【正文】 理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。 (一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決 (三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準備 ，磋商解決辦法。 ，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄 區(qū)綜合管理辦法等。 (六)辦理移交接管事宜 ③設(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。 ③進行設(shè)備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車。 (一)接管驗收與竣工驗收 接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移 交的物業(yè)。 ，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想辦事，以樹立起物 業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。 _____________女士／先生： 。 四、業(yè)主對物業(yè)的驗收包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬 桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。 (3)不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。 (6)按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 (9)需封閉后陽臺的，須申報管理處同意方能施工。 (1)在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴重程度給予扣罰部分乃 至全部押金和保證金的處罰。 物業(yè)管理模式 由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費籌措都比較方便。對于居委會來講 ，經(jīng)費上得到物業(yè)管理公司的支持(有些居委會工作人員還得到了一份補貼)，應(yīng)該承擔(dān)物業(yè) 管理公司的一部分工作，但事實上，很多物業(yè)管理公司認為居委會權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得 少，容易產(chǎn)生矛盾。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續(xù)反映了近一年都未修好，住戶實在沒法，只好求助市民熱線電話幫 助解決。 中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢由于房改以后，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)向多元化。由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層，物業(yè)管理的內(nèi)容和收費的標準應(yīng)根據(jù)居住者的經(jīng)濟承受能力和生活需要來 制定。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰的競爭機制將促進中國物業(yè)管理體制的進一步優(yōu)化。有了規(guī)范的行業(yè)市場和 健全的法律法規(guī)，在競爭中就會出現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成一種跨行業(yè) 、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團公司，這種由分散的物業(yè)管理公司組成的企業(yè)集團，既可發(fā)揮 物業(yè)管理的社會效益、獲得品牌效應(yīng)，又可充分利用企業(yè)多種經(jīng)營的經(jīng)濟優(yōu)勢，互為補充， 相得益彰。 建設(shè)部1994年發(fā)布的兩項部門行政規(guī)章《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小 區(qū)管理辦法》及國家計劃委員會和建設(shè)部于1996年聯(lián)合發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，是目前我國有關(guān)物業(yè)管理的主要法律依據(jù)。現(xiàn)有的關(guān) 于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)涉及物業(yè)管理方面的還不完整，也不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律規(guī)范一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系 ，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)遠遠滯后于物業(yè)管理實踐。 為保護廣大業(yè)主的利益，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)規(guī)定嚴格的職業(yè)道德規(guī)范，并強調(diào)協(xié)會會 員必須嚴格遵守。測試審查合格后，物業(yè)管理協(xié)會負責(zé)其會員的登記工作。監(jiān)察辦 公室一旦發(fā)現(xiàn)有會員違反協(xié)會的有關(guān)管理條例，即有權(quán)對違例會員進行調(diào)查、處理。 三、物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 (1)物業(yè)概況。 (5)綜合服務(wù)。 (9)以身作則、關(guān)心員工、提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責(zé)任感完成本職工作 。 (11)負責(zé)企業(yè)對外宣傳工作，做好來信來訪和安排好外單位人員參觀、訪問的接待工作 。 (2)負責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，加強環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造一流衛(wèi)生 環(huán)境。 (6)對各樓宇電梯、電視、呼喚設(shè)備直接管理、維修、年審，保證其正常運轉(zhuǎn)。 (1)房屋管理規(guī)則。 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則可以包括以下幾個方面： (2)負責(zé)物業(yè)的接管、驗收、移交工作，并與開發(fā)商協(xié)商解決遺留工程問題。 (6)負責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實。 (7)負責(zé)企業(yè)職工的培訓(xùn)工作，包括文化教育、知識更新、思想政治教育的有關(guān)管理工 作。 (5)分管財務(wù)部門和辦公室的工作，負責(zé)組織編制企業(yè)年度財務(wù)預(yù)算，做好財務(wù)審核監(jiān) 督，并負責(zé)擬任部門副經(jīng)理、管理處副主任以上職務(wù)人員的鑒定、錄用、辭退等工作。 (3)業(yè)主或住戶須知。住戶手冊的內(nèi)容一般可以包括以下幾個方面：規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的 依據(jù)和準繩，對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護和制約的作用。 如果協(xié)會的調(diào)解無效，則可按程序申請有關(guān)部門仲裁或直接向人民法院起訴。 ，保護業(yè)主利益物業(yè)管理行 業(yè)協(xié)會組織是物業(yè)管理市場自我管理、協(xié)調(diào)的聯(lián)合會。 ，最終將取代那些過渡性的物業(yè)管理體制 應(yīng)該說中國的物業(yè)管理市場前景廣闊，前程似錦。 黨和國家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機制的引入，才 真正使我國的土地資源實現(xiàn)了巨大的自身價值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問 題。概括地說，前者是計劃經(jīng)濟下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場 經(jīng)濟下的企業(yè)行為，是有償型的。 三、兩種管理方式的比較從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會主義市場經(jīng)濟條件下的市場化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對物業(yè)進行管理。因為居委會對街道、政府較 為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。 這種模式的優(yōu)點：首先是管理思路清晰、市場意識強烈，明確服務(wù)對象是業(yè)主(使用人) ，辦事熱情、認真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次， 這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機制靈活，運用市場經(jīng)濟規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機制，對企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評定，充分調(diào)動全體員工 的積極性，徹底打破過去國有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主( 使用人)服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。