【正文】 房地產行業(yè)現狀及發(fā)展趨勢 回首改革開放 30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現，房地產記載的既是一部中國 30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史。 各個階段： ?1978年 —— 1991年：中國房地產市場萌芽階段 ?1992年 —— 1999年：調整階段 ?2022年 —— 2022年：房地產快速發(fā)展階段 ?2022年 —— 2022年：房地產行業(yè)全面調整階段 房地產快速發(fā)展階段 ?在這一個階段里面也是中國經濟快速發(fā)展的階段 。 像中國正式成為ＷＴＯ的成員 ， 北京申奧成功 。 于是投資投機也就快速開始 。 ?2022年 ， 土地市場規(guī)范化政策出臺 ?2022年 2月 ， 國土資源部叫停別墅供地 ， 低密度住宅成 ”搶手貨 “ ?2022年 ， 國八條 ， 新八條 ? 房地產行業(yè)是中國重要的支柱和民生產業(yè) ， 其發(fā)展態(tài)勢關系整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全 。 中國房地產行業(yè)呈現周期性 、 資本密集型 、 政策敏感度高 、 地域性明顯的特點 。 房地產行業(yè)具有周期性特征 ，短周期主要體現與宏觀經濟互為因果影響 ， 長周期主要體現在人口變化 、 遷移規(guī)律及城市發(fā)展規(guī)律上；房地產行業(yè)具有資金密集型特征 ，具有土地支出資金總量大 ， 建安成本支付復雜及大額特征 ， 這對企業(yè)的資金規(guī)模 、 流動性 、 資金運營水平有較高要求；房地產行業(yè)具有政策敏感性特征 ， 政府既可以通過金融等間接手段影響房地產市場 ， 也可直接通過行政干預的方式調控市場 ， 同時 ， 中國各級政府控制了全國土地 ， 作為市場唯一賣方 ， 房地產企業(yè)對各類土地政策高度敏感：房地產行業(yè)還具有顯著的地域性特征 ， 房地產產品為特殊商品 ， 價值主要取決于所處區(qū)位 ， 區(qū)位涵蓋不同城市 、 同一城市不同區(qū)域 、 土地對各類稀缺資源 （ 教育 、 醫(yī)療 、 休閑等 ） 的占有等不同要素 。 ?房地產行業(yè)是中國重要的支柱和民生產業(yè) ， 其發(fā)展態(tài)勢關系整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全 。 2022 年 ， 中國房地產市場處于調整期 ， 住宅庫存量高企 ， 對市場預期轉變進一步影響新開工節(jié)奏 ， 房地產投資增速明顯下滑 。 自 2022 年下半年開始 ， 連續(xù)的放松限購 、 限貸及降息降準 、降首付 、 330 新政 、 全面放開二胎等政策出臺 ， 市場出現緩慢回暖跡象；但由于前期大量剛性需求的提前釋放導致了有效需求不足 ， 市場難以呈現爆發(fā)式增長 。 2022 年房地產開工面積增速和房地產投資增速依然低位徘徊 ， 全國房地產市場區(qū)域分化嚴重 ， 庫存高企依然是行業(yè)內面臨的首要問題 ， 國房景氣指數低位震蕩 。 ?2022 年以來 ， 房地產銷售的區(qū)域化差異有所體現 ， 布局一線城市為主的企業(yè) ， 其盈利能力得以持續(xù) ， 而且融資渠道的放寬 ， 很大程度上起到了降低融資成本的效果 。 但以二 、 三線城市及商業(yè)地產 、 園區(qū)開發(fā)等為主的企業(yè) ， 已經顯露下滑態(tài)勢 ， 后續(xù)商品房投資價值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動力 ， 不利于開工新建回暖 。 ?長期看 ， 宏觀調控將逐步回歸市場化 ， 長效機制逐步取代短期調控手段 ， 不動產統一登記配套制度將進一步健全 ，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強 ， 以保障房地產市場長期穩(wěn)定發(fā)展；房地產供應步入調整階段 。 