【正文】 次。對不符合原定資質(zhì)標準的企業(yè)，由原資質(zhì) 審批部門予以降低或吊銷《資質(zhì)證書》。兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)不定資質(zhì)等級，以開發(fā)項目為對象從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項 目公司(包括外商獨資、中外合資、合作企業(yè))不定資質(zhì)等級，根據(jù)其項目規(guī)模審定其資金、 人員條件，核發(fā)一次性《資質(zhì)證書》。第四節(jié)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關系一、房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理的關系物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、 保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務則是售后服務。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我 國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。經(jīng)濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產(chǎn)業(yè)從長期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明：第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關系，使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應房地產(chǎn)的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對物業(yè)的維修、養(yǎng)護 以及安全防范等要求越來越高，越來越要求專業(yè)化的管理與服務。第三，住宅小區(qū)建設發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機構(gòu)已無法適應這種需要，它要求有一個統(tǒng)一綜合管理的機構(gòu)。第四，隨著外商投資房地產(chǎn)的日益增多，傳統(tǒng)落后的房地產(chǎn)維修管理模式已不適應現(xiàn)代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應的新的管理方式。而社會化和專業(yè) 化的物業(yè)管理已在國際上運行了一個多世紀。這種集管理、經(jīng)營和服務于一體的物業(yè)管理方式，以其無限的生機和活力伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來了。二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響主要有以下幾點：第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關注。良好的物業(yè)管理服務能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。第二，有利于物業(yè)保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內(nèi)部設施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。第三，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房 地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務有機地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。第五，有利于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接 軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和 涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位(一)市場經(jīng)濟中產(chǎn)品生產(chǎn)過程市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)。社會分工是商品經(jīng)濟和市場存在與發(fā)展的基礎。馬克思指 出：“由于社會分工，這些商品的市場日益擴大；生產(chǎn)勞動的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐?，互相成為等價物，使他們互相成為市場?！绷袑幰仓赋觯骸澳睦镉猩鐣止ず蜕?品生產(chǎn)，哪里就有‘市場’。”從這里可以看出，市場和商品經(jīng)濟密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟越發(fā)達，市場越發(fā)達，市場對生產(chǎn)和消費的作用也就越大。市場和商品經(jīng)濟的共同基礎是社會分 工，社會分工越發(fā)達、越細密，市場容量和范圍也就越大?，F(xiàn)代化的市場經(jīng)濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會化 大生產(chǎn)。從市場學觀點來看，一個成功的產(chǎn)品要占領市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗。要通過調(diào)查、研究，分析市場對產(chǎn)品生產(chǎn)每一 環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程，并且隨著市場的變動，不斷搜集、反饋信息，以此來調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應社會需求。這一循環(huán)良性運作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創(chuàng)造新 的完美，滿足人民日益增長的物質(zhì)需要；同時，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務這一環(huán)節(jié)有著相當重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端，是一個 承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會斷裂，產(chǎn)品將與消費者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場中失去應有的地位。因此，國內(nèi)外成 功的企業(yè)家都非常重視售后服務這一環(huán)節(jié)。如國外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務網(wǎng)點，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務。又如國內(nèi)的青島海爾集團，也 十分重視售后服務。凡是購買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長一年的售后服務，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務，解決 困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務，使其在人們心目中留下了良好的印象，購買該廠產(chǎn)品的人越來越多，使其產(chǎn)值利潤成倍地增長。1996年4月2日《人民日 報》報道的一則消息中稱：海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步， 億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長速度都在60％以上。從中可 以看出售后服務已成為營銷學中一個不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營成功的根本保證。(二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)，見下圖。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)形成一個完整 的運作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來規(guī)劃設計再好的小區(qū)環(huán)境也會變成公共設施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜 、治安混亂、夜不安寢……的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗收時，有的建筑曾獲得魯班獎，然而沒幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見很大，紛紛 批評開發(fā)商，要求開展物業(yè)管理。從營銷學的角度來看，作為銷售后服務的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。因為前期開發(fā)不足出現(xiàn) 的一些小問題，可以通過良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好 的影響。所以物業(yè)管理對房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性?