【正文】 約定時間，抽調(diào)具有專業(yè)知識的安全、 消防人員及各級領(lǐng)導(dǎo)組成接管驗收工作小組，即由公司物管部經(jīng)理、副經(jīng)理、保安主管、維修員等組成，配合物業(yè)接管驗收小組接管驗收。 蚯蚓藥應(yīng)在陰雨氣候時均勻投撒，投撒后需進(jìn)行少量的淋水，使藥物能充分溶解滲入土中殺死蚯蚓。 樓層滅蠅時間應(yīng)定于 17： 0019： 00 最佳，用量按藥液說明的比例進(jìn)行設(shè)配，藥液一般噴灑在陰暗角落及天臺陰暗處。 作業(yè)時，工作人員要戴好膠手套、口罩，注意風(fēng)向，從下坡區(qū)域開始，先噴高處，后噴低處，嚴(yán)防藥液噴到行人，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 經(jīng)常對綠化工具進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，以確保良好的使用，肥料農(nóng)藥應(yīng)適當(dāng)購買，以免一次購買過多而造成積 壓過期失效或帶來安全隱患。 做好草坪的修剪工作，立春前進(jìn)行較低修剪，一般保留草徑 15 ㎜為宜，立秋前修剪的高度為草長的一半為宜，冬季為草長的 1/3，以鞏固草根的生長。 隨時觀察樹木的成長情況，根據(jù)情況進(jìn)行殺蟲、修剪、移種擺放工作。 做好花木防風(fēng)，防寒等自然災(zāi)害預(yù)防 保護(hù)工作。 工作程序 綠化程序 綠化員每天上崗后 ,巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化植物的生長動態(tài)是否正常 ,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ,或報告綠化主管。 適用范圍 適用于公司管轄的各小區(qū)（大廈） 職責(zé) 管理處環(huán)衛(wèi)綠化主管負(fù)責(zé)落實(shí)、督促綠化員做。 各小區(qū)的保潔工作由各管理處根據(jù)實(shí)際情況制定詳細(xì)的保潔作業(yè)指導(dǎo)書或規(guī)程，報質(zhì)管部審核批準(zhǔn)后實(shí)施。 空置房根據(jù)發(fā)展商要求進(jìn)行清掃。 指定環(huán)衛(wèi)員定期對膠質(zhì)地面、大理石地面進(jìn)行一次打蠟工作以保持地面整潔、光亮，并對地面外表進(jìn)行有效保護(hù)。 每天由指定環(huán)衛(wèi)員對門廳、大堂地面、墻面、入口處腳墊、玻璃門、大堂內(nèi)家俱、信箱、標(biāo)識牌、消防器材、框子等設(shè)施保潔以保持干凈整潔。 環(huán)衛(wèi)員具體負(fù)責(zé)各項保潔工作。 適用范圍 適用于公司管理轄的各小區(qū)（大廈）。 采購員把經(jīng)理室批準(zhǔn)的采購申請單交一份到倉庫和財務(wù)部，并憑倉庫驗收單到財務(wù)部報銷采購材料費(fèi)用。 采購人員將材料交倉庫驗收入庫后，按領(lǐng)用手續(xù)領(lǐng)用，工作結(jié)束后，填寫材料費(fèi)、人工費(fèi)，并請住戶簽名認(rèn)可。物管部和財務(wù)部不定期進(jìn)行監(jiān)督檢查。 凡是個人和部門申領(lǐng)所需物品，填寫領(lǐng)料單，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)后領(lǐng)用。 一級總帳主要是登記進(jìn)、出、 存三欄，反映物資進(jìn)出和存余情況，月末進(jìn)行盤點(diǎn)記帳；二級明細(xì)帳分類別、分部門登記，反映物資進(jìn)出存余情況和各部門領(lǐng)用情況。 二、物資入庫管理 管理：入庫驗收、建立帳冊、定期盤點(diǎn)，明確標(biāo)識，做到帳帳相符，帳實(shí)相符。采購時，按合格供方名單優(yōu)先采購，采購人員原則上應(yīng)在發(fā)票上留有采購地點(diǎn)及電話號碼。 物管部根據(jù)采購申請單統(tǒng)一安排采購。 業(yè)主辦理入住流程圖 購房證明 相關(guān)質(zhì)量記錄 小區(qū) (大廈 )業(yè)主房屋驗收交接表 WGQR69 小區(qū) (大廈 )接管驗收不合格項目返修通知單 WGQR77 小區(qū) (大廈 )業(yè)主鑰匙交接記錄表 WGQR71 交房通知 物業(yè)管理服務(wù)咨詢 驗收房屋 簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 繳納費(fèi)用 簽領(lǐng)鑰匙及物資 建立檔案 小區(qū) (大廈 )辦理入住手續(xù)情況登記表 WGQR82 小區(qū) (大廈 )業(yè)主入住費(fèi)用統(tǒng)計表 WGQR83 常用物資的管理作業(yè)指導(dǎo)書 一、物資采購： 各部門常用物資每月末由部門負(fù)責(zé)人報送下月采購計劃，報物管部審核。 業(yè)主交清各項費(fèi)用后，鑰匙管理員對業(yè)主簽發(fā)房屋鑰匙，填寫“ 小區(qū)（大廈）辦理入住手續(xù)情況登記表”和“ 小區(qū)（大廈）業(yè)主入住費(fèi)用統(tǒng)計表”。 