【正文】 建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。 ⑥對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計(jì)文件 等資料進(jìn)行驗(yàn)收。 ①工程項(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。 ②竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 ③設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 ④建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。 ⑤技術(shù)檔案資料齊全。 ①建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴(kuò) 建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗(yàn)和檢驗(yàn) 記錄；永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗(yàn)記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄；建筑商和設(shè)計(jì)單位 提供的建筑物使用注意事項(xiàng)；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。 ②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進(jìn)行逐項(xiàng)檢查和鑒定。 ③進(jìn)行設(shè)備的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動試車、有負(fù)荷聯(lián)動試車。 ④辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗(yàn)收證 書，逐項(xiàng)辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 (一)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收 接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于： 接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和 設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移 交的物業(yè)。 (二)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企 業(yè)通過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時應(yīng)注意以下幾個方面： 、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加 驗(yàn)收工作。 ，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 ，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商 一次性撥付保修費(fèi)用。，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 ，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。第三節(jié) 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物 業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程 序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓 須知、收費(fèi)通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。 由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴 露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹立起物 業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。 一、入伙通知書 入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通 知書時應(yīng)注意如下問題： ，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。 ，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。 下面是一份入伙通知書以作示范：入伙通知書 _____________女士／先生： 您好！我們熱忱歡迎您入住花園！ 您所認(rèn)購的花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗(yàn)收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。 (一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準(zhǔn)前來辦理 入伙手續(xù)。 各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表(略)。 閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話________________。 特此通知 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 ________年____月____日 二、入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序 ，使整個過程井然有序。下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：入伙手續(xù)書 ______女士／先生： 您認(rèn)購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： (1)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 (2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 ________年____月____日 三、收樓須知 收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和 費(fèi)用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。下面是一份收樓須知以作示范：收樓須知 為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。 (一)在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù) 。 、收回并開具總發(fā)票。 (1)上蓋章。 (二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù) 。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè) 主身份證、港澳臺同胞購房證明、護(hù)照或居住證；購房合同。 ，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還 應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；代理人的身份證或護(hù)照。 (2)上蓋章。 (三)在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù) 。預(yù)收不超過3個月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢， 驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。 。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。 (3)上蓋章。 (四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù) 《業(yè)主公約》。 。 。 (4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年月日 四、業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收 購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項(xiàng)重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚， 并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面： 。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬 桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。 。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有 無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。 。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流 量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。 、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷 磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。 。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線 、信箱等。第四節(jié) 物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。第五節(jié) 物業(yè)的裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī) 定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝 修押金及保證金。 一、業(yè)主裝修申請表業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。 業(yè)主裝修申請表的格式如下：二、裝修管理規(guī)定 根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整 潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定： (一)報(bào)批程序 (1)業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。 (2)詳細(xì)、如實(shí)地填寫《裝修申請表》。 (3)經(jīng)管理處審核同意后、方可進(jìn)行裝修施工。 (4)裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽訂《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。 (二)裝修管理要求 (1)不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。 (2)不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?(3)不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。 (4)裝修垃圾必須及時清運(yùn)，傾倒到指定的地點(diǎn)。嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、 天臺等公共場所拋撒堆放。 (5)嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?(6)按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)?？照{(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。 (7)裝修施工應(yīng)安排在上午7：00—12：00，下午14：00—20：00時間內(nèi)進(jìn)行，以免影響 他人休息。 (8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材、木料、工具等物品。 (9)需封閉后陽臺的，須申報(bào)管理處同意方能施工。 (10)施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū) 域內(nèi)活動。 (11)未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。 (12)底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。 (13)臨平臺的陽臺、窗戶不能改裝門。 (三)押金及保證金 (1)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。 (2)裝修施工隊(duì)在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。