【正文】 各地尚無因在樓道內(nèi)堆放雜物而受到有關部門實質(zhì)性嚴肅處理的記錄。 現(xiàn)狀２ 樓道堵塞已成消防隱患頑癥 由于消防部門不對居民樓進行直接管理，派出所所謂的監(jiān)督之責即便監(jiān)督不力也不會被任何部門給與任何說法。而這種觀念在市民中鮮有，這也是導致樓梯內(nèi)堆放雜物的一個重要原因之一。如果樓梯內(nèi)堆放的雜物起火，那 么在沒有消防云梯的情況下，被困居民會被徹底切斷退路。甚至根本無法施救。 現(xiàn)狀１ 多數(shù)居民沒有樓道暢通意識 對于消防官兵來說，消防通道的暢通極其重要。原則上，居民樓由所在派出所進行監(jiān)督，居民委員會有權具體管理。這樣的消防通道一旦有了狀況，情形可想而知。我們這有幾層的感應燈壞了，這的人現(xiàn)在晚上出來必備的東西就是手電筒。尤其到了晚上，我們這自行車丟得特別嚴重，每層樓梯中間的緩步臺上都會擠上一兩臺自行車。 現(xiàn)狀 沈城民宅樓道堵塞狀況嚴重 在位于皇姑區(qū)崇山東路遼河街上的一棟老式住宅樓里，消防通道堵塞的情況已經(jīng)極其嚴重。這也意味著，對于樓梯的管理，從消防的角度來看，較國外更應嚴格。目前我國設計的居民樓基本上都未設計樓梯外消防逃生通道，而是消防通道與樓梯共用。昨日，沈陽市消防局有關負責人就日前發(fā)生的衡陽大火中出現(xiàn)的問題談了沈陽的現(xiàn)狀，其中最為突出的也是最讓消防部門無奈的便是消防通道問題。 十四、 凸現(xiàn)消防通道堵塞問題 衡陽大火為沈城敲響警鐘 特別點題 １ １月３日凌晨，湖南衡陽八層商住樓火中坍塌的慘劇成為這一時期百姓街頭巷議的話題。如果這個小區(qū)的大部分居民愿意在這里打開一個門，那么物業(yè)部門應該提供這種方便，以滿足大多數(shù)居民的需要。 物業(yè)應尊重居民意愿 對此，北京中創(chuàng)律師事務所的吳剛律師認為，物業(yè)的管理權力來自于小區(qū)的居民，物業(yè)的管理應該尊重居民的意愿。 居委會建議開小門 對此，角門東里小區(qū)一社區(qū)居委會黨委副書記劉榮無奈地說，小區(qū)的管理屬于物業(yè)部門，居委會也只能從中協(xié)調(diào)處理，他們就此事已經(jīng)和物業(yè)協(xié)商過多次了，現(xiàn)在看來老這么拉鋸也不是解決問題的辦法。反正只要發(fā)現(xiàn)有人鋸斷護欄，我們就馬上給焊上，這是我們的工作，也是為了小區(qū)居民的安全著想。 那么，既然鋸斷柵欄能方便居民的出行，物業(yè)為什么又要焊上呢？對此，小區(qū)物業(yè)辦公室一位姓盧的工作人員解釋說，這個小區(qū)是封閉式管理，小區(qū)剛剛成立時周圍就有護欄，外面的菜市場都是后來才建的，有的居民為了圖方便就鋸斷護欄，但這樣小區(qū)的安全就會受到影響。但是記者問起這護欄是誰鋸的時，居民們都不愿意透露。 物業(yè)稱為小區(qū)安全 據(jù)記者觀察，只要穿過這個鐵柵欄就是公交車站，而且到對面的菜市場買菜也非常方便，因此許 多居民不愿意舍近求遠，紛紛從這里穿行。王大爺說，其實這個地方就是小區(qū)的一個門，但是封上以后就成了個擺設。 王大爺指著一旁剛剛焊好的鋼筋說。據(jù)小區(qū)的王大爺介紹，鐵柵欄是幾年前隨著小區(qū)的建成而建的，當時小區(qū)的正門離此太遠，1997 年的時候有人為了方便出行就把鐵柵欄的 鋼筋鋸斷，可是物業(yè)發(fā)現(xiàn)后就馬上給焊上了。據(jù)此，法院一審作出上述 判決 十三、 柵欄擋路你鋸我焊 居民、物管展開六年拉鋸戰(zhàn) ! 角門東里小區(qū)的居民，為了出行方便，屢次將小區(qū)的鐵柵欄鋸斷，而該小區(qū)的物業(yè)管理員發(fā)現(xiàn)后又將其焊上，于是這個小區(qū)的居民和物業(yè)展開了長達六年的拉鋸戰(zhàn)。潘小姐作為房屋產(chǎn)權人，對自己所有的房屋滲水致樓下房屋受損，理應承擔賠償責任。由于雙方對賠償責任意見不一，致調(diào)解不成。 庭審中，法院委托富申國有資產(chǎn)評估有限公司對王先生受損房屋的物損修復工程造價進行了評估，結論為，房屋因漏水所致?lián)p失及修復費為人 民幣一萬五千余元。之后，王先生與潘小姐家的裝修施工人員就滲水賠償多次交涉，但未有結果。誰知當天晚上下了場大暴雨，因施工人員未及時對洞眼采取封堵措施，造成大量雨水從潘小姐家的陽臺經(jīng)洞眼倒流至客廳，又滲漏至樓下王先生家，致使王先生家書房、衛(wèi)生間、餐廳的部分墻面出現(xiàn)泛潮、磁磚開裂，部分地板翹曲、大理石變色及部分電路走電等損壞。 去年 6 月至 8 月，潘小姐對其位于宛平南路的房屋進行裝修。 十二、裝修隊致他人損失，業(yè)主承擔賠償責任 夜里突如其來的一場暴雨，使樓上樓下兩鄰居成了怨家，并最終對薄公堂。 法院幾次公開審理此案，仍無法查明該花盆的所有人。同時，文華大廈 B 座的 57 家住戶均不愿對此事負責。在因 傷住院治療的 3 個多月里，蔣祥發(fā)共花去醫(yī)療費 7 萬多元。醫(yī)院診斷為左額葉腦挫裂傷、開放性顱骨骨折。日前，重慶市渝中區(qū)人民法院就此案作出一審公開宣判，判令此樓的 50 家住戶承擔賠償責任，被砸成 7 級傷殘的受害人蔣祥發(fā)獲賠 14 萬余元。