在簽定各項合同協(xié)議時，經(jīng)辦人要向業(yè)主說 明條款內(nèi)容；填寫條款時，要用碳素或藍(lán)黑墨水填寫，字跡清楚，并注明日期、經(jīng)辦人。 （ 3）《業(yè)主公約》一式兩份，業(yè)主和管理處各存一份。 業(yè)主驗收房屋合格后，管理處人員與業(yè)主簽定： （ 1）《 小區(qū)（大廈）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式三份，業(yè)主保存一份，管理處保存兩份。 核實(shí)業(yè)主各項證明無誤后，管理處人員陪業(yè)主驗收房屋，填寫“ 小區(qū)（大廈）業(yè)主房屋驗收交接表”，一式 兩份，業(yè)主和管理處各存一份。 工作流程 管理處辦理交房手續(xù)的人員根據(jù)各自的職責(zé)，嚴(yán)格按照住戶入住工作流程，辦理 如下交房手續(xù)。 業(yè)主交房手續(xù)工作作業(yè)指導(dǎo)書 目的 為提高工作效率，順利完成交房工作，使業(yè)主愉快地辦理入住手續(xù)，特制定本工作作業(yè)指導(dǎo)書。 負(fù)責(zé)做好收銀和記帳工作。 負(fù)責(zé)會所娛樂設(shè)施、健身器械的日常管理。 會所服務(wù)員職責(zé) 熱情禮貌、真誠友好，為顧客提高優(yōu)質(zhì)、文明的服務(wù)。 與員工同時輪班服務(wù)，處理顧客投訴和糾紛，處理不了時應(yīng)及時向部門主管匯報。 定期檢查各種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，確保其處于良好狀態(tài)。 負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查服務(wù)員崗位職責(zé)落實(shí)情況，定時檢查會所環(huán)境與各設(shè)施設(shè)備的衛(wèi)生清狀況，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，做好詳細(xì)記錄。 會所領(lǐng) 班職責(zé) 接受會所主管的督導(dǎo)，向會所主管負(fù)責(zé)，督導(dǎo)服務(wù)人員按公司要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)向顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 督導(dǎo)工作人員注意防炎、防盜，搞好清潔工作，為顧客提供一個安全文明、清潔的娛樂、健身環(huán)境。 制定部門人員編制，組織員工培訓(xùn)及考核，適時指導(dǎo)工作，合理組織調(diào)配人員。 根據(jù)顧客的要求變化，及時調(diào)整經(jīng)營方式、管理方案，提高設(shè)施利用率，努力創(chuàng)收。 會所主管職責(zé) 接受管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，全面負(fù)責(zé)會所的經(jīng)營管理。 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)消殺蚊蟲、蠅、鼠等的工作。 每日巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化布置、設(shè)施及綠化植物生長動態(tài)是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正、處理。 認(rèn)真參加公司和本部門的培訓(xùn)，對公司組織的各類活動。 每天按時清運(yùn)垃圾。 環(huán)衛(wèi)員職責(zé) 熟悉本責(zé)任區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境況及衛(wèi)生任務(wù)與要求。 經(jīng)常巡視小區(qū)（大廈）各公共區(qū)域和綠化區(qū)域的環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管養(yǎng)情況，發(fā)現(xiàn)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，及時批評、整改，嚴(yán)重的給予處罰。 熟練掌握“保潔作業(yè)指導(dǎo)書”、“綠化作業(yè)指導(dǎo)書”及所在小區(qū)（大廈）的“保潔綠化作業(yè)規(guī)程”，定期組織環(huán)衛(wèi)、綠化人員進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。 環(huán)衛(wèi)綠化主管職責(zé) 熟悉掌握管轄小區(qū)（大廈）的各公共衛(wèi)生區(qū)域、綠化區(qū)域情況，監(jiān)督指導(dǎo)環(huán)、綠化人員做好小區(qū)（大廈）的清潔綠化工作。 協(xié)助保安組做好招待所的治安消防工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告管理處主任或保安組主管。