(5)任何人均無權(quán)批準超過本規(guī)定的裝修行為。 (四)違規(guī)責(zé)任現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流 量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年月日 《業(yè)主公約》。 (2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部入伙通知書 二、物業(yè)的接管驗收 ⑤技術(shù)檔案資料齊全。在辦理交付手續(xù)時 ，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。 ?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約， 而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。 物業(yè)管理前期介入 物業(yè)管理程序在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進的管理方式所取代。 物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。 在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面： (四)設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。 (一)竣工驗收及驗收種類 ④國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。 ①建筑商準備和提交竣工資料。 ④辦理工程交接手續(xù)。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。 (二)接管驗收中應(yīng)注意的事項 一、入伙通知書 、收回并開具總發(fā)票。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。 。 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。 (4)裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。 (10)施工隊人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū) 域內(nèi)活動。 (2)裝修施工中有意或無意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財產(chǎn)、物品造成損害的，必須 照價賠償。(2)住戶要求改動房內(nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進行施工。改革開放以后，尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機，國家加大 了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過去的單一形式變?yōu)槎嘣院螅o房屋的管理帶來了難度。小區(qū)以房屋管理為主體， 對房屋進行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區(qū)的整體風(fēng)貌。此外，這種模式 應(yīng)注重經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護居民正當?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。由于房管部門管理的房屋是國有財產(chǎn)(產(chǎn) 權(quán)單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。一般來說，物業(yè)管理公司只有經(jīng)營管理權(quán) 而無產(chǎn)權(quán)。 傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統(tǒng)一、全 方位服務(wù)于一體的管理。凡是住戶所需要的各類服務(wù)，物業(yè)管理公司都應(yīng)盡量給予滿足和解決。 (2)建國50年(不包括1999年)，后20年是前30年建造的住宅量 ； (1)與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個時期中 并存。 第三類：高標準的內(nèi)銷商品房、外銷公寓住宅、別墅、商務(wù)樓都將納入物業(yè)管理?！皣铱刂茋窠?jīng)濟命脈企業(yè)”，而對第三產(chǎn)業(yè)，尤其是像物業(yè)管理 這樣的服務(wù)性企業(yè)，應(yīng)該說是鼓勵各種類型體制。 《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定了公有房屋的所有權(quán)登記、使用、租賃、買賣、修理和 法律責(zé)任等內(nèi)容。目前，我國的物業(yè)管理相對普及的地區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)也呈一定的規(guī)模。 、管理、服務(wù)情況 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有向其會員及公眾普及遵紀守法教育和有關(guān)物業(yè)管理方面知識教育的 責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理、政 府管理和行業(yè)協(xié)會管理相互依賴、相互銜接，共同形成一個完整的物業(yè)管理市場管理體系。 ①物業(yè)簡介； ②業(yè)主或住戶的權(quán)益和責(zé)任； ①服務(wù)網(wǎng)點及服務(wù)項目； (12)完成好總經(jīng)理布置的其他工作。 (3)負責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作，加強綠化的養(yǎng)護管理，提高綠地景觀效益。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (2)裝修施工管理規(guī)則。其目的是為了 加強對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的房屋、市政、衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境秩序和市場等的綜合管理，為了使物業(yè)轄區(qū)內(nèi)有一個良好的工作和生活環(huán)境，為此物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有人員無論是物業(yè)管 理人員還是業(yè)主均必須共同遵守。 管理處主任崗位責(zé)任：在物業(yè)管理和物業(yè)轄區(qū)業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，主持物業(yè)轄區(qū)日常 管理工作。 (1)參與物業(yè)的前期管理，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議，參與物業(yè)的 檢查、驗收。其職責(zé)范圍是： (5)負責(zé)組織參與競爭，制定投標策略，進行業(yè)務(wù)開發(fā)，開展投標競爭。 (6)做好企業(yè)的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作，根據(jù)政策做好職工的調(diào)資定級、 統(tǒng)籌退休等各項工作，并負責(zé)辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。 (4)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門經(jīng)理、各個管理處主任的工作，保證企業(yè)各方面工作的 順利進行。 ①應(yīng)該注意的事項； ⑥車輛停放； ②公共設(shè)施及配套附屬設(shè)施的管理與維修； ④管理費用。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場進行管理可以通過以下幾個方面進行。 二、行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理產(chǎn)權(quán)人 可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營和管理”。 物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，對于這一新興行業(yè)市場的管理，可以借鑒其他行業(yè)的管理 經(jīng)驗，結(jié)合物業(yè)管理的特點，建立一套完整的管理體制。物業(yè)管理的收費執(zhí)行市場價格。所以小平講“發(fā)展是硬道理 ”，只有在不斷地發(fā)展生產(chǎn)，提高勞動生產(chǎn)率，人們的物質(zhì)生活水平進一步得到提高以后，人們才會有改善其生活環(huán)境、求善求美、追求自我的要求。在 城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自身的優(yōu)勢。大量的商住樓、寫字樓的出現(xiàn)為我國的物業(yè)管理市場增添了誘人的魅力。物業(yè)管理是對房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實行全方位、多功能的經(jīng)營、管理、服務(wù)；它既要管好房，又要以 人為核心提供物質(zhì)和精神兩個方面的服務(wù)。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。其經(jīng)費來源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經(jīng)營來解決，為居民提供有償服務(wù)?！耙粏T”為房管員，每月定期