探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策(已修改)
2025-04-19 23:10 本頁面
【正文】 本文簡要介紹了房地產(chǎn)與企業(yè)物業(yè)管理的關(guān)系，通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規(guī)?；?、市場化、注重企業(yè)物業(yè)管理的自身建設(shè)等。 我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的勢頭。隨著我國社會(huì)的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國企業(yè)物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 一、房地產(chǎn)開發(fā)與企業(yè)物業(yè)管理互補(bǔ)作用 房地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ) 企業(yè)物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。，直接影響和決定了后續(xù)企業(yè)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么企業(yè)物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的企業(yè)物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解，遇到維修等問題時(shí)會(huì)處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位；大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差；樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。 良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用 企業(yè)物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，企業(yè)物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們在關(guān)心房價(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的企業(yè)物業(yè)管理。如果企業(yè)物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。 二、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題 建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接 近兩年來，有關(guān)企業(yè)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)企業(yè)物業(yè)管理負(fù)面新聞，企業(yè)物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時(shí)發(fā)展商承諾企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱企業(yè)物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問題：（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對企業(yè)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實(shí)施企業(yè)物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強(qiáng)烈，物業(yè)公司代人受過。（2）企業(yè)物業(yè)管理價(jià)格、法規(guī)意識淡薄。對價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響；總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先，企業(yè)物業(yè)管理滯后，而企業(yè)物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后。現(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū)，缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法，結(jié)果在實(shí)際操作中，因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭，由此造成了企業(yè)物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。 對企業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識模糊 企業(yè)物業(yè)管理是指企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積1651億平方米，其中住宅建筑面積1069億平方米。這是國家的一筆巨大財(cái)富，據(jù)粗略，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個(gè)月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元；反之，若管理不當(dāng)，使這些住宅淘汰加快，縮短使用期限一個(gè)月，就會(huì)給國家造成16億元的損失?？梢娖髽I(yè)物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對企業(yè)物業(yè)管理的概念認(rèn)識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了企業(yè)物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)企業(yè)物業(yè)管理
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