【正文】 當(dāng)前房地 產(chǎn) 行 業(yè)發(fā) 展 環(huán) 境、 趨勢 研究及知名房企策略分析上海同策房 產(chǎn) 咨 詢 股份有限公司Tospur Consulting2023年 7月Ⅰ 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)外宏觀形勢分析Ⅱ 未來房地產(chǎn)行業(yè)短期、長期發(fā)展趨勢預(yù)判 Ⅲ 知名房企經(jīng)營策略分析 2Ⅰ 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)外宏觀形勢分析216。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國際環(huán)境分析216。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)環(huán)境分析 3想要對目前的宏觀形勢有個清晰的了解， 歐債危機(jī) 是繞不過的坎。歐債危機(jī)源于 09年開始的希臘債務(wù)危機(jī)。但由于沒有引起廣泛的重視，救援不及時，到了今年的四月份，已經(jīng)演化為整個歐盟的債務(wù)危機(jī)，不少歐洲國家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際 60%的警戒線 ， 赤字率也遠(yuǎn)超過國際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn) 3％的安全線，其中以希臘、意大利、葡萄牙、西班牙和愛爾蘭的情況最為嚴(yán)重。42023年 12月全球三大評級公司下調(diào)希臘主權(quán)評級，希臘的債務(wù)危機(jī)隨即愈演愈烈，但金融界認(rèn)為希臘經(jīng)濟(jì)體系小，發(fā)生債務(wù)危機(jī)影響不會擴(kuò)大。 216。2023年 10月希臘政府更正了 2023年前一任政府原先預(yù)期赤字 6%（ GDP）的水平，到 %，并且預(yù)計(jì) 2023 年的財政赤字將達(dá)到%。216。2023年 12月 8日惠譽(yù)將希臘信貸評級由 A下調(diào)至 BBB+，前景展望為負(fù)面。 216。2023年 12月 15日希臘發(fā)售 20億歐元國債。 216。2023年 12月 16日標(biāo)準(zhǔn)普爾將希臘的長期主權(quán)信用評級由 “ A－ ” 下調(diào)為 “ BBB＋ ” 。 216。2023年 12月 22日穆迪 09年 12月 22日宣布將希臘主權(quán)評級從 A1下調(diào)到 A2，評級展望為負(fù)面。 開端發(fā)展 歐洲其他國家也開始陷入危機(jī)，包括比利時這些外界認(rèn)為較穩(wěn)健的國家，及歐元區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的西班牙，都預(yù)報未來三年預(yù)算赤字居高不下，希臘已非危機(jī)主角，整個歐盟都受到債務(wù)危機(jī)困擾。 216。2023年 1月 11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調(diào)降該國債信評級。 216。2023年 2月 4日西班牙財政部指出，西班牙 2023年整體公共預(yù)算赤字恐將占 GDP的 %。 216。2023年 2月 5日債務(wù)危機(jī)引發(fā)市場惶恐，西班牙股市當(dāng)天急跌 6%，創(chuàng)下 15個月以來最大跌幅。 歐債危機(jī)的演化5216。2023年 2月 4日德國預(yù)計(jì) 2023年預(yù)算赤字占 GDP的 %。 216。2023年 2月 9日歐元空頭頭寸已增至 80億美元創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。 216。2023年 2月 10日巴克萊資本表示，美國銀行業(yè)在希臘、愛爾蘭、葡萄牙及西班牙的風(fēng)險敞口達(dá) 1760億美元。 蔓延升級希臘的債務(wù)危機(jī)引起歐元的貶值以及股市的暴跌，從而導(dǎo)致歐元區(qū)其他國家融資成本的增加。整個歐元區(qū)正面對成立十一年以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 4月 23日希臘正式向歐盟及 IMF提出援助請求。 但是歐洲各國在援助希臘問題遲遲達(dá)不成一致意見， 4月 27日標(biāo)普將希臘主權(quán)評級降至 “垃圾級 ”，危機(jī)進(jìn)一步升級。 216。2023年 3月 3日希臘公布 48億歐元緊縮方案； 2023年 4月 23日希臘正式向歐盟及 IMF提出援助請求。216。2023年 4月 26日德國表示除非希臘出臺更為嚴(yán)格的財政緊縮政策，否則不會 “ 過早 ” 援手。 