所以，作為每天都要同形形色色業(yè)主打交道的物業(yè)管理人員，應當認真地學習和研究語言藝術和表達技巧。 點評：如何和業(yè)主進行交流，是門很深的學問。 通過一番苦口婆心的工作，這位業(yè)主心悅誠服，很快進行了整改。并幾個人一起上樓做工作，以形成一定的聲勢。經(jīng)進一步調(diào)查了解，正在裝修的這位業(yè)主是某學校的教師，他辦理裝修手續(xù)時，就無視裝修管理規(guī)定，拒交裝修保證金，對有關要求吹毛求疵，還恫嚇管理人員，與管理處的工作人員鬧得不亦樂乎。 十、情理交融 —— 業(yè)主裝修家具堵占樓道怎么辦 一天，某管理處接到一位住戶的投訴：某位業(yè)主二次裝修地板，將家具堆放在樓道和電梯間，妨礙通行。 點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。 誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。可向其通報了情況 后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。 從樓下查看，玻璃是 9 樓 F 座的，護衛(wèi)員當即上樓查證。 九、盯住不放 —— 發(fā)生高空墮物怎么辦 去年 9 月 17 日 14 時 51 分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園 A 棟前的地面。學習新的動作時，她們會自覺到地下室去練習，參加比賽前的排 練，也都到地下室去進行?！? 第三，調(diào)整時間。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？ 管理處馬上與健身隊聯(lián)系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。 第二，及時溝通。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關照鄰里之間要相互關心，晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。 第一，尋找場地。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。 沒想到，健身隊也是一肚子苦水。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導火索。 近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動，對于提高 管理質(zhì)量，建設良好的社區(qū)文化和精神文明，將會起到推進作用。只要把它琢磨透了，見人之所未見，發(fā)人之所未發(fā)，獨辟蹊徑，拿出一個好的處理辦法，問題就會迎刃而解。他們耐心細致地做好說服動員工作，一次不行就兩次，兩次不行就三次，僅用了一周時間， 走了兩個步驟（凡事預則立，不預則廢，多考慮幾步?jīng)]有壞處），尚未用領導直接出面，就將公共走道擺放鞋架這一痼疾治理完畢。然后擬訂了四個工作步驟：值班保安員通過可視對講規(guī)勸違規(guī)住戶；保安班班長到置之不理的住戶家宣傳新的規(guī)定精神；主管領導上門“釘子戶”的思想工作；管理處給仍然無動于衷的下達限期整改通知書。 最近，管理處加大管理力度，決心從根本上解決這一問題。那么對一切危及安全的因素，都要高度重視、認真對待，切不可掉以輕心。 點評：安全上出了問題，一是砸牌子，二是丟票子。經(jīng)過仔細對照核實，確認了他的身份。 翻越圍墻的人找到了，可問題并沒有徹底查清。“那請你跟我去一下監(jiān)控中心，看看錄像！”班長不溫不火地說。班長堅定了自己的判斷，指出他違反小區(qū)管理規(guī)定，翻越圍墻進入小區(qū)?！逼渲袃扇藨醒笱蟮貙⒊鋈胱C找了出來，對照后沒有問題。 502 室內(nèi)有三個人，其中一人和 翻越圍墻者的特征極為相象。這種情況值得懷疑，班長忽然想起 502 和 501 是一家業(yè)主，內(nèi)墻已經(jīng)打通（熟知值守區(qū)域內(nèi)的各種情況，才能心中有數(shù)，迅速做出正確的判斷，才能順勢應變，靈活采取恰當?shù)膶Σ撸Ｋ麄z從 2 號樓開始，排除已入住的業(yè)主家，然后對正在裝修的房間逐一查看。 班長與兩名護衛(wèi)員商量一 下，初步推斷可疑人十有八九是無出入證而翻越小區(qū)的裝修工人。查找一番，還是沒有結果。這時，監(jiān)控中心又告知目標已往 2 號樓西側竄去。班長當即用對講機安排兩名巡邏護衛(wèi)員到達 8 號樓西側搜尋。所以，惟有時時、處處、事事小心謹慎、小題大做為是。 點評：小區(qū)的安全保衛(wèi)工作看似平常，實無小事。 五、 嚴加防范 —— 外人到小區(qū)討債尋仇怎么辦 某大 廈曾發(fā)生過這樣一件事：有兩位住戶因在外欠債而結怨于人，債主先后以正當訪客身份到大廈內(nèi)討債尋仇，其中一人還在住戶門旁用紅色油漆寫上了“生欠債還錢”幾個大字，一時鬧得周圍鄰居人心惶惶。但一旦業(yè)主住戶找到我們，而且舉手之勞就能幫助解決的，還是應當伸伸手。 