，F(xiàn)實中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公 司的領導們非常明白這一道理，對物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務贏得了客戶，大大促進了房產(chǎn)銷售。例如海南珠江實業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn) 開發(fā)時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會的理解和認可。他們在物業(yè)環(huán)境營造上，整了12 0畝土地分期開發(fā)，第一期只開發(fā)二三十畝，奉行“開發(fā)一塊、美化一塊、服務一塊”的觀念，將首期開發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民 進入小區(qū)以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。相反，精心培植和養(yǎng)護的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設施，給人以一種寧靜、舒適的感覺。他們還專門成 立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務，使企業(yè)的信譽在公眾心目中扎下了根。日復一日出色的物業(yè)管理工 作，又使這種聲譽得以保持和擴大，所以海南珠江實業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營造和物業(yè)管理，待投資 者入住之后，問題百出：水、電供應無保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負面影響也會不脛而走，即使房價低于別的開發(fā)商，其房產(chǎn)也 難以銷售。尤其是當前國家宏觀調(diào)控時期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設部統(tǒng)計，％，接近警戒線(發(fā)達國家將 空置房屋警戒線定為3年供應總量的10％)。面對銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務質(zhì)量贏得了消費者。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對涉外別墅、高檔 商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強化物業(yè)管理工作，使他們開發(fā)的涉外小區(qū)——東方花園城被建設部評為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國客人的需要，又進 行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。(三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能從整個社會來講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應能使其價值 全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲，開發(fā)成本 不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設計、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此 造成的資源和財富的損失是巨大的。美國某大學房地產(chǎn)管理教授格林黑格說：在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風格，又具有嶄新的內(nèi)部設施。新加坡的 住宅區(qū)，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理，對房產(chǎn)資源進行愛護，延長使用壽命， 可為社會節(jié)約大量的財富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40％以上。(四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)樹立好的信譽、好的形象 ，就要促使他們考慮售后服務，保證用戶滿意。售后服務是市場競爭的需要，是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司必然開發(fā)經(jīng)營的效 益好。例如廣州華東實業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就 在于堅持以提供售后服務為內(nèi)容的小區(qū)管理服務，即：“建設—管理—服務”一條龍，深受用戶的信任。二、開發(fā)商對物業(yè)管理的投入良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本——社會信譽、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠見的開發(fā)商都愿意對物業(yè)管理進行必要 的投入，以得到更多的回報。從實踐中來看，應著重在三個方面進行投入：(一)觀念的投入房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入，首先應當是觀念的投入，即從領導決策層到公司的全 體職員都應重視物業(yè)管理。要完整而科學地理解房地產(chǎn)開發(fā)過程的循環(huán)理論，并充分認識每個環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性，尤其是對物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認識要上升到一個戰(zhàn)略高度。現(xiàn)在 許多房地產(chǎn)商過于急功近利，只顧把全部精力放在開發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤，卻一開始就忽略了物業(yè)管理這一開發(fā)過程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至 有些開發(fā)商把售后服務、物業(yè)管理當作一個包袱。有這樣思想觀念的開發(fā)商，是怎么也不會搞好物業(yè)管理的。隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，科學技術(shù)的進步，市場競爭越來越 激烈，必須充分認識到管理在現(xiàn)代社會中所起的重要作用。即：充分的投資＋管理上的空白=無效的投資；充分的投資＋管理上的薄弱=低效的投資；投資的充分＋管理上的充分=高效的投資；投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。所以每一位開發(fā)商要想在改革開放、激烈競爭的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念， 提高認識，樹立“建設—管理—服務”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺階，出新成果，同時也可使開發(fā)商在廣大客戶中樹立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。 (二)行動的投入開發(fā)商對物業(yè)管理在行動上的投入應當表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過 程，即在項目選定、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認真考慮與物業(yè)管理的相關問題，并妥善加以解決。然而要做到這一點有時并不容易。因為對于利潤第一的開發(fā)商來 說，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤，而且相當瑣碎繁雜。許多開發(fā)商僅把物業(yè)管理當成一件可有可無、勉強應付的事。例如有些開發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來獲取更 多的利潤，往往在規(guī)劃階段、設計階段就忽略公共設施用房，以致到后來，整個小區(qū)沒有辦法實行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無章，環(huán)境極差，影響了居民的購房欲。隨著人們物質(zhì)生活 水平的不斷提高，人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題，更重要的是選擇居住環(huán)境問題。《光明日報》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買房——買環(huán)境》的文章，介紹 了人類對居室周圍環(huán)境的要求是共同的，即要求有相對開闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開發(fā)公司領導特別注重環(huán)境的開發(fā)，在他們興建第一個項目——桃花源小區(qū)時， 就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號，主動修改設計方案，把4000平方米的住宅樓， 改建成一處1600平方米的休閑廣場，并請北京、蘇州等地的專業(yè)部門對小區(qū)外部環(huán)境進行設 計，使小區(qū)綠化面積達到40％，比國家規(guī)定標準高出10個百分點。他們還投資120萬元建設一座面積達5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬元， 但他們堅持認為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個小區(qū)竣工驗收前就已銷售了 60％以上的房屋。(三)