【正文】 及制定管理制度 、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù) 物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。 (三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場 、打算。因此，物業(yè)管理企業(yè)既 應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。 。 ，并草擬總體管理方案。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？尚行允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際 出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比 自己強大，就不必勉強競爭。 無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系 統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。 (一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面： 三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。 物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。 (二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解然而在 物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和 建筑商。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅 是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護自身權(quán)利的需要。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié) 議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上 百年。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅 要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對于業(yè)主而言，卻不止于 此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。前者是形成物業(yè)，后者是 發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。 物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理 的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。 這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事 物業(yè)形成前的階段性管理。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的 現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物 業(yè)的全過程效益。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計 階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及 ，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企 業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗收與接管， 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護 等內(nèi)容進(jìn)行論述。 物業(yè)管理程序在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(中)第三章因而物業(yè) 管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行 “全過程”的管理。第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入 一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識 對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經(jīng)營——管理三個階段。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后 于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約， 而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是 使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。對于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主 的吸引力度。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好 的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。 二、物業(yè)管理前期介入的必要性 (一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計 、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種 問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進(jìn)行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐 項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的 了解。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理 ，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。 (三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順 關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管 理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。 、可靠性、可盈利性分析?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。 、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。 (二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。 、希望。 ，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備 安裝的合理性。 ，磋商解決辦法。 ，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按 整改計劃督促整改。 。 ，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄 區(qū)綜合管理辦法等。 (五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在 很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。 、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛 樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。 (六)辦理移交接管事宜 。 。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的 工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。在辦理交付手續(xù)時 ，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟關(guān)系上說，建筑商即可解除對開 發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。它包括隱蔽工程驗收、單 項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。隱蔽工程驗收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均 要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。未經(jīng)檢驗合格不能進(jìn)入下道工序施工。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然 后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗收。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊?，即可驗收，以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗收——正式驗收的順序進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供意見。 (二)竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作 ①上級主管部門的有關(guān)文件。 ③設(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。 ⑤建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。 ①工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。 ③設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求。 ⑤技術(shù)檔案資料齊全。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護管理，為改建、擴 建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗 記錄；永久性的水準(zhǔn)點坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗記錄；建筑商和設(shè)計單位 提供的建筑物使用注意事項；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。 ③進(jìn)行設(shè)備的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動試車、有負(fù)荷聯(lián)動試車。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證 書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。 二、物業(yè)的接管驗收 (一)接管驗收與竣工驗收 接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于： 接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。 接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移 交的物業(yè)。物業(yè)管理企 業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。 ，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商 一次性撥付保修費用。 ，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。第三節(jié) 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓 須知、收費通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想辦