【正文】 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，它對(duì)經(jīng)濟(jì)具有敏感性和超前性。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)處理用作抵押的房地產(chǎn)商品 ，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。國(guó)家，具體到一 個(gè)城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲?guó)家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用權(quán)，然后將征用或收回的土地的使用權(quán)，以有期有償使用的方式 ，出讓給土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位或建設(shè)用地。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。特殊用地通常指各種軍用設(shè)施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護(hù)區(qū)等作特殊用途的用地。生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項(xiàng)附屬設(shè)施用地。城市用地按用途類型大致可劃分為十類：在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。(一)房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)社會(huì)輿論主要包括新聞媒介及業(yè)主意見等，主要內(nèi)容有：(1)宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)，傳播、普及物業(yè)管理的基本知識(shí)，加深物業(yè)管理 企業(yè)與廣大業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，共同維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序。 (2)明確市場(chǎng)定位。 (三)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 (2)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人資質(zhì)管理。 政府通過法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行宏觀的管理，為物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)揮出應(yīng)有的功 能創(chuàng)造一個(gè)有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的市場(chǎng)環(huán)境。 、法律化因此，在交易中只能是服務(wù)一貨幣的交換方式 ，而不可能是其他易貨貿(mào)易的方式。 (三)市場(chǎng)交易秩序 給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。 (1)要對(duì)參與物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行資格審查，這是保證物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的 前提條件。物業(yè)管理的實(shí)踐中，代理人是物業(yè)管理公司，被代理人是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。這使得業(yè)主們開始尋找專門的代理人，進(jìn)行自己沒有能力或者不愿意進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。法學(xué)界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。 對(duì)于物業(yè)的“所有者”來說，他擁有這座房子的權(quán)力，包括獨(dú)自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利自由出售、 轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用而不受其他人的干涉。 (一)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與權(quán)屬界定 要維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行秩序，有兩個(gè)基點(diǎn)必須首先明確：一是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，二 是物業(yè)管理的委托代理關(guān)系。 物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行秩序競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了技術(shù)進(jìn)步。 (3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，從產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因來看，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面：如：開發(fā)新的服務(wù)項(xiàng) 目，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大廣告宣傳，改變銷售方法，等等，用這些方法和途徑來爭(zhēng)取更多的業(yè)主購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)。這是經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主爭(zhēng)奪物業(yè)管理市場(chǎng)主權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。 (3)鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，以大 帶小，合小為大，合弱為強(qiáng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的能力。 我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制還不完善。這種增減到一定程度，價(jià)格就回升，往前發(fā)展又會(huì)變成供不應(yīng)求，循環(huán)發(fā)展。 (2)如果物業(yè)管理服務(wù)供過于求，價(jià)格就會(huì)下降。房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會(huì)提供的物業(yè)絕對(duì)量增加，客觀上擴(kuò)大 了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對(duì)物業(yè)管理的需求自然較少。例如，有人要求有保安員的保安服務(wù)，亦有人不喜歡保安員的保安服務(wù)，而使用科技安全防范產(chǎn)品進(jìn)行保安。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對(duì)其需求的影響程度相對(duì)會(huì)大一些。 (3)相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、稅收政策等對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的供給量 也產(chǎn)生影響。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，要完成這種服務(wù)，最主要的是人力資源。然而，供求之間不可能永遠(yuǎn)一致，在一定時(shí)期和一定條件下可能表現(xiàn)為供大于求；而在另一時(shí)期和條件下，又可能表現(xiàn)為 求大于供。一 般地，在既定的服務(wù)價(jià)格水平上，業(yè)主希望得到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，或者在既定服務(wù)質(zhì)量水平上，業(yè)主希望自己支付最低的價(jià)格。增量利潤(rùn)等于定價(jià)方案引起的總增量收入減去定價(jià)方案引起的增量成本。 (1)差別定價(jià)法。 (1)成本加利潤(rùn)法。 經(jīng)營(yíng)者定價(jià)是指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使 用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門報(bào)告?zhèn)浒傅囊环N價(jià)格形式。人們把購(gòu)買力所形成的 需求稱為有效需求；就是說，業(yè)主或用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)具備一定的支付能力。