216。2023年 5月 4日歐債危機(jī)升級歐美股市全線大跌。 216。2023年 5月 6日歐債危機(jī)引發(fā)恐慌，道指盤中暴跌近千點(diǎn)。 216。2023年 5月 10日歐盟和 IMF斥資 7500億歐元救助歐元區(qū)成員國。 216。2023年 5月 22日標(biāo)普下調(diào)希臘、葡萄牙、西班牙的信用評級，前景展望為負(fù)面。 歐債危機(jī)的演化6歐債危機(jī)爆發(fā)原因解析二戰(zhàn)后西歐各國民選政府所奉行高社會福利政策希臘的經(jīng)濟(jì)占?xì)W盟經(jīng)濟(jì)體才 4%，在危機(jī)剛剛爆發(fā)時，其要面對的救助金額就 1000億美金，對歐盟和全球經(jīng)濟(jì)體來講，都是較為小的一個概念，但最初 1000億美金可以解決的事情由于上升到了政治層面，而未能及時解決，最終波及到其他歐元區(qū)國家，最終演化成了歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)，救市資金也達(dá)到 10000億美金。2023 年爆發(fā)的美國次貸危機(jī)后的救市計(jì)劃，加大了各國的財政支出，使得各國的債務(wù)指標(biāo)惡化l希臘和意大利勉強(qiáng)入盟，入盟后并沒有改變原來不合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是造成今日歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)的原因之一。l對希臘經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊，其經(jīng)濟(jì)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，旅游（ 15%GDP）和船運(yùn)（ % GDP）在 2023 年收入下降 15%，使得其債務(wù)問題愈加嚴(yán)峻。希臘作為導(dǎo)火索7不少歐洲國家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際 60%的警戒線，赤字率也遠(yuǎn)超過國際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn) 3％的安全線 。歐元區(qū)各國公共債務(wù)占 2023 年 GDP 比例 歐元區(qū)各國 2023 財政赤字占 GDP 比例歐債危機(jī)爆發(fā)原因解析8歐元危機(jī) — 國家之債 VS次貸危機(jī) — 個人之債07年起始于美國的次貸危機(jī)，就是源于與低息環(huán)境下的家庭借債，無力償還，引發(fā)了世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 目前政府的一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，是將債務(wù)轉(zhuǎn)移到了政府的身上，其實(shí)就世界范圍來看，除了中國，各國政府債臺高筑，而歐元區(qū)某些國家只是將這一問題較早的暴露出來而已。次貸危機(jī)時各國 GDP同比增幅9歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇受制歐元區(qū) 6月份私人部門活動放緩，采購經(jīng)理人指數(shù)下降。 PMI指數(shù)自 5月份出現(xiàn)了 09年以來的首次下調(diào)后， 6月份指數(shù)繼續(xù)下降，為 ，較 5月份下降了 。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)總量占全世界經(jīng)濟(jì)總量的比重 30%。目前歐元區(qū)失業(yè)率仍凸顯出逐漸惡化的態(tài)勢，已連續(xù)兩月維持在 10%的自 98年以來的最高位。而各國為應(yīng)對歐債危機(jī)所實(shí)行的緊縮財政計(jì)劃，預(yù)計(jì)會使就業(yè)情況進(jìn)一步惡化。緊縮財政所的帶來的重大影響，經(jīng)濟(jì)的增長下滑歐元區(qū)采購經(jīng)理人指數(shù) 歐元區(qū)失業(yè)率10歐債危機(jī)已然波及到其他經(jīng)濟(jì)體 —— 以美國為例以世界第一大經(jīng)濟(jì)體美國為例，歐元 ，目前雖然止跌反彈，但仍處低位。 美國的經(jīng)濟(jì)也在脆弱的復(fù)蘇中，就業(yè)率才剛剛開始改善。剛剛有新的就業(yè)機(jī)會出來，美圓的大幅升值會使得本國的企業(yè)的競爭力下降。歐元兌美元匯率走勢11美國 6月的失業(yè)率為 ，近期雖有小幅回落，但仍處于高位。