中國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展使房地產市場仍存增長空間 ， 但中長期需求面臨結構性調整；人口老齡化背景下中國房地產可能將開始長周期調整 ， 投資價值的進一步弱化不利于房地產庫存的去化 ， 國內房地產市場的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用 ? 從中國房地產發(fā)展歷程來看 ， 房地產發(fā)展的各個階段受政府政策影響較大 ， 主要分以下階段 ， ? （ 1） 1999 年至 2022 年 ， 國家提出 ? 住房市場化改革 ? 、 ? 明確房地產支柱地位 ? 等政策支持房地產行業(yè)發(fā)展 ， 中國商品房銷售面積持續(xù)增長 ， 特別是 2022 年房地產銷售面積同比增長 %， 達到 1999 年以來的最大增長幅度 。 ? （ 2） 2022 年至 2022 年 ? 調控供需 、 抑制房價 ? 是房地產調控的主旋律 ， 政府陸續(xù)提出了 2022 年 ? 831? 大限 、 2022 年的 ? 國八條 ? 、 2022 年的 ? 國六條 ? 和 ? 國十五條 ? 、 2022 年多次加息等政策 ， 房地產銷售面積依然延續(xù)增長態(tài)勢 。 ? （ 3） 2022 年金融危機直接影響房地產行業(yè)銷售面積增速同比下降 %， 為近十年來首次增速下降的年份 ， 為此 ， 政府提出 ? 重申支柱產業(yè)調節(jié)投資 ? 的政策 ， 且國家加大了固定資產投資力度 ， 2022 年房地產市場迅速回暖 ， 銷售面積和增速均大幅提升 ，2022 年和 2022 年房地產市場銷售情況保持良好 ， 房地產價格增長較快 。 ? （ 4） ? 房地產深度調控 ， 促進房價合理回歸 ? 是 2022 年至 2022 年期間調控重點 ，政府陸續(xù)于 2022 年提出 ? 國十一條 ? 、 2022 年提出 ? 新國八條 ? 等政策 ， 但受宏觀環(huán)境影響 ， 房地產銷售波動上升 ， 2022 年房地產銷售面積增速達到 %。 ? （ 5） 2022 年宏觀經濟增速放緩 ， 房地產銷售面積和增速下滑明顯 ， 2022 年下半年開始 ， ? 930? 新政 、 ? 330? 新政 、 降息降準等政策陸續(xù)提出 ， 以及近期中央提出放開二胎政策 、 習主席首次提及去庫存等 ， 帶動 2022 年以來房地產市場呈現出回暖跡象 。 ?2022 年在全國房地產行業(yè)整體降溫的大背景下 ， 宏觀調控理念正在逐步發(fā)生變化 。 ?首先 ， 新常態(tài)下中央調控更注重市場化 ， 以金融手段鼓勵自住性住房消費 。 同時監(jiān)管層允許已上市房地產企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據 ， 表明監(jiān)管層對于房地產融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉為雙向調節(jié) ， 中型房企的資金壓力得到緩解 。 此外 ， 支持自住性剛需 ， 差別化信貸政策自 2022 年以來首度放松 。 ?2022 年以來 ? 330? 新政 、 降息降準 、 ? 全面二胎 ? 等政策密集提出 ， 提振了市場信心 2022 年以來 ， 在延續(xù) 2022 年經濟下行壓力加大 、 樓市庫存高企 、 市場信心不足的背景下 ， 宏觀政策層面進一步導向穩(wěn)增長 、 調結構 ， 房地產方面則積極聚焦于促銷費 ， 鼓勵自住和改善性需求 。 央行實行靈活適度的貨幣政策 ， 連續(xù)降準降息 ， 降低二套房首付 ， 構建寬松的金融信貸環(huán)境 ， 減輕購房壓力 ， 提升消費能力 。 整體來看 ， 在經濟下行壓力加大 、 樓市庫存高企 、市場信心不足的背景下 ， 政府支持房地產行業(yè)的政策密集提出 ， 短期內將提振市場信心 ， 利于房地產行業(yè)發(fā)展 。 3住房價格上漲的成因分析 ? ? ， 推動房價和地價互動上漲 ? ? ? 、 資本和勞動力向中心城市流動 ? ? ? 三、行業(yè)運行情況 ?1． 房地產需求有所放