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)報刊、信件、包裹、匯款單、特快專遞等的收發(fā)工作，重要信件做好登記和簽收。 對客人熱情、禮貌，盡量滿足客 人的合理要求，若遇不能解決的服務(wù)項目，向主任請示匯報。 采購、配發(fā)、保管招待所耗用品。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 對進(jìn)出小區(qū)（大廈）的裝修人員進(jìn)行管理，對違規(guī)行為加以糾正和制止，對可疑人員及時報告保安人員或主管。 裝修管理員職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）業(yè)主房屋裝 修的日常監(jiān)督、檢查工作。 積極做好收費(fèi)工作，完成管理處制定的費(fèi)用收繳率目標(biāo)。 每日所收現(xiàn)金及時上繳財務(wù)部，不得坐支挪用現(xiàn)金。 做好所收各項費(fèi)用的收取工作。 收費(fèi)員職責(zé) 認(rèn)真學(xué)習(xí)掌握有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)。 做好質(zhì)量檢查周、月匯總、分析工作。 負(fù)責(zé)檢查指導(dǎo)管理處各班組質(zhì)量記錄表格的使用情況。 負(fù)責(zé)日常檢查管理處員工勞動紀(jì)律、辦公環(huán)境、服務(wù)規(guī)范、工作效率等，并認(rèn)真做好檢查記錄。 質(zhì)檢員職責(zé) 熟知管理處工作內(nèi)容、要求、標(biāo)準(zhǔn)。 本部門辦公設(shè)備的日常保管、養(yǎng)護(hù)工作，保持工作環(huán)境干凈整潔。 做好打字、復(fù)印、收發(fā)傳真的業(yè)務(wù)工作。 負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住手續(xù)工作。 負(fù)責(zé)檔案、本部門文件資料的管理工作。 做好與其他部門、班組的溝通聯(lián)系及信息傳遞工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 保持工作環(huán)境的清潔、整齊；妥善保管領(lǐng)用工具。 負(fù)責(zé)供水設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。 供水員職責(zé)： 做好供水工作，并認(rèn)真準(zhǔn)確記錄。 認(rèn)真參加公司和本部門組織的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。 保持工作環(huán)境的清潔、整齊；妥善保管維修工具、設(shè)備。 為住戶維修完畢，清理好現(xiàn)場，填寫好維修單，請住戶簽名認(rèn)可，收取費(fèi)用并及時交回管理處。 維修員職責(zé) 熟悉并定期檢查小區(qū)（大廈）各區(qū)域設(shè)施設(shè)備情況，做好小區(qū)（大廈）房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好相關(guān)記靈。 負(fù)責(zé)維修員思想政治工作、日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。 負(fù)責(zé)對 小區(qū)（大廈）發(fā)生的維修應(yīng)急事件的現(xiàn)場處理，并及時報告管理處主任。 負(fù)責(zé)對轄區(qū)維修組工作進(jìn)行具體安排，對維修員進(jìn)行管理督導(dǎo)。 負(fù)責(zé)住戶報修處理的具體領(lǐng)導(dǎo)工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。觀察、指揮機(jī)動車進(jìn)出車 庫（場）時的停放、倒車等，避免占用車位或掛傷其它車輛；保持非機(jī)動車（自行車）存車整齊、有序。遇有火警及其它事故應(yīng)迅速撲救或采取有效措施保護(hù)好現(xiàn)場，并及時上報。協(xié)助監(jiān)控室查詢報警情況并采取相應(yīng)措施。 熟悉本崗位的任務(wù)與要求，并認(rèn)真執(zhí)行。 警容整潔、言行規(guī)范、文明執(zhí)崗。 監(jiān)督、檢查各班收費(fèi)情況，及時將所收費(fèi)用上交管理處。 主持班后會，講評當(dāng)日值勤情況，填寫值勤記錄并上報主管。 保管好本班公用物資。 不斷巡視，監(jiān)督各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違法違章。 保安班長職責(zé) 做好全班的考勤。 負(fù)責(zé)配合主管做好保安員工作紀(jì)律檢查，特別是檢查夜間保安員執(zhí)勤情況。 負(fù)責(zé)保安員日常業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和體能、技能訓(xùn)練。 保安組副主管職責(zé) 協(xié)助保安主管抓好轄區(qū)治安、消防管理工作。 