美國采購人經(jīng)理指數(shù)六月加速呈現(xiàn)上一個月的回落趨勢，為 ，較五月下降了 ，顯示出商業(yè)活動的擴(kuò)張速度減慢。美國 PMI美國失業(yè)率美國失業(yè)率和采購經(jīng)理人指數(shù)美國復(fù)蘇趨勢減緩12事實(shí)上，不僅是美國，其他國家也將受到影響，并顯現(xiàn)出了對這一變化可能引起的經(jīng)濟(jì)增速回落的擔(dān)憂。在貨幣政策層面仍然保持維松的基調(diào)l韓國央行 5月 12日宣布，決定維持利率在 2%的記錄低點(diǎn)不變l印尼削減了計(jì)劃發(fā)行的國債規(guī)模，減緩對市場流動性的收縮動作l日本央行 5月 10日宣布，向市場注入 216億美元資金，以應(yīng)對希臘債務(wù)危機(jī)對日本金融系統(tǒng)的影響。 各國退出寬松政策步伐減緩13目前世界局勢的不穩(wěn)定性增加 ，我們是否對未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過分的樂觀，是否還應(yīng)專注于防經(jīng)濟(jì)過熱，防通漲，而忽視了未來經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)的下行風(fēng)險。 事實(shí)上，中國也面臨著歐債危機(jī)所帶來的經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)宏觀環(huán)境分析14出口受到威脅歐元區(qū)出口占中國出口的比例目前我國對歐盟出口總額約占到總出口額的 20%，出口到美國的比重約 17%，出口到日本的比重約 8%。歐元 6月對人民幣匯率達(dá)到 ，目前仍處于歷史低位，歐元對人民幣的大幅波動，使得占據(jù)我國出口較大比重的對歐出口部分受到較大影響，危機(jī)對我國出口的影響會在三季度凸顯出來，對歐盟出口增速可能降低到 6%， 7%的水平。歐元對人民幣的匯率情況15在剛剛才有復(fù)蘇跡象的出口未來的前景不明確的基礎(chǔ)上，中國的經(jīng)濟(jì)依靠什么來支持？Text in here出口　投資 　消費(fèi)16投資增速進(jìn)一步下行新開工項(xiàng)目持續(xù)回落，拉動投資下行城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速 6月份累計(jì)增速延續(xù)了 5月份的下降態(tài)勢，為 %,較上月下降 。 新開工項(xiàng)目投資呈現(xiàn)大幅下降的趨勢，為 %，接近 08年初的水平。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速 新開工項(xiàng)目投資增速17新開工和投資的同比增速將出現(xiàn)下滑，尤其房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增速下滑明顯。主要由于四月中旬出臺的一系列房地產(chǎn)政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，開發(fā)商的開發(fā)投資意愿將逐步下降。投資和新開工環(huán)比出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)十個月來首次出現(xiàn)回落房地產(chǎn)投資自 09年 6月以來，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一直呈現(xiàn)上升勢頭。 6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 5月份回落 點(diǎn)，表明新政對房產(chǎn)商開發(fā)策略的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。從分類指數(shù)看，本年資金來源指數(shù)和房屋施工面積指數(shù)分別出現(xiàn)了回落。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)新開工面積增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速18消費(fèi)增速已出現(xiàn)疲態(tài)，城鎮(zhèn)居民人均可支配增速實(shí)際在下降社會品零售總額及增速情況 我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速今年二季度社會消費(fèi)品零售總額名義增速創(chuàng)新高，但實(shí)際增速已出現(xiàn)疲弱姿態(tài)，城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)際累計(jì)同比也出現(xiàn)下挫的趨勢，對于消費(fèi)而言，如果未來增長動力仍然來自于政策，而非依賴于居民可支配收入的增長，則其持續(xù)性是值得懷疑的消費(fèi)增速已顯疲態(tài)19無實(shí)際可支配收入增長支撐，消費(fèi)增速減緩新開工項(xiàng)目投資持續(xù)回落，投資被拉動下行受歐債危機(jī)波及，出口前景堪憂 6月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) (PMI)從上一月的 。 