顯特點。 市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出、房價上漲較快的 長三角地區(qū) 較為敏感。 中西部地區(qū) 等一些市場發(fā)展中矛盾相對緩和的城市，調(diào)控政策實施后，市場運行情況比較平穩(wěn)，但過快的投資增長趨勢有所抑制。 從市場成交量情況看， 6月份明顯下降， 9月份有所回升。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過 60％。從房價走勢看，成交量的持續(xù)下降和住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促使商品住房價格增幅趨緩，先前房價上漲過快的地區(qū)價格出現(xiàn)回落。 這次調(diào)控在較短的時間內(nèi)取得較明顯效果， 既解決 當前存在的突出矛盾和問題， 又保持 了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會各界的普遍支持。 77 從發(fā)展走勢看 ， 隨著各項調(diào)控政策措施的不斷落實 ， 市場調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn) ， 房地產(chǎn)市場的矛盾將進一步得到緩解； 同時 ， 市場預期將趨于穩(wěn)定 ， 合理住房需求逐步入市 ， 開發(fā)投資較為理性 。 78 五 、 當前存在的主要問題 及需要關(guān)注的新情況 、 新問題 79 （一）存在的主要問題 一是調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的任務還十分艱巨 。 80 據(jù)調(diào)查 ， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%， 市場供應比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%， 市場供應比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%， 市場供應比例則高達 35%， 嚴重供大于求 。 中低價位 、 中小戶型住房供應不足 ， 使得中低價位商品住房成交量減少 ， 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價格的不斷上漲 。 據(jù)國土資源部最近組織的調(diào)查顯示 ， 全國有 40萬畝房地產(chǎn)開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā) 。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握 ， 加大了調(diào)控有效供應的難度 ， 增加了開發(fā)商炒作房價的空間 ， 會影響調(diào)控的總體效果 。 當前 ， 城鎮(zhèn)化過程 中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛 ， 將會在較長時間內(nèi)得到持續(xù)釋放 。 在其他投資渠道不暢的條件下 ， 房地產(chǎn)市場仍然是投資和消費的主要方向 。 84 四是一些地方住房保障工作推進情況仍不理想 。 85 五是個別媒體和專家的輿論引導存在偏差 。 但也有個別不負責任的媒體 ， 對調(diào)控政策及市場反應做了一些不夠客觀公正的報道 。 86 （ 二 ） 需要關(guān)注的新情況 、 新問題 一是進一步關(guān)注供求關(guān)系走向 。 近年來為緩解房地產(chǎn)市場供不應求的矛盾 ， 一些地方政府采取了加大市場供應量的措施 ， 目前這部分項目正處于上市期 ， 如果成交量持續(xù)萎縮 ， 有可能使供應關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn) ， 帶來空置量的上升 。 據(jù) 18月信息系統(tǒng)數(shù)據(jù) ， 40個重點城市中 ， 有 18個城市 新增商品住房供應量減少 ， 其中 北京 、 杭州 、蘇州 等 11個城市 批準上市的商品住房面積同比下降超過 20%。 88 二是關(guān)注部分地區(qū)新開工面積的變化 。 89 如 新開工面積繼續(xù)有明顯下降 ，要做中長期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來房價漲幅的反彈。 因商品房銷售速度明顯放緩 ， 開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長 ， 杭州等城市已經(jīng)出現(xiàn)拖欠稅款 、 逾期還貸現(xiàn)象 。 91 四是關(guān)注商品房銷售糾紛增長 。 92 五是關(guān)注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭 。 由于市場銷售速度放緩 ， 一些開發(fā)商為加快資金回籠 ， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷 ” 等高回報或讓利的方式實現(xiàn)銷售； 有的 以產(chǎn)權(quán)式酒店或 “ 分時度假 ”等宣傳方式 ， 誘使消費者投資購房； 還有的 以通過“ 假按揭 ” ， 騙取銀行貸款 。 93 因調(diào)控的時間尚短 ， 以上問題還只是部分城市反映出來的初步現(xiàn)象 ， 不應影響調(diào)控政策的全面貫徹 。 94 六、關(guān)于商品房預售制度 95 中國人民銀行 《 2022年中國房地產(chǎn)金融報告 》 提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預售制度 ” 的建議后，社會各界反映強烈，對房地產(chǎn)市場的政策預期也產(chǎn)生了較大影響。 96 目前部分人士主張取消商品房預售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國等大部分國家沒有預售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。預售制使市場 風險 過多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費者。 四是，預售使得開發(fā)商 提前收款 ，侵占購房人貸款利息。 100 有關(guān)國家新建房屋銷售情況 各國新建房屋的銷售方式有較大差別。 據(jù)美國人口普查局統(tǒng)計， 預售量占新建房屋銷售量的比例已由 1963年的%上升到 2022年的 %。 預售房屋中， 開工前已經(jīng)售出 的 ， 在建造期間售出 的 。 歐洲、日本等 一些經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場以二手房市場為主，新建房屋項目規(guī)模普遍較小，同時融資渠道發(fā)達，房地產(chǎn)投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷售為主 103 有關(guān)國家政府對房屋預售的管理 各國在預售管理上有明顯差異。 如 澳大利亞 預售前需取得項目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。 104 另一類 是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預售條件比較寬松，也不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預售合同并受合同法等法律的制約。 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 如 新加坡、馬來西亞和中國香港 ，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當于國內(nèi)的工程造價咨詢機構(gòu)）根據(jù)工程進度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 如澳大利亞， 買賣雙方達成協(xié)議后，購房人繳納 510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 如 美國 ，聯(lián)邦和各州對預售活動沒有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但 服從于買賣雙方協(xié)商確定的預售合約， 購房款的支付時間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時買者支付 510%的保證金，根據(jù)工程進度付款，完工時清算。 東南亞國家和歐洲一些國家，在預售時購房人就可以向銀行申請購房貸款。 英國 也有類似的過橋貸款 。 房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “ 統(tǒng)代建 ” ，即需要建房的單位按國家批準的建房計劃委托由政府組織成立的“統(tǒng)建辦公室”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一結(jié)算，建設資金來自各參建單位。 114 1994年出臺的 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。 115 商品房預售制度對促進我國住房建設和房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。 根據(jù)測算，預售項目比現(xiàn)售項目的動態(tài)投資回收期約縮短 1