【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法則進(jìn)行必要的淘汰。 給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。不同所有制形式、不同經(jīng)濟(jì)成分的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) 者，在市場(chǎng)上有同等的競(jìng)爭(zhēng)權(quán)利和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。國(guó)家已出臺(tái)相關(guān)政策，要求新開發(fā)的超過10萬平方米的商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取公開招、投標(biāo)。這是一種創(chuàng)造平等機(jī)會(huì)的有力措 施。 (三)市場(chǎng)交易秩序 物業(yè)管理市場(chǎng)的交易秩序，主要是規(guī)定市場(chǎng)主體的交易行為，要做到市場(chǎng)交易活動(dòng)按準(zhǔn) 則行事。 實(shí)行交易行為公開化，提高物業(yè)管理市場(chǎng)的透明度，必須有合法的契約和合同，同時(shí)還 要及時(shí)公開信息。物業(yè)管理市場(chǎng)信息的公開有利于實(shí)際消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的直接聯(lián)系，減少交易費(fèi)用，抑制價(jià)格的人為上漲。 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，交換的對(duì)象是服務(wù)。因此，在交易中只能是服務(wù)一貨幣的交換方式 ，而不可能是其他易貨貿(mào)易的方式。物業(yè)管理市場(chǎng)必然要實(shí)現(xiàn)交易過程貨幣化。 在物業(yè)管理市場(chǎng)上進(jìn)行交易必須有合法的文字依據(jù)，所發(fā)生的交易信用必須經(jīng)過商業(yè)票 據(jù)進(jìn)行結(jié)算。這樣做，一方面有利于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，為稅收、審計(jì)提供重要依據(jù)；另一方面，商業(yè)信用票據(jù)化也有助于解決企業(yè)之間的拖欠、占?jí)嘿Y金等問題。 、法律化 在公開化的基礎(chǔ)上，逐步確立相應(yīng)的物業(yè)管理市場(chǎng)交易規(guī)則，并使之法律化，以此消除 交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的正當(dāng)權(quán)益。 三、加強(qiáng)管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理是維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序的中心環(huán)節(jié)。對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 主要由三類市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)組成：一是國(guó)家設(shè)置的市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統(tǒng)的有關(guān)機(jī)構(gòu)，以及統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、財(cái)政、稅收、工商、銀行、物價(jià)等 管理機(jī)構(gòu)；二是物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)，包括計(jì)量、測(cè)試、質(zhì)量管理、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等管理機(jī)構(gòu)；三是群眾性的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括消費(fèi)者協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等民間組織。 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制是國(guó)家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機(jī)統(tǒng)一。 (一)政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 政府通過法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行宏觀的管理，為物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)揮出應(yīng)有的功 能創(chuàng)造一個(gè)有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的市場(chǎng)環(huán)境。 政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作的基本條件和環(huán)境，是物 業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展的保證。物業(yè)管理政策法規(guī)的制定，使產(chǎn)權(quán)多元化物業(yè)的管理有據(jù)可依；對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有一個(gè)明確的界定，對(duì)物業(yè)的使用和管理行為進(jìn) 行限定，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)程序、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法作出規(guī)定，從而保護(hù)當(dāng)事人雙方的利益。 (2)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人資質(zhì)管理。政府對(duì)從事物業(yè)管理的組織和人員在資質(zhì)方面進(jìn)行管理 ，保證物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。資質(zhì)管理包括對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)審查和復(fù)審、登記、年檢，以及物業(yè)管理公司等級(jí)評(píng)定、從業(yè)人員資格評(píng)定等。 (3)制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，開展物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作。 (4)指導(dǎo)物業(yè)管理公司的工作，指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)工作。 (5)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的各種情況和問題。 (二)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社會(huì)團(tuán)體，通過開展各種有益 的活動(dòng)，在行業(yè)內(nèi)起到協(xié)調(diào)、協(xié)作和監(jiān)督管理的作用。具體體現(xiàn)在： (1)在政府行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳政府關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助制 定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)。 (2)協(xié)助政府主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定、質(zhì)量評(píng)優(yōu)。 (3)開展物業(yè)管理的調(diào)查研究，解決行業(yè)工作中出現(xiàn)的新情況、新問題。 (4)收集、整理和提供物業(yè)管理市場(chǎng)信息，組織業(yè)內(nèi)的學(xué)術(shù)和經(jīng)驗(yàn)交流，對(duì)物業(yè)管理人 員進(jìn)行培訓(xùn)。 (5)協(xié)助解決物業(yè)管理公司與業(yè)主之間出現(xiàn)的矛盾。 (三)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理是一種自律行為，是保證物業(yè)管理市場(chǎng)有序運(yùn)作的一個(gè)非常重 要的環(huán)節(jié)。只有物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上自覺規(guī)范自己的企業(yè)行為，才是根本而有效的途徑。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理包括： (1)依法經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)中，嚴(yán)格遵章守法，按照國(guó)家和行業(yè)的法律、法 規(guī)規(guī)范和約束企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，自覺遵守市場(chǎng)規(guī)則，公平參與、公平競(jìng)爭(zhēng)，凈化市場(chǎng)空氣，維護(hù)市場(chǎng)秩序。 (2)明確市場(chǎng)定位。根據(jù)企業(yè)本身的規(guī)模和能力，確立企業(yè)的市場(chǎng)定位，并形成自己所 特有的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍。例如，管理專長(zhǎng)是辦公樓宇還是住宅小區(qū)，是工業(yè)區(qū)或是綜合性商業(yè)大廈，從而有目標(biāo)有方向地在物業(yè)管理市場(chǎng)中展開經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 (3)制定和完善經(jīng)營(yíng)管理制度，如《經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《員工守則》等，使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)程 序化、制度化、規(guī)范化。 (4)員工培訓(xùn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，樹立正確的經(jīng)營(yíng)服務(wù)觀念，掌握科學(xué) 、規(guī)范的市場(chǎng)操作方式。 (四)社會(huì)輿論對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理 社會(huì)輿論在物業(yè)管理市場(chǎng)中能夠起到不可低估的作用。充分利用社會(huì)輿論所特有的作用 ，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督。社會(huì)輿論主要包括新聞媒介及業(yè)主意見等，主要內(nèi)容有：(1)宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)，傳播、普及物業(yè)管理的基本知識(shí)，加深物業(yè)管理 企業(yè)與廣大業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，共同維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序。 (2)表彰先進(jìn)，弘揚(yáng)正氣。通過社會(huì)輿論大力表彰先進(jìn)，建立起一種良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)作 風(fēng)。 (3)客觀反映物業(yè)管理市場(chǎng)中出現(xiàn)的值得引起社會(huì)重視的問題，加快和促進(jìn)對(duì)這些問題 及相關(guān)方面的研究和解決，批評(píng)和揭露丑惡現(xiàn)象，凈化市場(chǎng)風(fēng)氣，使物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展 。第六章物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(一)房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物 質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。在實(shí)際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機(jī)整體。習(xí)慣上 也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)即房屋與土地。房屋與土地不可移動(dòng)，一般又稱之為不動(dòng)產(chǎn)。但這只是不動(dòng)產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動(dòng)產(chǎn)還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最重要的財(cái)產(chǎn)形式之一，它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位越來越突 出。尤其在人類社會(huì)生活向城市形式集約化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)已不僅僅只具有作為人們生產(chǎn)、居住、服務(wù)等活動(dòng)場(chǎng)所的意義，而是逐步成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。(二)城市房屋按用途分，城市用房一般可分為六大類：住宅是最重要的生活資料，是人們從事一切社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的最基本的物質(zhì)前提 。住宅不僅是現(xiàn)代社會(huì)最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發(fā)展資料。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。生產(chǎn)用房是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋，也是物質(zhì)生產(chǎn)部門固定資產(chǎn) 的重要組成部分，主要包括工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室、辦公室和生活服務(wù)用房等。營(yíng)業(yè)用房是指商店、銀行、郵電、旅館、飯店以及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)所使用的 房屋。它既包括直接用于營(yíng)業(yè)活動(dòng)的房屋，也包括辦公室、倉(cāng)庫(kù)堆棧等輔助用房。行政用房主要指黨、政、軍機(jī)關(guān)和工、青、婦團(tuán)體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。文教用房包括各類文化機(jī)構(gòu)、體育組織、各種學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)以及科技機(jī)構(gòu)用房， 即從事文化、教育、醫(yī)療、科研、體育以及娛樂活動(dòng)的各種房屋及附屬房屋。其他專用房是指各種特殊用房，如軍事及國(guó)防機(jī)關(guān)用房，宗教團(tuán)體用房，外國(guó)領(lǐng)事館、 寺廟、監(jiān)獄等用房。(三)城市土地我國(guó)城市土地均為國(guó)家所有。城市用地按用途類型大致可劃分為十類：生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項(xiàng)附屬設(shè)施用地。工業(yè)用地主要指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、交通線、防護(hù) 地帶等用地。交通運(yùn)輸用地是指城市交通運(yùn)輸設(shè)施用地，包括鐵路、公路用地以及火車站、汽車站、 地鐵站、港口碼頭、飛機(jī)場(chǎng)等用地。市政公用設(shè)施用地通常指設(shè)置公用設(shè)施和工程構(gòu)筑物的用地，包括水源地、自來水廠、 污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構(gòu)筑物、防洪堤壩、火葬場(chǎng)及墓地等用地。風(fēng)景游覽區(qū)用地包括城市風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、園林綠地以及各種名勝古跡用地。