【正文】 許多物業(yè)管理公司經(jīng)理還兼任居委會主任，就出現(xiàn)業(yè)主狀告政府(居委會主任代表基層 政府)的被動局面。居委會可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。此外，本企業(yè)后 勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行職能分解、政企分離，也不利于面向社會，形成規(guī)模經(jīng)營。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占56％左右的違章 房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。(4)因特殊情況需在戶內(nèi)隔墻上開窗和開洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 (8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。 (5)嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?(2)不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?(2)詳細(xì)、如實地填寫《裝修申請表》。 物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。 。 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面： (4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。 (3)上蓋章。 (三)在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù) 。 收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和 費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。 ________年____月____日 ______女士／先生： (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準(zhǔn)前來辦理 入伙手續(xù)。 ，應(yīng)在通知書上注明補辦的辦法。包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面： ②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進(jìn)行逐項檢查和鑒定。 ②開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。 對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。第二節(jié) 。 、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。 物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式， 制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。 (三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場 ，并草擬總體管理方案。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。 (一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅 是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅 要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對于業(yè)主而言，卻不止于 此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。因而物業(yè) 管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行 “全過程”的管理。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是 使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價。 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的 了解。 物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順 關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。 、希望。 ，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按 整改計劃督促整改。 (五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然 后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗收。 (二)竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作 ①上級主管部門的有關(guān)文件。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴 建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗 記錄；永久性的水準(zhǔn)點坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗記錄；建筑商和設(shè)計單位 提供的建筑物使用注意事項；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證 書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于： 接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。 ，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 ________年____月____日 入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序 ，使整個過程井然有序。 (2)上蓋章。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。 。業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚， 并逐項進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有 無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。其有關(guān)規(guī) 定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。 根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整 潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定： (1)業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。 (1)不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、 天臺等公共場所拋撒堆放。 (7)裝修施工應(yīng)安排在上午7：00—12：00，下午14：00—20：00時間內(nèi)進(jìn)行，以免影響 他人休息。第四章我 國南方經(jīng)濟特區(qū)城市逐步引進(jìn)并推廣了以經(jīng)濟手段對物業(yè)進(jìn)行管理的概念和方法，并逐步建 立了以經(jīng)濟手段為主，法律和行政手段為輔的物業(yè)管理體制。 一、房屋管理的六種模式 (1)以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (3)房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；(4)單位直管公房管理模 式；但這種模式難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部 門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多。 