負(fù)責(zé)轄區(qū)的消防管理，定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查記錄，開展消防宣傳、普及消防知識，對保安員進(jìn)行消防常識及演習(xí)培訓(xùn)。 負(fù)責(zé)對轄區(qū)一般治安事件和住戶投訴進(jìn)行處理并及時報告管理處主任。 負(fù)責(zé)組織轄區(qū)保安員貫徹實(shí)施物管部組織制訂的安全防范計 劃。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 抓好分管班組人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。 帶領(lǐng)分管班組人員完成公司下達(dá)的任務(wù)和指標(biāo)。 副主任職責(zé) 協(xié)助管理處主任搞好所管轄小區(qū)（大廈）的日常服務(wù)、管理工作，領(lǐng)導(dǎo)分管班組的業(yè)務(wù)工作。 加強(qiáng)與住戶及業(yè)主委員會的聯(lián)系與交往，妥善處理住戶投訴。 落實(shí)和完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。 九、管理處主任、副主任、保安主管、保安副主管、保安班長、保安員、維修主管、維修員、供水員、管理員、質(zhì)檢員、電梯管理員、招 待所服務(wù)員、環(huán)衛(wèi)綠化主管、清潔員、綠化員、收費(fèi)員、會所主管、領(lǐng)班、服務(wù)員職責(zé) 管理處主任職責(zé) 在物管部直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)。 負(fù)責(zé)庫存物資的安全管理工作，定期會同財務(wù)部盤點(diǎn)，并做到帳、物相符。 建立倉庫臺帳、做好的物資進(jìn)出的登記和保管工作，嚴(yán)格控制物資領(lǐng)用手續(xù)。 完成部門經(jīng)理交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)對小區(qū)（大廈）的商鋪進(jìn)行市場調(diào)查和廣告策劃 ，并積極提出合理化建議。 協(xié)助、指導(dǎo)管理處入住手續(xù)辦理及各類表格的使用。 負(fù)責(zé)本部門文件資料的收集、整理、保管等工作。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)工程維修緊急事件的處理。 負(fù)責(zé)對各管理處的日常維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。 負(fù)責(zé)做好各小區(qū)（大廈）圖紙、設(shè)施設(shè)備資料的管理工作。 物管部副經(jīng)理職責(zé)（工程維修工作） 協(xié)助物管部經(jīng)理履行部門職責(zé)。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)市場調(diào)查、 廣告策劃及物業(yè)租賃合同評審工作。 負(fù)責(zé)組建新接管項目管理處，做好物業(yè)接管驗收工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 組織部門開展學(xué)習(xí)、培訓(xùn)及各類活動，激勵團(tuán)隊士氣，保持部門穩(wěn)定，培養(yǎng)物業(yè)公司一線領(lǐng)導(dǎo)干部。 擬制 、批準(zhǔn)部門的方案計劃，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。 對部門各項工作進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)助，確保各項工作的正常執(zhí)行、運(yùn)轉(zhuǎn)。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 協(xié)助辦公室主任開展員工培訓(xùn)和社區(qū)文化活動。 負(fù)責(zé)員工考勤工作。 文員職責(zé) 為新員工辦理入職手續(xù)，派發(fā)公司規(guī)章制度及有關(guān)文件 通知，建立員工檔案，妥善保管公司重要文件、證件。 負(fù)責(zé)人力資源管理，制定人員招聘、培訓(xùn)、考核計劃，并實(shí)施。 負(fù)責(zé)社區(qū)文化的組織開展，協(xié)調(diào)溝通公司與上級職能部門的關(guān)系。 制定公司年度員工培訓(xùn)計劃，審批其他部門培訓(xùn)計劃，并跟蹤檢查培訓(xùn)情況。 六、辦公室主任、文員職責(zé) 辦公室主任職責(zé) 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)各部門之間的工作并對部門成員進(jìn)行督導(dǎo)和管理。 準(zhǔn)確運(yùn)用各類檢查、考核評定記錄，并做好統(tǒng)計分析報表，按時匯報部門經(jīng)理。 對各部門存在的