【正文】 1 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與政策走向 2 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及近兩年來(lái)出現(xiàn)的主要問(wèn)題 二、存在問(wèn)題的原因分析 三 、 穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義和主要政策措施 四 、 近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 五 、 當(dāng)前存在的主要問(wèn)題及需要關(guān)注的新情況 六、關(guān)于商品房預(yù)售制度 七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅 八、結(jié)束語(yǔ) 3 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及 近兩年來(lái)出現(xiàn)的主要問(wèn)題 4 1998年以來(lái) ， 各地區(qū) 、 各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 、 加快住房建設(shè)的決策部署 ， 做了大量工作 。 城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立 ， 房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 ， 對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 、 推進(jìn)城鎮(zhèn)化 、 改善人民生活等 ， 都發(fā)揮了重要作用 。 5 在市場(chǎng)的快速發(fā)展過(guò)程中 ， 也 逐步暴露出一些問(wèn)題 ， 尤其是投資增勢(shì)較猛 、 以及供應(yīng)增長(zhǎng)總體跟不上銷售增長(zhǎng) 、 商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾和價(jià)格上漲的壓力 在一部分地區(qū)逐步突出 ， 引起了中央和國(guó)務(wù)院的高度重視 。 6 針對(duì)以上問(wèn)題 ， 去年以來(lái) ， 國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容 ， 采取了一系列措施 。 嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理 ， 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例 ， 控制城市拆遷規(guī)模 。 7 在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí) ， 也應(yīng)當(dāng)清醒地看到 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性 、 結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還十分突出 。 主要表現(xiàn)是： 8 （ 一 ） 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 。 房?jī)r(jià)上漲的 主要特點(diǎn)： 一是 房?jī)r(jià)漲幅為 2022年以來(lái)最高 ， 商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù) ， 2022年 分別上漲 %和 %， 今年一季度 比去年同期又分別上漲%和 %； 二是 東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高 ， 且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)； 9 三是 部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ， 有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二 、 三年在 15%以上 。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì) 35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查 ， 一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng) %。 ； 四是 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象呈 蔓延態(tài)勢(shì) ， 由上海 、浙江 、 江蘇等東部沿海地區(qū)向中 、 西部地區(qū)擴(kuò)展； 10 五是 商品房銷售價(jià)格上漲帶動(dòng) 二手房交易價(jià)格上漲 ， 2022年一季度 35個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格上漲 %。 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ， 已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題 。如任其發(fā)展 ， 將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 ， 影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定 。 11 （ 二 ） 市場(chǎng)需求偏大 ， 供求矛盾突出 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況 ， 已由前些年的需求不足 ， 轉(zhuǎn)變?yōu)?階段性 、 結(jié)構(gòu)性需求過(guò)度擴(kuò)張 。 2022年以來(lái) ， 全國(guó)商品房 銷售面積增幅連續(xù) 5年大于竣工面積增幅 ， 其中 2022年銷售面積增幅高出竣工面積增幅 。 這幾年商品住房供求差距逐步縮小 ， 去年以來(lái)局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況 。 12 今年一季度 ， 全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷售面積的 73%。 東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出 。 上海市 商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù) 4年大于竣工面積 。 商品房供不應(yīng)求 ， 導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升 ， 并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲 。 一些地方拆遷規(guī)模反彈 ， 帶來(lái)被動(dòng)性住房需求上升 ， 加劇了供求矛盾 。 13 （ 三 ） 部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然偏快 。 2022年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) %， 今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長(zhǎng) %， 高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 。 有 13個(gè)省區(qū)市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò) 30%， 其中 6個(gè)地區(qū)超過(guò) 50%， 最高的達(dá)到 115%。 14 （ 四 ） 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 。 