20中國政府也表現(xiàn)出對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢的擔(dān)憂，出臺了一系列意圖拉動投資的政策。 l保障性住房建設(shè)： 5月 19日住建部與各省區(qū)簽約：要在今年共建設(shè)各類保障性住房300萬套和棚戶區(qū)改造住房 280萬套，改造農(nóng)村危房 120萬戶。同時要求要在今年 7 月底前全面開工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目。l民間投資新 36條： 5月 7日國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見 》 。意見要求各地鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入法律法規(guī)未明確禁止準(zhǔn)入的行業(yè)和領(lǐng)域，鼓勵民間資本參與交通運(yùn)輸、水利工程、電力、石油天然氣、電信及土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)等領(lǐng)域建設(shè)，同時允許民間資本興辦金融機(jī)構(gòu)。意見同時鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入社會事業(yè)領(lǐng)域，如參與發(fā)展醫(yī)療事業(yè)等。21推動保障性住房投資建設(shè)遏制投機(jī)、投資泡沫，抑制高房價拉動投資及房地產(chǎn)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)，保障經(jīng)濟(jì)增長可有效解決當(dāng)前的困境22根據(jù) 2023 年 11 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出 “今后三年內(nèi)要新增加 200 萬套廉租房、 400 萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成 100 多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到 9000 億元，平均每年 3000 億元。其中，對廉租房投資 2150 億；棚戶區(qū)改造投資 1015 億元；經(jīng)濟(jì)適用房投資 6000 億元，綜合約 9000 億元 ”。保障性住房建設(shè)完成狀況欠佳0911三年總投資 9000億元，平均每年 3000 億元09年保障性住房開發(fā)完成投資額僅為 1318億元但是， 09年保障性住房建設(shè)的執(zhí)行情況并不理想，完成率為不到 50% 。其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)完成投資額為 1139億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 %,與 08年持平，為歷年最低。23保障性住房建設(shè)實(shí)際拉動投資有限由于保障性住房建設(shè)投資占房屋總投資額比例過小，其拉動力有限，此外，商品房如果調(diào)控時間過長，其造成的投資減速不是保障性住房投資可以彌補(bǔ)的。2023年 580萬戶保障性住房開發(fā)目標(biāo)計(jì)算預(yù)計(jì)，新增投資額約 2100億元， 50%的實(shí)際完成額計(jì)算，保障性住房的新增投資完成額約 1000億左右，使房地產(chǎn)新增投資增速增加約 。從 2023年的逆周期觀察對投資增速的影響看， 2023年與 2023年的房地產(chǎn)投資增速分別下降了 7個百分點(diǎn)，因此保障性住房的新增投資不能完全覆蓋對房地產(chǎn)調(diào)控帶來的整體投資減速房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增速經(jīng)適房開發(fā)投資額站房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重24建保障性住房 不差錢 缺的是積極性 l保障房不賺錢，開發(fā)商沒興趣252。保障性住房利潤少，審批程序較商品住宅復(fù)雜252。上海 2023年下半年拍賣的長風(fēng) 6B/4C地塊，就由于其中的 5%的