【正文】 次。對(duì)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由原資質(zhì) 審批部門(mén)予以降低或吊銷《資質(zhì)證書(shū)》。兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)不定資質(zhì)等級(jí)，以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng) 目公司(包括外商獨(dú)資、中外合資、合作企業(yè))不定資質(zhì)等級(jí)，根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)模審定其資金、 人員條件，核發(fā)一次性《資質(zhì)證書(shū)》。第四節(jié)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專業(yè)化的服務(wù)方式。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工作性質(zhì)是開(kāi)發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我 國(guó)的物業(yè)管理也就是改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。經(jīng)濟(jì)體制改革的展開(kāi)，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實(shí)施，使我國(guó)的房 地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下 四點(diǎn)可以得到說(shuō)明：第一，隨著住房商品化的逐步實(shí)施，各類住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)以及按計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 以及安全防范等要求越來(lái)越高，越來(lái)越要求專業(yè)化的管理與服務(wù)。第三，住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機(jī)構(gòu)已無(wú)法適應(yīng)這種需要，它要求有一個(gè)統(tǒng)一綜合管理的機(jī)構(gòu)。第四，隨著外商投資房地產(chǎn)的日益增多，傳統(tǒng)落后的房地產(chǎn)維修管理模式已不適應(yīng)現(xiàn)代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔(dān)心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負(fù)面效果，從而失去信心，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應(yīng)的新的管理方式。而社會(huì)化和專業(yè) 化的物業(yè)管理已在國(guó)際上運(yùn)行了一個(gè)多世紀(jì)。這種集管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)于一體的物業(yè)管理方式，以其無(wú)限的生機(jī)和活力伴隨中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來(lái)了。二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前景。物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以下幾點(diǎn)：第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來(lái)越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來(lái)舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺(jué)得“買(mǎi)房等于買(mǎi)氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤(pán)一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤(pán)，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。第二，有利于物業(yè)保值升值。從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理?yè)p耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。第三，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房 地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他 們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。第五，有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)際接 軌的必由之路，是改善中國(guó)大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和 涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位(一)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)。社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指 出：“由于社會(huì)分工，這些商品的市場(chǎng)日益擴(kuò)大；生產(chǎn)勞動(dòng)的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐罚ハ喑蔀榈葍r(jià)物，使他們互相成為市場(chǎng)?！绷袑幰仓赋觯骸澳睦镉猩鐣?huì)分工和商 品生產(chǎn)，哪里就有‘市場(chǎng)’。”從這里可以看出，市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大。市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)的共同基礎(chǔ)是社會(huì)分 工，社會(huì)分工越發(fā)達(dá)、越細(xì)密，市場(chǎng)容量和范圍也就越大。現(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化 大生產(chǎn)。從市場(chǎng)學(xué)觀點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場(chǎng)，并在市場(chǎng)中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場(chǎng)環(huán)境中去考察、去檢驗(yàn)。要通過(guò)調(diào)查、研究，分析市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)每一 環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來(lái)決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程，并且隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，不斷搜集、反饋信息，以此來(lái)調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應(yīng)社會(huì)需求。這一循環(huán)良性運(yùn)作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場(chǎng)的需要，不斷創(chuàng)造新 的完美，滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要；同時(shí)，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開(kāi)端，是一個(gè) 承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會(huì)斷裂，產(chǎn)品將與消費(fèi)者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來(lái)困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場(chǎng)中失去應(yīng)有的地位。