【正文】 物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。 這是典型的，也是基本的管理方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān) 系，一般劃分為兩大類： 三、物業(yè)管理的類型這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了 一個(gè)廣闊的天地。這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。公 房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。 (五)提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。 (10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。 (8)把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利； (6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； (4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作； (2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)； 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為：所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。外商進(jìn)入中國大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。 當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資， 發(fā)展經(jīng)濟(jì)。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。 城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功 能。 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的 最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時(shí)首先考慮的前提。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。 (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程 從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。在這種機(jī)制和 模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。 傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù) 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動性和積極性。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機(jī)制運(yùn)作。 (三)市場機(jī)制物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎(chǔ)上。 城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實(shí)施管理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu) 各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所(站)。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理第三節(jié)因?yàn)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進(jìn)后續(xù)銷售工作的順利開展。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。 由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。外商進(jìn)入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的商務(wù)活動和居住的需要。 高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。住宅社會學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提。 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用。 物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務(wù)，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性 ，進(jìn)而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價(jià)格上升。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。 在房地產(chǎn)市場中，就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代 替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。 隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場的作用。 (二)物業(yè)管理的地位和作用通過決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計(jì)劃的 實(shí)施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。 協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)。 控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計(jì)劃過程中，必須經(jīng)常控制監(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情況， 把實(shí)際情況與原定的目標(biāo)、計(jì)劃、規(guī)章制度進(jìn)行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜， 涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來了，也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證實(shí)現(xiàn)，所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動順利進(jìn)行必不可少的條件。 從一定意義上講，組織水平 的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。 組織就是根據(jù)已確定的計(jì)劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個(gè)要素、各個(gè)環(huán)節(jié) 和各個(gè)方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時(shí)間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的整體，使整個(gè)物業(yè)管理活動變成一部“大機(jī)器”。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計(jì)劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。 物業(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。 四、物業(yè)管理的職能與地位這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層 次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力。物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo) 是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。 這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參與市場競爭，依靠自 己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。這些專門組織的成立，表明這 一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個(gè)不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個(gè)“總代理”。 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點(diǎn)。 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng) 營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和 管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。 第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個(gè)產(chǎn)權(quán) 單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家；同時(shí)，也為政府各職能管理部門找到了一個(gè)總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。當(dāng)時(shí)， 英國有一位名叫奧克維婭傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國。 二、物業(yè)管理的起源及其原因物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物 業(yè)。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每