【正文】 前流行的銀行“按揭”，即是個人購房抵押貸款，其房屋的所有權屬于抵押銀行，但購房者仍享有居住權，如到期無力歸還貸款，房屋則由抵押銀行收回。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機構有權處理用作抵押的房地產(chǎn)商品 ，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。房地產(chǎn)抵押，是指單位或個人以一定量的房地產(chǎn)作為如期償還借款的保證物，向銀行或 其他信貸機構作抵押，從而取得貸款。房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其生產(chǎn)與消費 在地點上是相同的，而只是通過交易轉換了所有權或使用權。房地產(chǎn)市場活動主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動產(chǎn)品進入市場，進行交易活動，實現(xiàn)其使用價值和價值的過程 。(二)流通環(huán)節(jié)國家，具體到一 個城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲宜?，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用權，然后將征用或收回的土地的使用權，以有期有償使用的方?，出讓給土地開發(fā)經(jīng)營單位或建設用地。房地產(chǎn)業(yè)的勞動產(chǎn)品是房屋和與之緊密聯(lián)結為一體的經(jīng)過開發(fā)的土地。房地產(chǎn)業(yè)的運行機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)組成。房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。二、房地產(chǎn)經(jīng)營運行機制總之，國際、國內都把 建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個獨立的產(chǎn)業(yè)部門來對待。在聯(lián)合國制定的《國際標準行業(yè)分類》中，把經(jīng)濟行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第一類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營服務為第八類。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系?！币簿褪钦f，房地產(chǎn)業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進行的多種經(jīng)營管理等項目工作。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。(四)房地產(chǎn)業(yè)城市的功能性質和建設規(guī)模不同，城市用地的構成也各不相同。特殊用地通常指各種軍用設施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護區(qū)等作特殊用途的用地。文教衛(wèi)生等公共用地主要指大專院校、中小學校、科學研究機構、體育機構、醫(yī)療衛(wèi)生 以及為整個城市服務的商業(yè)用地等。風景游覽區(qū)用地包括城市風景區(qū)、游覽區(qū)、園林綠地以及各種名勝古跡用地。交通運輸用地是指城市交通運輸設施用地，包括鐵路、公路用地以及火車站、汽車站、 地鐵站、港口碼頭、飛機場等用地。生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項附屬設施用地。城市用地按用途類型大致可劃分為十類：其他專用房是指各種特殊用房，如軍事及國防機關用房，宗教團體用房，外國領事館、 寺廟、監(jiān)獄等用房。行政用房主要指黨、政、軍機關和工、青、婦團體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。營業(yè)用房是指商店、銀行、郵電、旅館、飯店以及其他經(jīng)營性服務等第三產(chǎn)業(yè)所使用的 房屋。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。住宅是最重要的生活資料，是人們從事一切社會、經(jīng)濟、文化活動的最基本的物質前提 。按用途分，城市用房一般可分為六大類：(二)城市房屋房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟條件下最重要的財產(chǎn)形式之一，它在社會經(jīng)濟生活中的地位越來越突 出。房屋與土地不可移動，一般又稱之為不動產(chǎn)。習慣上 也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴格的區(qū)分。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。(一)房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)第六章通過社會輿論大力表彰先進，建立起一種良好的市場經(jīng)營作 風。社會輿論主要包括新聞媒介及業(yè)主意見等，主要內容有：(1)宣傳有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)，傳播、普及物業(yè)管理的基本知識，加深物業(yè)管理 企業(yè)與廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理的認識，共同維護物業(yè)管理市場的秩序。 社會輿論在物業(yè)管理市場中能夠起到不可低估的作用。 (四)社會輿論對物業(yè)管理市場的監(jiān)督管理 (4)員工培訓。例如，管理專長是辦公樓宇還是住宅小區(qū)，是工業(yè)區(qū)或是綜合性商業(yè)大廈，從而有目標有方向地在物業(yè)管理市場中展開經(jīng)營活動。 (2)明確市場定位。 (1)依法經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理包括： 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理是一種自律行為，是保證物業(yè)管理市場有序運作的一個非常重 要的環(huán)節(jié)。 (三)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 (4)收集、整理和提供物業(yè)管理市場信息，組織業(yè)內的學術和經(jīng)驗交流，對物業(yè)管理人 員進行培訓。 (2)協(xié)助政府主管部門對物業(yè)管理企業(yè)進行等級評定、質量評優(yōu)。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社會團體，通過開展各種有益 的活動，在行業(yè)內起到協(xié)調、協(xié)作和監(jiān)督管理的作用。 (二)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理 (4)指導物業(yè)管理公司的工作，指導和幫助業(yè)主委員會工作。資質管理包括對物業(yè)管理公司進行資質審查和復審、登記、年檢，以及物業(yè)管理公司等級評定、從業(yè)人員資格評定等。 (2)物業(yè)管理經(jīng)營人資質管理。這是物業(yè)管理市場規(guī)范化運作的基本條件和環(huán)境，是物 業(yè)管理市場健康有序發(fā)展的保證。 政府通過法律、法規(guī)對物業(yè)管理市場進行宏觀的管理，為物業(yè)管理市場發(fā)揮出應有的功 能創(chuàng)造一個有法可依、有紀可守、有章可循的良好的市場環(huán)境。 (一)政府對物業(yè)管理市場的管理對物業(yè)管理市場的管理 主要由三類市場管理機構組成：一是國家設置的市場管理機構，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統(tǒng)的有關機構，以及統(tǒng)計、審計、財政、稅收、工商、銀行、物價等 管理機構；二是物業(yè)管理服務的技術管理機構，包括計量、測試、質量管理、衛(wèi)生、環(huán)境保護等管理機構；三是群眾性的管理監(jiān)督機構，包括消費者協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會等民間組織。 在公開化的基礎上，逐步確立相應的物業(yè)管理市場交易規(guī)則，并使之法律化，以此消除 交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費者與經(jīng)營者的正當權益。 、法律化 在物業(yè)管理市場上進行交易必須有合法的文字依據(jù)，所發(fā)生的交易信用必須經(jīng)過商業(yè)票 據(jù)進行結算。 因此，在交易中只能是服務一貨幣的交換方式 ，而不可能是其他易貨貿易的方式。物業(yè)管理市場信息的公開有利于實際消費者和經(jīng)營者的直接聯(lián)系，減少交易費用，抑制價格的人為上漲。 物業(yè)管理市場的交易秩序，主要是規(guī)定市場主體的交易行為，要做到市場交易活動按準 則行事。 (三)市場交易秩序國家已出臺相關政策，要求新開發(fā)的超過10萬平方米的商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取公開招、投標。 給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競爭機會。 物業(yè)管理企業(yè)進入市場競爭要有自主權，有獨立的利益，不允許任何不必要的行政干預 。 對違反國家政策、法律、法令的物業(yè)管理企業(yè) ，要吊銷營業(yè)執(zhí)照，令其退出物業(yè)管理市場；對非法經(jīng)營、質量低劣的物業(yè)管理公司，要限期改正，以保證物業(yè)管理市場的正常秩序。對無償還能力的債務人(企業(yè))的財產(chǎn)做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場的平等競爭秩序。物業(yè)管理市場的經(jīng)營對象是物業(yè)管 理服務，具體地說，就是必須規(guī)范物業(yè)管理服務的質量等級；經(jīng)營方式必須是委托代理制，是由業(yè)主委員會決定委托某一物業(yè)管理公司進行管理，而不能由任何其他個人或團體強加于 業(yè)主。 (2)要對參與物業(yè)管理市場活動的企業(yè)進行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確 經(jīng)營商號、經(jīng)營性質和經(jīng)營范圍。 (1)要對參與物業(yè)管理市場活動的經(jīng)營者進行資格審查，這是保證物業(yè)管理市場秩序的 前提條件。 進入物業(yè)管理市場進行經(jīng)營活動的物業(yè)管理企業(yè)需要具備一定的條件，不具備一定的資 格去參與市場經(jīng)營活動，必然使市場混亂。 (一)市場進出秩序這些市場法則雖然帶有 一定的主觀性，但它對維護物業(yè)管理市場的秩序是一種有效的約束。當物業(yè)管理公司通過委托合同獲得物業(yè)的管理權時，產(chǎn)權人和管理者之間的委托代理關系即告成立。物業(yè)管理公司代表業(yè)主委員會或產(chǎn)權 人與分散業(yè)主或承租人簽訂房屋使用合約或公共契約，以規(guī)范他們使用物業(yè)的行為。物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。物業(yè)管理的實踐中，代理人是物業(yè)管理公司，被代理人是業(yè)主或業(yè)主委員會。 在委托與代理關系中，主體有代理人、被代理人和相對人。這使得業(yè)主們開始尋找專門的代理人，進行自己沒有能力或者不愿意進行的物業(yè)管理活動。 對于自己的物業(yè)，一般來說業(yè)主可以自己料理。 (二)物業(yè)管理的委托與代理關系法學界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權。 在理論上，私有產(chǎn)權、集體產(chǎn)權是比較容易區(qū)分的。 如何使用這個運動場，必須由全體業(yè)主組成的業(yè)主委員 會集體決定。如何使用這一共同擁有的資源， 就必須經(jīng)過集體來決定。 對于物業(yè)的“所有者”來說，他擁有這座房子的權力，包括獨自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權將其名下所占的業(yè)權份數(shù)，連同上述的權利自由出售、 轉讓、出租或準許他人使用而不受其他人的干涉。 (一)物業(yè)的產(chǎn)權與權屬界定正是有了這種關系的存在，才有物業(yè)管理市場的存在。 要維護物業(yè)管理市場的運行秩序，有兩個基點必須首先明確：一是物業(yè)的產(chǎn)權歸屬，二 是物業(yè)管理的委托代理關系。 一、確立物業(yè)管理市場秩序的基礎 物業(yè)管理市場的運行秩序第三節(jié)在這一過程中，物業(yè) 管理服務的新技術、新項目得到普及，整個物業(yè)管理服務的技術水平也因此而提高。競爭同時也促進了物業(yè)管理新技術的推廣和擴散。競爭促進了技術進步。 競爭就是要戰(zhàn)勝對方，在市場上保持優(yōu)勢。 (二)刺激與創(chuàng)新功能市場價格信號的變化反映著物業(yè)管理服務的稀缺程度，從而表明一定的物業(yè)管理服務的需求程度。 價格、供求與競爭機制的功能從總體上說是調控整個物業(yè)管理市場運行的過程。 四、價格、供求與競爭機制的功能 (3)經(jīng)營風險。 (2)社會風險。 (1)自然風險。 在市場競爭中，從產(chǎn)生經(jīng)濟風險的原因來看，經(jīng)濟風險主要有三個方面：在 社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟中，由于生產(chǎn)技術的迅速變化，市場情況的千變萬化，以及某些政治因素的干擾和自然災害的影響，使物業(yè)管理經(jīng)營者的實際收益低于原預期收益，從而蒙受 經(jīng)濟損失，甚至發(fā)生虧損或破產(chǎn)，這就是經(jīng)濟風險。如：開發(fā)新的服務項 目，提高服務質量，擴大廣告宣傳，改變銷售方法，等等，用這些方法和途徑來爭取更多的業(yè)主購買物業(yè)管理服務。它要求物業(yè)管理企業(yè)千方百計加強管理、改進技術、節(jié)約資 源，達到少投入多產(chǎn)出的目的。這是經(jīng)營者與業(yè)主爭奪物業(yè)管理市場主權的競爭。這種競爭促使各個企業(yè)管理服務的個別勞動時間平均化為社會必要勞動時間，其結果必然是推動企業(yè)的技術進步和勞動生產(chǎn)率的提高。 (3)鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進行企業(yè)重組，以大 帶小，合小為大，合弱為強，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應市場的能力。開發(fā)企業(yè)下設的物 業(yè)管理機構應與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會，獨立經(jīng)營，自負盈虧。 我國的物業(yè)管理市場是一個新興的市場，市場機制還不完善。因此，競爭推動和迫使物業(yè)管理經(jīng)營者進行合理的決策，并且通過優(yōu)勝劣汰的強制作用，獎勵高效率者，懲罰低效率者，對價格信號作出迅速 及時的反應，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務要素組合，開發(fā)和擴大新的物業(yè)管理市場領域，推出新的服務項目，保證資源配置到最為需要的地方。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，沒有競爭也就沒有市場經(jīng)濟。在物業(yè)管理服務供不應求時，賣方占優(yōu)勢，便形成“經(jīng)營者主權”，表現(xiàn)為賣方市場；在物業(yè)管理服務供過于求時，買方占優(yōu)勢，便形成“消費者主權” ，表現(xiàn)為買方市場。這種增減到一定程度，價格就回升，往前發(fā)展又會變成供不應求，循環(huán)發(fā)展。價格上漲會引起物業(yè)管理公司擴大經(jīng)營，或其他行業(yè)轉移經(jīng)營，供給量增加，需求相對減少。 (3)供求的變化和價格的變化方向相反。 (1)如果物業(yè)管理服務的價格上漲，需求就會相應減少；相反，價格下跌，需求就會相 應增加。 (2)如果物業(yè)管理服務供過于求，價格就會下降。 (1)如果物業(yè)管理服務供不應求，價格就要上漲。 供求規(guī)律是物業(yè)管理市場中的一個重要規(guī)律，主要有以下內容： (二)物業(yè)管理市場的供求規(guī)律房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會提供的物業(yè)絕對量增加，客觀上擴大 了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對物業(yè)管理的需求自然較少。當然，人們的生活習慣和消費偏好是可以引導和改變的。例如，有人要求有保安員的保安服務，亦有人不喜歡保安員的保安服務，而使用科技安全防范產(chǎn)品進行保安。消費者偏好是指人們習慣于消費某種商品或特別喜愛消費某種商品的 心理行為。物業(yè)管理服務并不是生活必需品，而是一種享受性服務，收入水平的變化對其需求的影響程度相對會大一些。在貨幣幣值不變的條件下，消費者的購買能力會隨著貨幣 收入的增加而提高。價格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務就會擴大，供給量增加，物業(yè)管理的服務項目就會萎縮，供給就會減少。這些相關連或可替代的服務價格的變動，也會引起物業(yè)管理供給量的變動。 (3)相關服務價格的變動。國家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴大生產(chǎn)增加供給。國家的產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、稅收政策等對物業(yè)管理服務的供給量 也產(chǎn)生影響。目前，在我國物業(yè)管理市場中，科學地進行組織經(jīng)營、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專門人才并不多，人力資源并不豐富。物業(yè)管理提供的是服務，要完成這種服務，最主要的是人力資源。但總的說來，供求之間的平衡只是暫時的、相對的和有條件的，而不平衡則是普遍的、 絕對的。然而，供求之間不可能永遠一致，在一定時期和一定條件下可能表現(xiàn)為供大于求；而在另一時期和條件下，又可能表現(xiàn)為 求大于供。 物業(yè)管理市場上的供給與需求是對立統(tǒng)一的關系，二者互為條件、相互對立、互相制約 。一 般地，在既定的服務價格水平上，