因此，國(guó)內(nèi)外成 功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國(guó)外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。又如國(guó)內(nèi)的青島海爾集團(tuán)，也 十分重視售后服務(wù)。凡是購(gòu)買(mǎi)青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長(zhǎng)一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門(mén)市部打個(gè)電話，就會(huì)有人立即上門(mén)服務(wù)，解決 困難，同時(shí)還收到總廠郵來(lái)的慰問(wèn)信。正是由于注重售后服務(wù)，使其在人們心目中留下了良好的印象，購(gòu)買(mǎi)該廠產(chǎn)品的人越來(lái)越多，使其產(chǎn)值利潤(rùn)成倍地增長(zhǎng)。1996年4月2日《人民日 報(bào)》報(bào)道的一則消息中稱：海爾的銷售收入從10年前的348萬(wàn)元起步， 億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長(zhǎng)速度都在60％以上。從中可 以看出售后服務(wù)已成為營(yíng)銷學(xué)中一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本保證。(二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程類似的循環(huán)，見(jiàn)下圖。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)形成一個(gè)完整 的運(yùn)作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒(méi)有良好的物業(yè)管理，那么原來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會(huì)變成公共設(shè)施遭嚴(yán)重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜 、治安混亂、夜不安寢……的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時(shí)，有的建筑曾獲得魯班獎(jiǎng)，然而沒(méi)幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見(jiàn)很大，紛紛 批評(píng)開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)展物業(yè)管理。從營(yíng)銷學(xué)的角度來(lái)看，作為銷售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的其他過(guò)程，甚至有時(shí)比前面開(kāi)發(fā)過(guò)程顯得更重要。因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)不足出現(xiàn) 的一些小問(wèn)題，可以通過(guò)良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好 的影響。所以物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有不可估量的重要性?，F(xiàn)實(shí)中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理，對(duì)物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶，大大促進(jìn)了房產(chǎn)銷售。例如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)時(shí)，由于對(duì)海南施工隊(duì)伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會(huì)的理解和認(rèn)可。他們?cè)谖飿I(yè)環(huán)境營(yíng)造上，整了12 0畝土地分期開(kāi)發(fā)，第一期只開(kāi)發(fā)二三十畝，奉行“開(kāi)發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊”的觀念，將首期開(kāi)發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民 進(jìn)入小區(qū)以后，沒(méi)有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺(jué)。相反，精心培植和養(yǎng)護(hù)的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧?kù)o、舒適的感覺(jué)。他們還專門(mén)成 立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開(kāi)展便民服務(wù)，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽(yù)在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工 作，又使這種聲譽(yù)得以保持和擴(kuò)大，所以海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購(gòu)房老客戶。相反，有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，待投資 者入住之后，問(wèn)題百出：水、電供應(yīng)無(wú)保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒(méi)有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負(fù)面影響也會(huì)不脛而走，即使房?jī)r(jià)低于別的開(kāi)發(fā)商，其房產(chǎn)也 難以銷售。尤其是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，％，接近警戒線(發(fā)達(dá)國(guó)家將 空置房屋警戒線定為3年供應(yīng)總量的10％)。面對(duì)銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費(fèi)者。南京市棲霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面對(duì)涉外別墅、高檔 商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作，使他們開(kāi)發(fā)的涉外小區(qū)——東方花園城被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國(guó)客人的需要，又進(jìn) 行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對(duì)比。(三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價(jià)值 全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟(jì)的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉，無(wú)形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。尤其是像土地這種一次性資源，只會(huì)越占用越少，因而其價(jià)格不斷上漲，開(kāi)發(fā)成本 不斷增加。一塊土地被占用來(lái)蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計(jì)、建造和使用管理的原因，使本來(lái)壽命可達(dá)到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此 造成的資源和財(cái)富的損失是巨大的。