【正文】 理，而是通過(guò)合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體管理實(shí)務(wù)。 業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為： (2)義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 (二)專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 有專門的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施各種 服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。 有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向 智能化方向發(fā)展。 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。 (一)主管部門 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。 屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織 的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。 (四)相關(guān)部門 這個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī) 地結(jié)合在一起。 (一)統(tǒng)一管理這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理”。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心 、停車場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。 如要聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 業(yè)主、使用人、承租 人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。 綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又 有其自身的特殊要求。 就是要處處主動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到 舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。 綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開展多樣化、全方位、多功能的服務(wù) 。 綜合服務(wù)由于提供富有個(gè)性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。 在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而 是按區(qū)域組建，按社會(huì)化原則管理。在 產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的。 社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。 (一)社會(huì)化的分工合作房地產(chǎn)作為一個(gè)行 業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營(yíng)銷、咨詢和物業(yè)管理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。 (二)平等條件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。 (三)三個(gè)效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來(lái)操作，并且要追求全 行業(yè)、全過(guò)程的效益。這一原則體現(xiàn)在： 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 (二)按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過(guò)程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)行。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的對(duì)象包括購(gòu)房業(yè)主的適時(shí)介入和物業(yè)管理公司的適時(shí)介入，或兩者同時(shí)介入 。 (四)創(chuàng)建名牌創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī) 模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹立良好的信用。 六、物業(yè)管理的宗旨 (一)營(yíng)造良好的“安居樂(lè)業(yè)”的環(huán)境并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主 的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和 智能化管理等。 物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過(guò)精心 的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。 物業(yè)管理的發(fā)展與條件這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的行為，要有一個(gè)培育的過(guò)程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來(lái)討論物業(yè)管理的發(fā)展與實(shí)現(xiàn)條件。 一、物業(yè)管理的特點(diǎn) 國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬(wàn)人。一些國(guó)際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后地進(jìn)入中 國(guó)內(nèi)地。 物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)利。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會(huì)開展工作。 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。這種多類型、多方位 、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國(guó)物業(yè)管理的特色。 二、物業(yè)管理的歷程和前景這里對(duì)過(guò)去十余年和今后中國(guó)物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測(cè)。 (一)初創(chuàng)階段80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來(lái)。90年代，物 業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國(guó)以來(lái)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場(chǎng)化 方向發(fā)展。 這個(gè)階段的特點(diǎn)是：從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。 (4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng) 濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量； (6)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。 (二)市場(chǎng)化階段這個(gè)階段的特點(diǎn)是：物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。 (4)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。 (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。 (6)物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國(guó)內(nèi)的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國(guó)際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件 近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。為了適應(yīng)這一重大變化，國(guó)務(wù)院已頒布當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個(gè)領(lǐng)域，440種。 (1)符合當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)需求，有比較廣闊的發(fā)展前景； (3)國(guó)內(nèi)存在從研究開發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)； (5)供給能力相對(duì)滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。以下，就對(duì)這兩方面作一些分析。 (二)內(nèi)部環(huán)境 (2)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高； (4)物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并 論述。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 (一)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。 改革開放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了 全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。 偏社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。 高，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來(lái)威脅。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。 (二)居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化國(guó)家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。而且， 生活水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。這種消費(fèi)意 愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場(chǎng)將日益寬廣。 (三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā) 展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和目標(biāo)。也就是說(shuō)，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)要依靠 整個(gè)行業(yè)的支持。 第一，住房制度改革深化的支持。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收都要考慮到后期使 用和管理的需要。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷具有積極的促進(jìn)作用。總之，也是避免“前期后遺癥”。 房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設(shè)營(yíng)銷管理”一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式 ，就能使開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，樹立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。 (四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作； (3)對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；物業(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的安居樂(lè)業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪階層， 因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還 需要國(guó)家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長(zhǎng)。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理 解放以來(lái)，我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。這種方法雖然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問(wèn)題方面曾起到過(guò)積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。國(guó)家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒(méi)有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)。 (一)管理不到位的現(xiàn)象嚴(yán)重有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。 (二)房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施無(wú)人管理，破損嚴(yán)重住房管理成了群眾投訴最多的問(wèn)題之一。 (三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用例 如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個(gè)完整的小區(qū)七零八落 。 (四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 。一些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。 ，租公房例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項(xiàng)存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。 ，租公房例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。 ，國(guó)有資產(chǎn)流入私人口袋尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房， 除用出租的租金來(lái)交自己的房租外。 還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管， 各單位福利條件不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一致，造成了“二房東”借租房進(jìn)行違法活動(dòng)，使國(guó)有資產(chǎn)大量流失。 (五)入不敷出，國(guó)家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量的資金進(jìn)行補(bǔ)貼，1981年直管房維修補(bǔ)貼達(dá)33155萬(wàn) 元。到90年代，隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，房租補(bǔ)貼還要多，國(guó)家住宅建設(shè) 投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進(jìn)行房屋維修補(bǔ)助，國(guó)家負(fù)擔(dān)越背越重，難以承受。 (六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益