【正文】 ，比 ％； (3)1998年，我國城鎮(zhèn)住宅投資4310億元，比上一年增長近30%； (2)建國50年(不包括1999年)，后20年是前30年建造的住宅量 ； (1)，； 據(jù)國家統(tǒng)計局資料表明：也正是在這種條件下，物業(yè)管理才應運而生。產(chǎn)權(quán)的公有始終使物業(yè)的監(jiān)護責任落不到實 處，而行政手段又使管理陷于僵化。凡是住戶所需要的各類服務，物業(yè)管理公司都應盡量給予滿足和解決。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的 權(quán)力、義務。市場化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)。 傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住戶，他們與住戶的關(guān)系是管理與被管 理的關(guān)系，住戶長期處于被動地位而無法選擇。 而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統(tǒng)一、全 方位服務于一體的管理。例如廣州市，每年住宅商品房總量的80％由個人購買 ，現(xiàn)在廣州已經(jīng)形成國家、集體、個人，包括港、澳、臺胞以及外國人等多種所有制組成的多元化產(chǎn)權(quán)格局。 傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產(chǎn)權(quán)單一。 物業(yè)管理是對房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實行全方位、多功能的經(jīng)營、管理、服務；它既要管好房，又要以 人為核心提供物質(zhì)和精神兩個方面的服務。 傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。 它的服務是通過市場、采用經(jīng)濟手段進行社會化 管理的有償服務，是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發(fā)展”的管理體制開展工作的。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預、政企不分的色彩較為濃厚。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。然而，如果我們認真地對物業(yè)、物業(yè)管理的概 念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間有諸多原則上的區(qū)別，詳見下表。其經(jīng)費來源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經(jīng)營來解決，為居民提供有償服務。一般來說，物業(yè)管理公司只有經(jīng)營管理權(quán) 而無產(chǎn)權(quán)。 市場化的物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟手段進行管理，其管理單位——物業(yè)管理公司屬于企業(yè)性質(zhì)。 二、市場化的物業(yè)管理所以國家房屋建得越多，包袱背得越重?！耙粏T”為房管員，每月定期收房租， 如果住戶有問題，只負責傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊伍，幾個房管員才配上一個水電工。由于房管部門管理的房屋是國有財產(chǎn)(產(chǎn) 權(quán)單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。 通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單 位——房管所。 一、傳統(tǒng)的房屋管理四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重大失誤，業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時，由于體制不 清，許多物業(yè)管理公司經(jīng)理還兼任居委會主任，就出現(xiàn)業(yè)主狀告政府(居委會主任代表基層 政府)的被動局面。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。二是存在權(quán)利與義務不符。最后，居委會與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟上分工明確，小區(qū)行政 管理由居委會承擔，經(jīng)濟上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會開展工作。居委會可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門進行協(xié)調(diào)。因為居委 會作為我國行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。必須引起物業(yè)管理公司高度重視，強練內(nèi)功，擴大規(guī)模，扭虧為盈。這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應是我國 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因為它符合社會主義市場經(jīng)濟的要求，有強大的生命力，但由于我國國情所限，一是人們的思想觀念還停留在計劃經(jīng)濟時期的福利房上，對花錢買享受還不 理解；二是我國經(jīng)濟發(fā)展還不平衡，生產(chǎn)力提高不快，人民生活水平相對較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運轉(zhuǎn)。此外，本企業(yè)后 勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行職能分解、政企分離，也不利于面向社會，形成規(guī)模經(jīng)營。這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進行。經(jīng)費來源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向 有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。此外，這種模式 應注重經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強政府的監(jiān)督、指導，維護居民正當?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長遠來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。 這種模式在商品經(jīng)濟比較發(fā)達的地方容易推廣。 同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務 則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。小區(qū)以房屋管理為主體， 對房屋進行科學管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區(qū)的整體風貌。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占56％左右的違章 房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。這種模式在單一產(chǎn)權(quán) 房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。 二、六種管理模式的比較 模式這種模式的優(yōu)點在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構(gòu)與政權(quán)基層組織 相一致，在實施管理時具有權(quán)威性，制約力強。由于我國歷史等一些原因，東 西部經(jīng)濟發(fā)展有較大的差異，即使在同一個城市中，也存在著經(jīng)濟懸殊過大的現(xiàn)象，這就決 定了我國目前物業(yè)管理的多樣性。改革開放以后，尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機，國家加大 了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過去的單一形式變?yōu)槎嘣院?，給房屋的管理帶來了難度。(6)如施工隊違反本規(guī)定后，不聽從物業(yè)管 理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責令其停止裝修行為。(4)因特殊情況需在戶內(nèi)隔墻上開窗和開洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準。(2)住戶要求改動房內(nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進行施工。 (4)因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負責修補。 (2)裝修施工中有意或無意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財產(chǎn)、物品造成損害的，必須 照價賠償。 (3)裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū) 其他管理規(guī)定的行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。 (1)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。 (三)押金及保證金 (12)底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。 (10)施工隊人員應到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū) 域內(nèi)活動。 (8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。空調(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。 (5)嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?(4)裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。 (2)不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?(4)裝修施工隊應到管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。 (2)詳細、如實地填寫《裝修申請表》。 一、業(yè)主裝修申請表業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。 物業(yè)的裝修與管理第五節(jié)物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。 物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。第四節(jié) 。 、屋頂、地板系列。 。 。 。 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。 (4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。 。 (3)上蓋章。 。 。 (三)在物業(yè)管理公司財務部辦理手續(xù) ，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還 應出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。 。 (二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù) 、收回并開具總發(fā)票。 (一)在房地產(chǎn)公司財務部辦理手續(xù) 收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和 費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。 三、收樓須知 ________年____月____日 您認購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： ______女士／先生：下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：入伙手續(xù)書 閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話________________。 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準前來辦理 入伙手續(xù)。 (一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在______樓______室。 ，應在通知書上注明補辦的辦法。 入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。 一、入伙通知書 由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務對象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴 露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。當物 業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應按程 序進入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 ，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員參加 驗收工作。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面： 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。 (二)接管驗收中應注意的事項 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和 設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等。 接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。除注明承擔的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟關(guān)系與法律責任可予以解除。 ④辦理工程交接手續(xù)。 ②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。 ①建筑商準備和提交竣工資料。 ④建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。 ②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。 ⑥對從國外引進的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件 等資料進行驗收。 ④國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。 ②開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。 物業(yè)管理企業(yè)均應在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。 全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程 竣工驗收。 分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達到 使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。 單項工程驗收是指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要 求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。 對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。 隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查 驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。 建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。 竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責任，如工程達 到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。 物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。 (一)竣工驗收及驗收種類 一、物業(yè)的竣工驗收 物業(yè)的接管與驗收第二節(jié) 。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。 。 、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。 ，并實施計劃。 、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施 工管理辦法等。 物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式， 制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。 (四)設(shè)計管理模式，草擬