美國(guó)某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林黑格說(shuō)：在中國(guó)旅行時(shí)，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的 住宅區(qū)，每5年至7年要進(jìn)行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開(kāi)展物業(yè)管理，對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行愛(ài)護(hù)，延長(zhǎng)使用壽命， 可為社會(huì)節(jié)約大量的財(cái)富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40％以上。(四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的需要住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)樹(shù)立好的信譽(yù)、好的形象 ，就要促使他們考慮售后服務(wù)，保證用戶滿意。售后服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，是廣大購(gòu)房者在購(gòu)房前必須考慮的先決條件。凡是重視開(kāi)展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必然開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效 益好。例如廣州華東實(shí)業(yè)公司每年開(kāi)發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來(lái)沒(méi)有賣不出去的商品。原因就 在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即：“建設(shè)—管理—服務(wù)”一條龍，深受用戶的信任。二、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入良好的物業(yè)管理可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到大筆的利潤(rùn)和無(wú)形的資本——社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要 的投入，以得到更多的回報(bào)。從實(shí)踐中來(lái)看，應(yīng)著重在三個(gè)方面進(jìn)行投入：(一)觀念的投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全 體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的循環(huán)理論，并充分認(rèn)識(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性，尤其是對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)要上升到一個(gè)戰(zhàn)略高度?，F(xiàn)在 許多房地產(chǎn)商過(guò)于急功近利，只顧把全部精力放在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤(rùn)，卻一開(kāi)始就忽略了物業(yè)管理這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至 有些開(kāi)發(fā)商把售后服務(wù)、物業(yè)管理當(dāng)作一個(gè)包袱。有這樣思想觀念的開(kāi)發(fā)商，是怎么也不會(huì)搞好物業(yè)管理的。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越 激烈，必須充分認(rèn)識(shí)到管理在現(xiàn)代社會(huì)中所起的重要作用。即：充分的投資＋管理上的空白=無(wú)效的投資；充分的投資＋管理上的薄弱=低效的投資；投資的充分＋管理上的充分=高效的投資；投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。所以每一位開(kāi)發(fā)商要想在改革開(kāi)放、激烈競(jìng)爭(zhēng)的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念， 提高認(rèn)識(shí)，樹(shù)立“建設(shè)—管理—服務(wù)”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺(tái)階，出新成果，同時(shí)也可使開(kāi)發(fā)商在廣大客戶中樹(shù)立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。 (二)行動(dòng)的投入開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理在行動(dòng)上的投入應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò) 程，即在項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷售等過(guò)程中都要認(rèn)真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題，并妥善加以解決。然而要做到這一點(diǎn)有時(shí)并不容易。因?yàn)閷?duì)于利潤(rùn)第一的開(kāi)發(fā)商來(lái) 說(shuō)，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤(rùn)，而且相當(dāng)瑣碎繁雜。許多開(kāi)發(fā)商僅把物業(yè)管理當(dāng)成一件可有可無(wú)、勉強(qiáng)應(yīng)付的事。例如有些開(kāi)發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來(lái)獲取更 多的利潤(rùn)，往往在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段就忽略公共設(shè)施用房，以致到后來(lái)，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有辦法實(shí)行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無(wú)章，環(huán)境極差，影響了居民的購(gòu)房欲。隨著人們物質(zhì)生活 水平的不斷提高，人們購(gòu)房不僅僅只是為了解決睡覺(jué)休息的問(wèn)題，更重要的是選擇居住環(huán)境問(wèn)題?！豆饷魅?qǐng)?bào)》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買(mǎi)房——買(mǎi)環(huán)境》的文章，介紹 了人類對(duì)居室周圍環(huán)境的要求是共同的，即要求有相對(duì)開(kāi)闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開(kāi)發(fā)，在他們興建第一個(gè)項(xiàng)目——桃花源小區(qū)時(shí)， 就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號(hào)，主動(dòng)修改設(shè)計(jì)方案，把4000平方米的住宅樓， 改建成一處1600平方米的休閑廣場(chǎng)，并請(qǐng)北京、蘇州等地的專業(yè)部門(mén)對(duì)小區(qū)外部環(huán)境進(jìn)行設(shè) 計(jì)，使小區(qū)綠化面積達(dá)到40％，比國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)高出10個(gè)百分點(diǎn)。他們還投資120萬(wàn)元建設(shè)一座面積達(dá)5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚(yú)。少建一幢樓意味著少收入1000萬(wàn)元， 但他們堅(jiān)持認(rèn)為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開(kāi)展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個(gè)小區(qū)竣工驗(yàn)收前就已銷售了 60％以上的房屋。(三)