【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 常巡樓工作 和固定崗位的安排。 （ 8） 負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。 （ 9）負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 （ 10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 （ 11）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （ 2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 （ 3）制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。 （ 4） 負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng) 的日常維修保養(yǎng)工作。 （ 5） 負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 （ 6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù) 要求。 （ 7）協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。 （ 8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 （ 9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 （ 10）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。 （ 2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。 （ 3）征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。 （ 4）征收和支付管理公司各 類合同費(fèi)用。 （ 5）制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。 （ 6）按員工工資表發(fā)放員工工資。 （ 7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)。 （ 8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。 （ 9）總經(jīng)理指派的其他工作。 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 （ 1）由 1 名綜合管理部經(jīng)理和 5 名員工組成。 （ 2）綜合管理部經(jīng)理 1 名，要求具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)， 組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 （ 3）文員兼?zhèn)}庫(kù)管理員 1 名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品 入庫(kù)保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。 （ 4）資料管理員 1 名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 （ 5）業(yè)戶接待員 2 名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。 （ 1）由 1 名 物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。 （ 2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間 的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。 （ 3） 員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。 （ 4）業(yè)戶服務(wù)員 名，開(kāi)展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。 （ 5） 會(huì)所 服務(wù) 人 員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。 （ 1）由 1 名安全管理經(jīng) 理和 名安全管理員組成， 24 小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。 （ 2）安全管理經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。 （ 3）文員兼資料員 1 名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。 （ 4）主管 3 名，分三 班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。 （ 5）監(jiān)控值班由 3 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。 （ 6）大堂值班由 3 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作 。 （ 7）外圍值班由 3 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。 （ 8）商場(chǎng)值班由 4 名員工組成，分二班， 負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。 （ 9）停車場(chǎng)值班由 3 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地 下停車場(chǎng)出入口的值班工作。 （ 10） 巡邏值班由 6 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。 （ 1）由 1 名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。 （ 2）工程管理部經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。 （ 3）文員兼資料管理員 1 名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉(cāng)庫(kù)管理員的工作。 （ 4）強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈 強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。 （ 5）空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與 管理、維護(hù)。 （ 6）消防值班由 名弱電技工組成，全天 24 小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。 （ 7）電梯值班員 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。 （ 1）由 1 名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。 （ 2）會(huì)計(jì)由主管兼任。 （ 3）出納員 名。 （ 4）停車場(chǎng)收費(fèi)員 名。 第三章 員工招聘 一、高層 物業(yè)管理人員 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 5 年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、 法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件 的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)， 有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，能熟練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 二、綜合管理部 本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉 日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉(cāng)庫(kù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)、勤業(yè)。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 1 年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，語(yǔ)言表 達(dá)能力強(qiáng)，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 三、物業(yè)管理部 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對(duì)大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 管理文員 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語(yǔ)口語(yǔ)對(duì)話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問(wèn)題、溝通、理解、判斷、分析的能力 ， 熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力 和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。 大專以上學(xué)歷，有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語(yǔ)達(dá)到國(guó)家四級(jí)水平。 對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 中專以上文化，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。 四、工程管理部 大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有 6 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 、倉(cāng)庫(kù)管理員 大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 大專以上學(xué)歷， 電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有 3 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有 獨(dú)立完成工作的能力。 身體健康，大專以上學(xué) 歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有 5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。 五、安全管理部 大專（或同等學(xué)歷） ，熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管 理上崗證，有 2 年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。 高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175cm 以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。 高中以上學(xué)歷，男身高 175cm 以上，女身高 165cm 以上，身體健康，不矯正視力為 ，品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶口。 六、 財(cái)務(wù)管理部 財(cái)經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷， 職稱，具有 3 年 以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度， 嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程，熟悉稅法。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、 財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有 3 年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過(guò)程，熟悉稅法。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有 2 年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié) 算業(yè)務(wù)， 具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡(jiǎn)單電腦操作，具有良好的語(yǔ)言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) 一、新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。 15 天為有薪培訓(xùn)。 ：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。 二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) 實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。 2 次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件 處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 。 （ 1）通過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。 （ 2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評(píng)議員工工作的基礎(chǔ)。 （ 3）通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。 （略）。 第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 物業(yè)經(jīng)理辦公室 ㎡ 會(huì)客室 1 ㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 ㎡ 會(huì)客室 2 ㎡ 物業(yè)管理部 ㎡ 倉(cāng)庫(kù) 2（工程） ㎡ 安全管理部 ㎡ 儲(chǔ)物間 1（物業(yè)清潔） ㎡ 綜合管理部 ㎡ 男女更衣室各一間 ㎡ 財(cái)務(wù)管理部 ㎡ 工程管理部工作間 ㎡ 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步 5 分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員 工 、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 二、 物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 序 號(hào) 名稱及規(guī)格 單 價(jià)（元） 1 萬(wàn)用電表 2 電流表： 300A 3 鉗式電流表： 800A 3000A 4 對(duì)地阻值測(cè)試表 5 絕緣值測(cè)試表（ 500V～ 1000V） 6 溫度計(jì)：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內(nèi)溫度 /濕度對(duì)比測(cè)量器 8 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 9 電源測(cè)試電筆 10 卷尺： 1m 5m 11 鋼尺： 3m 1m 12 水平尺： 600mm 13 角尺： 300mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500 反光衣 16 耳塞： 100dB 17 耳筒： 500dB 18 安全過(guò)濾口罩： 100CDN 19 護(hù)眼罩：眼鏡式 全護(hù)式 焊接用 20 護(hù)鏡（焊接用 1000GDA） 21 手套：棉布 皮革 22 鋁梯： 1m