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對(duì)象 ，是因?yàn)橛袑?duì)這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場(chǎng)主體包括需求主體和供給主體。 業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)有較大的伸縮性，客戶感到方便、滿意時(shí)，就會(huì)及 時(shí)或經(jīng)常惠顧；感到不便或不理想時(shí)，就會(huì)延緩，甚至不再購(gòu)買服務(wù)。 例如保安服務(wù)，保安員為業(yè)主提供值崗、巡查等安全保衛(wèi)服務(wù) ，當(dāng)保安員完成安全保衛(wèi)服務(wù)離開崗位時(shí)，業(yè)主的安全服務(wù)消費(fèi)亦就同時(shí)完成。 物業(yè)管理是有償出售智力和勞力的服務(wù)性行業(yè)，所出售的是無形的商品，其核心是服務(wù) 。它不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)主體的增加、市場(chǎng)客體數(shù)量和種類的增加、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和市場(chǎng)場(chǎng)所的增多，而且表現(xiàn)在不同職能市場(chǎng)的出現(xiàn)。它不僅包括作為實(shí)體的商品交換的場(chǎng)所，更重要的是，它包括一定經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)商品交換的活動(dòng)。 市場(chǎng)，是指商品買賣的地方，它“至天下之民，聚天下之貨”，使人們得以“交換而還，各得其所”。 一、物業(yè)管理市場(chǎng)的概念與特點(diǎn)房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(下)第五章 按照馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)的廣義理解，市場(chǎng)是指商品交換和商品買賣關(guān)系的 總和。隨著分工的擴(kuò)大和商品生產(chǎn)的發(fā)展 ，市場(chǎng)也在發(fā)展。 物業(yè)管理服務(wù)是向客戶提供直接服務(wù)，服務(wù)過程本身既是“生產(chǎn)”過程，也是消費(fèi)過程，勞動(dòng)和成果是同時(shí)完成的。例如，業(yè)主在接受汽車保管的同時(shí)，會(huì)要求提供洗車及維修服務(wù)。 社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是多方面的： 市場(chǎng)主體是指在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的個(gè)人或組織。第二節(jié) (一)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值構(gòu)成 除以上兩個(gè)原因外，還須對(duì)物業(yè)管理服務(wù)形成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力才行。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (3)堅(jiān)持遵循符合業(yè)主或用戶消費(fèi)規(guī)律的原則。這種定價(jià)方法適用于造 價(jià)較高的物業(yè)。就是指通過計(jì)算由價(jià)格政策引起的利潤(rùn)是否增加來判斷定價(jià)方案是否 可行，如果增量利潤(rùn)是正值，說明定價(jià)方案可以接受；如果增量利潤(rùn)是負(fù)值，就是不可接受的。高服務(wù)價(jià)格、低服務(wù)質(zhì)量的組合不為業(yè)主所接受，高服務(wù)質(zhì)量、低服務(wù)價(jià)格的組合對(duì)物業(yè)管理公司來說無利可圖。供給和需求都要求對(duì)方與之相適應(yīng)，達(dá)到平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系。 (一)決定物業(yè)管理市場(chǎng)供求的主要因素 (1)人力資源狀況。 (2)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有上升，業(yè)主還是會(huì)購(gòu)買這種服務(wù)，需求量會(huì)增加；如果人們的貨幣收入減少，就會(huì)縮減消費(fèi)， 即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有下降，需求量也會(huì)有所減少。消費(fèi)者偏好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。 (3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。 (2)如果物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲，供給便會(huì)增長(zhǎng)；價(jià)格下跌，供給便會(huì)減少。而當(dāng)供求狀態(tài)趨向供過于求時(shí)，價(jià)格就下跌，物業(yè)管理公司就會(huì)調(diào)整減少經(jīng)營(yíng)，供給量 隨之減少，需求量相對(duì)增加。 三、物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 從參與競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)主體之間的關(guān)系來考察，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè) 管理服務(wù)，業(yè)主要賤買、經(jīng)營(yíng)者要貴賣的競(jìng)爭(zhēng)。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是指不變動(dòng)價(jià)格，而是通過其他途徑和采用其他方法來爭(zhēng)取較多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)銷售量的競(jìng)爭(zhēng)。 (一)適應(yīng)與協(xié)調(diào)功能每一家參與競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)都試圖獲得 一份超過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利潤(rùn)，為此要不斷改進(jìn)技術(shù)、降低成本、開發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目和新的市場(chǎng) 領(lǐng)域，進(jìn)行服務(wù)與經(jīng)營(yíng)過程中的技術(shù)創(chuàng)新和項(xiàng)目創(chuàng)新。但在物業(yè)管理的實(shí)際操作中，對(duì)于 一幢單體建筑物，如果由多位業(yè)主共同擁有，其產(chǎn)權(quán)的界定仍有相當(dāng)?shù)碾y度。但是，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)的復(fù) 雜性越來越高，業(yè)主自身已經(jīng)無能力對(duì)自己擁有的物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模、多方面的管理。沒有相對(duì)代理人則不能發(fā)生 代理關(guān)系。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的主要內(nèi)容因此，只有按一定的條件規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，才能保證各個(gè)企業(yè)有序地進(jìn)入市場(chǎng)，有序地退出市場(chǎng)。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝的物業(yè)管理企業(yè)要給予鼓勵(lì)，提倡開拓進(jìn)取，爭(zhēng)取最優(yōu)效益；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)中失 利的物業(yè)管理企業(yè)，要由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則進(jìn)行必要的淘汰。 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，交換的對(duì)象是服務(wù)。 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制是國(guó)家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機(jī)統(tǒng)一。 (3)制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，開展物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作。 (1)在政府行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳政府關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助制 定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)。 (3)制定和完善經(jīng)營(yíng)管理制度，如《經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《員工守則》等，使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)程 序化、制度化、規(guī)范化。充分利用社會(huì)輿論所特有的作用 ，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督。但這只是不動(dòng)產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動(dòng)產(chǎn)還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。住宅不僅是現(xiàn)代社會(huì)最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發(fā)展資料。我國(guó)城市土地均為國(guó)家所有。道路廣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)用地主要指城市主干道、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)以及專門用來存放生活資料的生 產(chǎn)資料的倉(cāng)庫(kù)用地。分析城市土地時(shí)應(yīng)區(qū)別 對(duì)待。房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，根據(jù)1985年5月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng) 計(jì)的報(bào)告》，是屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通 過程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程經(jīng)營(yíng)和流通過程經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。按我國(guó)現(xiàn)行的體制，城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬村民集體所有。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費(fèi)用。(三)消費(fèi)環(huán)節(jié)(一)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入一般可占政府財(cái)政收入的10％～40％，香港 則高達(dá)50％左右，成為這些國(guó)家和地區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。改革開放以來，房地產(chǎn)的迅速發(fā)展已經(jīng)形成了強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)。(2)房地產(chǎn)業(yè)可以提供大量的財(cái)政積累，是高附加值的產(chǎn)業(yè)。由于土地歸國(guó)家所有，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)無疑是由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)。(二)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特性主要有三點(diǎn)：房地產(chǎn)的固定性是指它在位置上的不可移動(dòng)性，它不像其他普通商品，生產(chǎn)場(chǎng)所是固定 的，但產(chǎn)品是流動(dòng)的；而房地產(chǎn)則是生產(chǎn)過程流動(dòng)，產(chǎn)品始終是固定的。房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：房地產(chǎn)商品的差異性主要是指土地作為一種不可再生的資源，供應(yīng)量缺乏彈性，價(jià)值和 價(jià)格則受多種因素制約，難以用簡(jiǎn)單的投入產(chǎn)出或成本加利潤(rùn)的方法加以測(cè)定，更多的是非經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生的價(jià)值偏離結(jié)果。物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案是記載房屋產(chǎn)權(quán)狀況和土地使用情況的各種文件、表格、 圖紙、證件的檔案。產(chǎn)籍管理與產(chǎn)權(quán)管理是一種互相依存、相互配合的關(guān)系，產(chǎn)權(quán)管理是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)，產(chǎn)籍管理為產(chǎn)權(quán)管理提供依據(jù)和手段。因此， 只有加強(qiáng)管理，才能既使房地產(chǎn)企業(yè)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，又能使經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益有機(jī)地統(tǒng)一起來，真正使房地產(chǎn)業(yè)快速、健康地蓬勃發(fā)展。(3)有符合規(guī)定額度的注冊(cè)資本和流動(dòng)資金。(2)擬訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的章程。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為一至四級(jí)。一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建 設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)家建設(shè)部審批；二級(jí)以下資質(zhì)企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。經(jīng)濟(jì)體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實(shí)施，使我國(guó)的房 地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇，并迅速崛起?，F(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化 大生產(chǎn)。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端，是一個(gè) 承前啟后的環(huán)節(jié)。從中可 以看出售后服務(wù)已成為營(yíng)銷學(xué)中一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本保證。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時(shí)，有的建筑曾獲得魯班獎(jiǎng)，然而沒幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見很大，紛紛 批評(píng)開發(fā)商，要求開展物業(yè)管理。他們還專門成 立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務(wù)，解決住戶的生活困難。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對(duì)涉外別墅、高檔 商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作，使他們開發(fā)的涉外小區(qū)——東方花園城被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國(guó)客人的需要，又進(jìn) 行二期工程的建造。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。原因就 在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即：“建設(shè)—管理—服務(wù)”一條龍，深受用戶的信任。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越 激烈，必須充分認(rèn)識(shí)到管理在現(xiàn)代社會(huì)中所起的重要作用。 開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理在行動(dòng)上的投入應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過 程，即在項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認(rèn)真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問題，并妥善加以解決。他們還投資120萬元建設(shè)一座面積達(dá)5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