商品房市場(chǎng)中 ， 非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大 ， 空置面積上升 。 商品住宅中 ， 中低價(jià)位 、 中小套型住宅供應(yīng)比例偏低 。 今年一季度 ， 我們對(duì)部分城市商品住宅供應(yīng)進(jìn)行調(diào)查顯示 ， 100平方米 /套以上 的占總量的 60%—70%， 有的城市高達(dá) 87%。 15 2022年 全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資 出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)， 占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重 由上年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 16 二、存在問(wèn)題的原因分析 17 產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因是多方面的 ， 有些是合理因素 ， 如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快 ， 居民生活水平不斷提高 ， 對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升 ， 建筑材料價(jià)格上漲 ， 加之商品房品質(zhì)提高 ， 配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等 ， 商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加 。 18 但是 ， 也有許多 不合理因素 ， 最主要的是 各種投資 、 投機(jī)需求大量增加 ， 部分地區(qū)市場(chǎng)總需求偏大 ， 導(dǎo)致價(jià)格上漲過(guò)快 ， 擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間 ， 吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)房投資與投機(jī) ， 從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲 。 19 （ 一 ） 大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 近年來(lái) ， 銀行存款利率較低 ， 股票低迷 ， 債市盤子小 ， 鋼鐵 、 水泥 、 電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開(kāi)始降溫 ， 社會(huì)資金缺乏其他投資渠道 。 在這種情況下 ， 大量社會(huì)資金 ， 如上市公司募集的資金 、 民間拆借資金 、 典當(dāng)行資金 ， 紛紛擠向房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 特別是在負(fù)利率的情況下 ， 居民個(gè)人住房貸款成本低 ， 銀行大量資金通過(guò)住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金 ， 成為開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的資金來(lái)源 。 20 （ 二 ） 國(guó)內(nèi)投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房抬頭 。 一些城市房?jī)r(jià)較快上漲 ， 社會(huì)各方面 對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較高預(yù)期 ， 使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴(kuò)大 ， 投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重 。 如曾經(jīng)活躍一時(shí)的 “ 溫州炒房團(tuán) ” 、 “ 山西購(gòu)房團(tuán) ” ， 聚集幾百億元資金在一些城市進(jìn)行期房買賣 。 城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期 ， 也參與購(gòu)房投資 。 投資性購(gòu)房已由原來(lái)的非住宅為主擴(kuò)展到住宅 ，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì) 。 21 據(jù)調(diào)查 ， 北京市商品住宅投資性購(gòu)房比例 在17%左右 ， 其中 29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓 ， 23%用于出租 ， 48%空關(guān)待沽 。 長(zhǎng)三角主要城市 ， 商品住宅銷售中投資性購(gòu)房比例達(dá)到 20%左右 。 今年一季度 ， 上海市 成交單價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的預(yù)售住宅中 ， 外省市居民購(gòu)房面積占 43%；其中 ， 溫州人占 72%。 22 （ 三 ） 境外資金參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和炒作 。 一段時(shí)期以來(lái) ， 外資為賺取外匯人民幣利差 、預(yù)期匯差 、 房?jī)r(jià)差 ， 紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 23 今年 12月 ， 江蘇 、 上海 、 廣東 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的 、 、 。 12月 ， 上海市境外居民購(gòu)房規(guī)模 超過(guò) 40億元人民幣 ,比去年同期增加了 。 24 （ 四 ） 一些地方政府行為不規(guī)范 。 前幾年部分城市盲目 大拆大建 ， 帶來(lái)大量被動(dòng)性住房需求 ， 至今尚未消化 。 去年一些城市拆遷安置需求一度占市場(chǎng)商品住宅需求的一半 ， 有的甚至達(dá)到 60%。 在經(jīng)營(yíng)城市 、 經(jīng)營(yíng)土地的理念指導(dǎo)下 ， 一些 地方政府 從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金 ， 抬高了土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格 。 25 （ 五 ） 市場(chǎng)秩序比較混亂 。 少數(shù)開(kāi)發(fā)商利用政策 、 市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明 ， 通過(guò)虛假交易 、 虛假宣傳等不正當(dāng)手段 ， 謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度 ， 發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息 ， 哄抬房?jī)r(jià) ，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期 。 有的放慢開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)度 ， 囤積土地 、 囤積房源 ， 人為造成市場(chǎng)緊張 ， 帶來(lái)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲 。 26 （ 六 ） 不同利益主體相互影響 ， 共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲 。