探討當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策(編輯修改稿)
2025-05-04 23:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 并針對其發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的對策和建議。摘要：本文簡要分析了物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，描述了我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，并針對其發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的對策和建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；對策引言自從1981年在深圳成立第一家物業(yè)管理企業(yè)起，至今短短二十多年時間里，物業(yè)管理在我國獲得了迅速發(fā)展。近年來隨著房地產(chǎn)浪潮的掀起，房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展也是生氣勃勃，但是與房地產(chǎn)物管行業(yè)迅猛上升的數(shù)量不相稱的是其令人堪憂的質(zhì)量，物管行業(yè)質(zhì)量的好壞將會極大的影響我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系（一）房地產(chǎn)業(yè)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)管理是指有專門的機構(gòu)和人員，依法按照合同和契約，對前期開發(fā)和已經(jīng)竣工驗收并投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，以經(jīng)營的方式進行管理，并對房屋周圍區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施的專業(yè)化管理，以及對業(yè)主和使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。由此可見，物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽和遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。（二）良好的物業(yè)管理對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著促進作用物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境。物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高了人民居住水平。由于物業(yè)管理在房屋建成后提供著良好的售后服務(wù)，因而其對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又起到了有效的促進作用，并成為對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有著積極促進作用的一個重要產(chǎn)業(yè)。有關(guān)調(diào)查表明，在現(xiàn)時房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最為關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理搞得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題（一）物業(yè)管理缺乏專業(yè)人才目前我國的物業(yè)管理行業(yè)還是一種勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員素質(zhì)不高，教育培訓體系未能建立，職業(yè)化隊伍尚未形成。而物業(yè)管理是一門知識面廣的新興學科，要求從業(yè)人員具有建筑、房地產(chǎn)、經(jīng)濟管理、法律等方面的專業(yè)知識，但由于我國物業(yè)管理起步晚、定位不高，物業(yè)管理的人才培養(yǎng)跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求。（二）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、收費不規(guī)范由于我國的物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展階段，整體水平較低，使得物業(yè)管理沒有得到其應(yīng)有的行業(yè)地位，有些物業(yè)管理單位將物業(yè)管理僅僅看成清潔保衛(wèi)一類的簡單工作，曲解了物業(yè)管理的真正內(nèi)涵，忽視了物業(yè)管理作為一項朝陽產(chǎn)業(yè)的重要性，因而使得物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了嚴重的短期行為現(xiàn)象，例如低質(zhì)量的管理，低質(zhì)量的服務(wù)。此外，由于國家對物業(yè)收費尚未訂立統(tǒng)一標準，致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性，物業(yè)收費的多少完全由物業(yè)公司一家說了算，業(yè)主只能被動地接受。（三）物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏規(guī)模效應(yīng)隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量急劇增多，但“小、散、亂”的現(xiàn)象和諸侯割據(jù)狀況十分明顯，多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模，物業(yè)管理相對成本高，經(jīng)濟效益低，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了嚴重虧損等問題。同時，由于物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄，經(jīng)費來源匱乏，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠，導致了企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)受阻，自我發(fā)展受限。（四）業(yè)主委員會運作不規(guī)范業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案，在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。它和物業(yè)管理公司之間是平等的契約關(guān)系。然而在目前的實際運作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒有體現(xiàn)出來。業(yè)主委員會維權(quán)意識差；業(yè)主委員會缺乏監(jiān)督機制，擅自亂用選聘權(quán)，營私舞弊等；業(yè)主委員會組成復雜，利益協(xié)調(diào)難。這些原因都使得業(yè)主委員會難以發(fā)揮其正常作用，自然對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展也沒能起到積極的促進作用。三、完善我國物業(yè)管理的對策與建議（一）建立高素質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理人才隊伍我國目前的物業(yè)管理從業(yè)人員已逾200多萬人，但其中80％是從事基礎(chǔ)工作的專業(yè)技術(shù)人員，管理人員嚴重缺乏。因此，國家應(yīng)該加強物業(yè)管理教育體系的建立，在更多的院校中開設(shè)物業(yè)管理的課程，加強物業(yè)管理的實務(wù)培訓工作，努力形成一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人隊伍，推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。培養(yǎng)出來的管理人員必須具備創(chuàng)新的能力，開拓市場的能力
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