這種模式的優(yōu)點是企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分重要的問題和工作，配有專職企 業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，管理對象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn)，比較單一。如果一些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話還會出現(xiàn)虧損 經(jīng)營。這種模式的弊端： 一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順：居委會主任由上級街道委派，物業(yè)管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當(dāng)兩者工 作發(fā)生矛盾時，到底誰服從誰？沒有明確規(guī)定。 傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別一般是對房 屋及其附屬設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負(fù)責(zé)一個片的房屋維修管理。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類：第一類是公共服務(wù)，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務(wù)，例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類是 專項服務(wù)，為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務(wù)，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內(nèi)裝修服務(wù)，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務(wù)，即根據(jù)住戶的特殊需要進(jìn)行服務(wù)，如 代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學(xué)等。 傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直 接進(jìn)行行政福利型的封閉式管理。而國家實行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養(yǎng)不了房，仍需要政府給大量的財政補貼進(jìn)行房屋維修，因此 形成了房屋蓋得越多，政府補貼得越多，包袱背得越重的惡性循環(huán)。它的職責(zé)除對小區(qū)內(nèi)所有的房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行維修管理外，還對小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能， 為建設(shè)一個舒適、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境創(chuàng)造條件，深受居住者的歡迎。第三節(jié) 商品住宅納入物業(yè)管理市場已成為現(xiàn)實，僅此一項就足以看到中國物業(yè)管理市場的波瀾 壯闊。近幾年，一方面大量建成的住房進(jìn)入房地產(chǎn)市場，作為商品房出售，售后管理納入物業(yè)管理軌道，這部分房屋呈逐年增加趨勢；另一方面，未出售的直管公房還要繼續(xù)管理。 經(jīng)濟是基礎(chǔ)，一個發(fā)展中國家更應(yīng)感到發(fā)展經(jīng)濟的重要性。其中 一部分還將同國際接軌，實施全方位的管理與服務(wù)。根據(jù)目前國外、境外的一些工作經(jīng)驗來看，物業(yè)管理體制實行有限責(zé)任公司和股份公司，甚至允許一些個體民營，可能更容易調(diào)動所 有人的積極性，也是物業(yè)管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一。從該規(guī)定的內(nèi)容來看，在現(xiàn)階段，對公有房屋基本仍沿用舊的管理模式進(jìn)行管理，但其中第五條規(guī)定：“公有房屋的經(jīng)營和管理要逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化。 由于目前我國的物業(yè)管理是以新建住宅小區(qū)的管理為重點，因此，該《辦法》是物業(yè)管理最主要的法律依據(jù)之一；又由于該辦法具有較強的針對性，故其適用范圍較窄。如深圳、上海、海南等地均已成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，以加強行業(yè)自律管理，從而形成了我國物 業(yè)管理市場的三級管理體系。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管內(nèi)容比較廣泛，凡是與物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)務(wù)活動情況均列在其 監(jiān)管之列，包括財務(wù)狀況、收費情況、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等各項內(nèi)容的監(jiān)管。 、仲裁糾紛對協(xié)會會員教育的主要內(nèi)容包括：其中，政府管理屬宏觀管理，行業(yè)協(xié)會管理屬中觀管理，兩者都是為物業(yè)管理市場實現(xiàn)規(guī)范 化運作創(chuàng)造外部法規(guī)環(huán)境；物業(yè)管理企業(yè)的自我管理屬微觀管理，既處于三個層次管理的基礎(chǔ)地位，起到核心作用，又必須合乎政府和行業(yè)協(xié)會管理的原則。物業(yè)管理規(guī)章制度的建立，應(yīng)以政府的有關(guān)法規(guī)、條例和物業(yè)管理企業(yè)確定的企業(yè)宗旨、經(jīng)營范圍和承擔(dān)的 義務(wù)為依據(jù)，在借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定，并在物業(yè)管理的實踐中逐步完善和提高。 (2)物業(yè)的管理。 (4)日常管理和維修。 (7)定期、不定期地聽取員工意見和建議，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營管理。 (1)學(xué)習(xí)研究國家的方針、政策、法規(guī)，貫徹落實企業(yè)的各項工作指令。 (9)負(fù)責(zé)企業(yè)員工食堂的管理工作。 開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門，負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的選擇、可 行性分析、投標(biāo)競爭等工作。 (4)根據(jù)國家財會制度精神，結(jié)合本企業(yè)實際，協(xié)助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財產(chǎn)管理、經(jīng) 濟核算、費用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實行。 業(yè)務(wù)管理部要落實企業(yè)關(guān)于物業(yè)轄區(qū)的有關(guān)決定，有計劃、有步驟地完善物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的 各種配套措施，負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安消防、車輛交通、水、電、煤及業(yè)主投訴的管理和處理。 (4)掌握機電設(shè)備情況，編制機電設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查執(zhí)行情況，對管理處管理設(shè) 備維修進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。 經(jīng)營服務(wù)部是為業(yè)主提供各種綜合服務(wù)和代辦業(yè)務(wù)的部門，物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營服務(wù) 部，開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，既方便業(yè)主，又增加了企業(yè)的經(jīng)營效益，增強了企業(yè)實力。 (3)以承包、出租、自營等方式搞好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點，以服務(wù)為本，既方便業(yè)主 ，又增加企業(yè)收入。 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則是一組綜合性管理文件，也是各專業(yè)管理的依據(jù)。 (7)交通管理規(guī)則。41 / 4