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 ， 部分城市政府片面強(qiáng)調(diào) “ 以地生財(cái) ” 、 “ 經(jīng)營(yíng)城市 ” ， 一些商業(yè)銀行 以及 企業(yè) 過(guò)度依賴房地產(chǎn)獲取利潤(rùn) ， 有房者 追求房產(chǎn)升值 ， 無(wú)房者 擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲提前入市 ， 有錢人 加入期房炒作投機(jī) 。 在多重因素的作用下 ， 不同利益主體相互影響 ， 共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)非理性上漲 。 27 三 、 穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義 和主要政策措施 28 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 ， 始終是黨中央 、國(guó)務(wù)院高度重視的問(wèn)題 。 今年以來(lái) ， 針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模和房?jī)r(jià)上升幅度過(guò)快的問(wèn)題 ， 國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示 ， 溫家寶總理 在十屆人大三次會(huì)議 《 政府工作報(bào)告 》 中指出：“ 要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭 ” ， 并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù) 。 29 3月 27日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 》 （ 國(guó)辦發(fā)電 〔 2022〕 8號(hào) ） ， 就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 ， 解決市場(chǎng)運(yùn)行中的突出矛盾 ， 特別是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題 ， 提出了八項(xiàng)措施 。 建設(shè)部及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員單位 ， 堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院部署 ， 密切配合 ， 積極研究落實(shí)國(guó)辦電報(bào)的措施 。 30 4月 25日 ， 曾培炎同志 在部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)問(wèn)題座談會(huì)上 ， 就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)措施 ， 聽(tīng)取了地方同志的意見(jiàn)和建議 ， 并發(fā)表了重要講話 。 曾培炎副總理指出： “ 房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展 ， 事關(guān)重大 。 我們要以鄧小平理論和 ‘ 三個(gè)代表 ’重要思想為指導(dǎo) ， 全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀 ， 把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為當(dāng)前加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)來(lái)抓 ，切實(shí)搞好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控 。 31 要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律 ， 更多的采用土地 、 財(cái)稅 、 金融等 經(jīng)濟(jì)手段 ， 加強(qiáng)市場(chǎng)管理和監(jiān)管 ， 從 供給和需求兩方面入手 ， 積極穩(wěn)妥 地進(jìn)行調(diào)控； 要 重點(diǎn)控制不合理需求 ， 遏制投機(jī)炒房 ， 控制投資性購(gòu)房 ， 合理引導(dǎo)住房需求； 32 要改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求； 要把握好調(diào)控的力度，防止市場(chǎng)大起大落， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 ” 33 建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部委對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真研究 ， 提出： 當(dāng)前和今后一段時(shí)間 ， 調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 要突出穩(wěn)定房?jī)r(jià)這個(gè)重點(diǎn) ， 采取積極穩(wěn)妥措施 ， 加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控 ， 側(cè)重抑制不合理需求 ；同時(shí) ， 要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 。 34 調(diào)整供應(yīng) ， 重點(diǎn)是改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu) ， 著力增加中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)； 調(diào)控需求 ， 重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求 ， 控制投資性需求 ， 合理引導(dǎo)改善性住房需求 ， 控制拆遷帶來(lái)的住房被動(dòng)性需求； 整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序 ， 重點(diǎn)是查處違規(guī)銷售 、 惡意哄抬房?jī)r(jià)等行為 。 35 國(guó)務(wù)院第 88次常務(wù)會(huì)議 ， 聽(tīng)取了建設(shè)部的匯報(bào) 。 充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階段工作 ， 明確了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有關(guān)政策措施 。 36 2022年 5月 9日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部 、發(fā)展改革委 、 財(cái)政部 、 國(guó)土資源部 、 人民銀行 、 稅務(wù)總局 、 銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 （ 國(guó)辦發(fā) 〔 2022〕 26號(hào) ） 。 對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)采取了以下主要措施： 37 （一）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)， 住宅建設(shè)要以此類項(xiàng)目為主， 并在有關(guān)計(jì)劃中明確開(kāi)工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 38 城市規(guī)劃主管部門 要根據(jù)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求 ， 加快工作進(jìn)度 ，要優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目 ， 在項(xiàng)目選址上予以保證 。 對(duì)中低價(jià)普通商品住房建