此后，這一住戶見到管理處的工作人員，都是主動搭話，更多了幾分親切。護衛(wèi)員先繪聲繪色地講解了一番，氣氛頓時緩和了許多，隨后又踩著凳子，小心翼翼地用報紙將蝙 蝠取下放飛。 巡邏護衛(wèi)員跑步上樓來到住戶家中，躲在門口的兩位小姐象見到救星似的，忙指出可怕動物所在。驚慌失措的小姐在電話中說：我們突然發(fā)現(xiàn)有只很可怕的動物爬在家里的天花板上，請你們幫忙馬上給處理一下。那么對一切危及安全的因素，都要高度重視、認真對待，切不可掉以輕心。 點評：安全上出了問題，一是砸牌子，二是丟票子。經(jīng)過仔細對照核實，確認了他的身份。 翻越圍墻的人找到了，可問題并沒有徹底查清。“那請你跟我去一下監(jiān)控中心，看看錄像！”班長不溫不火地說。班長堅定了自己的判斷，指出他違反小 區(qū)管理規(guī)定，翻越圍墻進入小區(qū)。”其中兩人懶洋洋地將出入證找了出來，對照后沒有問題。 502 室內(nèi)有三個人，其中一人和翻越圍墻者的特征極為相象。這種情況值得懷疑，班長忽 然想起 502 和 501 是一家業(yè)主，內(nèi)墻已經(jīng)打通（熟知值守區(qū)域內(nèi)的各種情況，才能心中有數(shù)，迅速做出正確的判斷，才能順勢應變，靈活采取恰當?shù)膶Σ撸?。他倆從 2 號樓開始，排除已入住的業(yè)主家，然后對正在裝修的房間逐一查看。 班長與兩名護衛(wèi)員商量一下，初步推斷可疑人十有八九是無出入證而翻越小區(qū)的裝修工人。查找一番，還是沒有結果。這時，監(jiān)控中心又告知目標已往 2 號樓西側竄去。班長當即用對講機安排兩名巡邏護衛(wèi)員到達 8 號樓西側搜尋。但未必時時靈驗，象本案例中，你能找醉酒的人要來 錢 嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做外圍 或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會更好。倆人轉而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開?！闭f完即俯身將一個個被踢倒的路標扶起來、放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復原狀，此時此地，是種恰當?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。這三個人滿嘴酒氣、已呈醉態(tài)，恐怕一時難以理喻。辨聲尋去，原來是一群外出游玩意猶未盡的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路 標取樂。不過找這個辦法決不簡單，它需要你具備較高的素質(zhì)和能力） 二、 曲徑通幽 —— 醉酒者滋事怎么辦 一個晚上，月朗星稀。 （點評：這是一個巧妙運用心理學知識的成功案例。由于住在樓內(nèi)的人們對大堂的監(jiān)控設施都有所了解，自然深信不疑。 失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理處又清楚自己無法動用傳訊、偵察等手段進行查證（能有這樣的法律意識相當不錯，否則很容易好心辦壞事）。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄象只顯示了可疑人的背影。 管理處領導獲悉后，馬上來到東座大堂，向護衛(wèi)員和失主進一步了解有關情況，并當即調(diào)看了事發(fā)時段的大堂監(jiān)控錄象。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。不過，襄助過程中要注意遵照法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是 否正當。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯。 然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。在調(diào)解不成的情況下， 110 將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打 110 報警。 在此情形之下，護衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動手推拉那名女子出屋，當即遭到漫罵，但護衛(wèi)員們堅持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。主管反復勸說數(shù)十分鐘仍然無效。只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和 一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。 九、依法從事 —— 業(yè)主請求幫助驅趕室內(nèi)人員怎么辦 一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。 點評：這個案例的成功之處在