公共綠地是指為全體城市居民服務(wù)的公園、動(dòng)物園、植物園、陵園、街心花園以及城市 林蔭道綠地等。文教衛(wèi)生等公共用地主要指大專院校、中小學(xué)校、科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、體育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生 以及為整個(gè)城市服務(wù)的商業(yè)用地等。道路廣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)用地主要指城市主干道、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)以及專門用來存放生活資料的生 產(chǎn)資料的倉(cāng)庫(kù)用地。特殊用地通常指各種軍用設(shè)施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護(hù)區(qū)等作特殊用途的用地。其他用地指不屬于以上所列項(xiàng)目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的菜田、苗圃、果園、 牧場(chǎng)等地以及城市內(nèi)不易劃出的零星用地。城市的功能性質(zhì)和建設(shè)規(guī)模不同，城市用地的構(gòu)成也各不相同。分析城市土地時(shí)應(yīng)區(qū)別 對(duì)待。(四)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1987年11月20日，原城鄉(xiāng)建設(shè) 環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告》，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵作了如下表述：“房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有 權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！币簿褪钦f，房地產(chǎn)業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)目工作。房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，根據(jù)1985年5月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng) 計(jì)的報(bào)告》，是屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。兩者的區(qū)別在于：建筑業(yè)完全是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)則兼有生產(chǎn)(開發(fā))、 經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國(guó)制定的《國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》中，把經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第一類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)為第八類。1985年，國(guó) 家計(jì)委、經(jīng)委、統(tǒng)計(jì)局、標(biāo)準(zhǔn)局聯(lián)合頒發(fā)的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼》中，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十三個(gè)門類，其中建筑業(yè)被列為第四類，房地產(chǎn)業(yè)為第七類。總之，國(guó)際、國(guó)內(nèi)都把 建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門來對(duì)待。但是，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)部門之間有著非常密切的聯(lián)系，它們的作用對(duì)象都是不動(dòng)產(chǎn)，它們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也是一種唇齒相依的合作關(guān)系。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通 過程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程經(jīng)營(yíng)和流通過程經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)組成。(一)生產(chǎn)環(huán)節(jié)生產(chǎn)環(huán)節(jié)即通過對(duì)自然狀態(tài)的土地投入人類勞動(dòng)，進(jìn)行房屋城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，獲得房 地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)產(chǎn)品是房屋和與之緊密聯(lián)結(jié)為一體的經(jīng)過開發(fā)的土地。按我國(guó)現(xiàn)行的體制，城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬村民集體所有。國(guó)家，具體到一 個(gè)城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲?guó)家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用權(quán)，然后將征用或收回的土地的使用權(quán)，以有期有償使用的方式 ，出讓給土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位或建設(shè)用地。由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)活動(dòng)，是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要生產(chǎn)活動(dòng)。(二)流通環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行交易活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過程 。當(dāng)然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場(chǎng)流通。房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。房地產(chǎn)買賣，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的買賣。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其生產(chǎn)與消費(fèi) 在地點(diǎn)上是相同的，而只是通過交易轉(zhuǎn)換了所有權(quán)或使用權(quán)。因此，其交易活動(dòng)自始至終都貫穿著權(quán)屬，比一般商品的交易活動(dòng)要復(fù)雜得多。房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人通過租金的形式逐步收回成本 和獲取利潤(rùn)，其實(shí)質(zhì)仍然是流通領(lǐng)域的買賣關(guān)系。房地產(chǎn)抵押，是指單位或個(gè)人以一定量的房地產(chǎn)作為如期償還借款的保證物，向銀行或 其他信貸機(jī)構(gòu)作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費(fèi)用。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)處理用作抵押的房地產(chǎn)商品 ，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。抵押貸款還可用于解決房地產(chǎn)開發(fā)公司或購(gòu)房者資金不足的困難，即開發(fā)公司或購(gòu)房者把即將投入開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)或購(gòu)