【正文】 ③進行設備的單體試車、無負荷聯動試車、有負荷聯動試車。 ⑤技術檔案資料齊全。 ①工程項目按照工程合同規(guī)定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質量標準，能夠滿足使用要求。 ③設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。物業(yè)管理企業(yè) 應代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據專業(yè)經驗提供意見。例如住宅小區(qū)，當第一期房屋建成后，即可驗收，以使建筑產品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。它包括隱蔽工程驗收、單 項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。在辦理交付手續(xù)時 ，需經開發(fā)商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。 。 (六)辦理移交接管事宜 物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在 很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關部門相互關系的協(xié)調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。 ，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄 區(qū)綜合管理辦法等。 ，磋商解決辦法。 、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內外裝飾、設施建設、設備 安裝的合理性。 ，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 (二)建立與業(yè)主或使用人的聯絡關系可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據自己的經營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。 、可靠性、可盈利性分析。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管 理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。 (三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準備因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理 ，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設計 、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經驗和以往管理實踐中發(fā)現的規(guī)劃設計上的種種 問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設計中的細節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐 項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發(fā)項目的市場競爭力。 (一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。房地產開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業(yè)管理的一個管理階段。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。以往房地產開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約， 而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。 對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經營——管理三個階段。 物業(yè)管理前期介入第一節(jié)房地產物業(yè)管理概述(中)第三章 物業(yè)管理程序在現代社會經濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學的、先進的管理方式所取代。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企 業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及 ，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。前者是形成物業(yè)，后者是 發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯系。一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上 百年。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié) 議書后，即應著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。 物業(yè)管理行為的實質是服務。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。 在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面： 無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系 統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務?？尚行允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際 出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比 自己強大，就不必勉強競爭。 。 、打算。 物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據 物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理化建議。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。 (四)設計管理模式，草擬及制定管理制度 、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施 工管理辦法等。 。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。 物業(yè)的接管與驗收 一、物業(yè)的竣工驗收 (一)竣工驗收及驗收種類 物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產的最后一個階段。 竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責任，如工程達 到設計或合同要求，經驗收后，就可解除合同義務。 隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查 驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。 單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要 求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。 全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程 竣工驗收。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎。 ④國家現行的施工技術驗收規(guī)范。 ②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常。 ①建筑商準備和提交竣工資料。 ④辦理工程交接手續(xù)。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。 (二)接管驗收中應注意的事項 物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。 ，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。當物 業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應按程 序進入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。 一、入伙通知書 入伙通知書就是關于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。 (一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在______樓______室。 閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系電話________________。 (一)在房地產公司財務部辦理手續(xù) 、收回并開具總發(fā)票。 ，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還 應出具：業(yè)主的授權書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。 。 。根據入伙手續(xù)書和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領業(yè)主驗收其所購物業(yè)。 。 、屋頂、地板系列。第四節(jié)物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。 物業(yè)的裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行。 一、業(yè)主裝修申請表業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。 (4)裝修施工隊應到管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。 (4)裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點?？照{出水必須接回陽臺內或室內。 (10)施工隊人員應到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū) 域內活動。 (三)押金及保證金 (1)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。 (2)裝修施工中有意或無意損壞公共設施、設備和給他人財產、物品造成損害的，必須 照價賠償。(2)住戶要求改動房內水、電管線走向的，須經物業(yè)管理企業(yè)工程部經理同意方能進行施工。(6)如施工隊違反本規(guī)定后，不聽從物業(yè)管 理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權責令其停止裝修行為。改革開放以后，尤其是以土地的使用權有償有期出讓的改革為契機，國家加大 了房改的力度，房屋產權由過去的單一形式變?yōu)槎嘣院?，給房屋的管理帶來了難度。這種模式在單一產權 房屋管理中，尤其能體現它的行政管理的效用。小區(qū)以房屋管理為主體， 對房屋進行科學管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區(qū)的整體風貌。 這種模式在商品經濟比較發(fā)達的地方容易推廣。此外，這種模式 應注重經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相結合，加強政府的監(jiān)督、指導，維護居民正當的合法權益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關系，充分發(fā)揮基層政權組織的作用。這種模式只能在企業(yè)內部進行。這種按照現代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應是我國 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因為它符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力，但由于我國國情所限，一是人們的思想觀念還停留在計劃經濟時期的福利房上，對花錢買享受還不 理解；二是我國經濟發(fā)展還不平衡，生產力提高不快，人民生活水平相對較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運轉。因為居委 會作為我國行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。最后，居委會與物業(yè)管理公司在行政、經濟上分工明確，小區(qū)行政 管理由居委會承擔，經濟上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會開展工作。三是產生了新的政企不分的局面。由于房管部門管理的房屋是國有財產(產 權單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產權和管理權是合一的。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。一般來說，物業(yè)管理公司只有經營管理權 而無產權。然而，如果我們認真地對物業(yè)、物業(yè)管理的概 念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現，它們之間有諸多原則上的區(qū)別，詳見下表。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預、政企不分的色彩較為濃厚。 傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內容。 傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產權單一。而物業(yè)管理突破了產權歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統(tǒng)一、全 方位服務于一體的管理。市場化的物業(yè)管理是產權人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)。凡是住戶所需要的各類服務，物業(yè)管理公司都應盡量給予滿足和解決。也正是在這種條件下，物業(yè)管理才應運而生。據國家統(tǒng)計局資料表明： (1)，； (2)建國50年(不包括1999年)，后20年是前30年建造的住宅量 ； (3)1998年，我國城鎮(zhèn)住宅投資4310億元，比上一年增長近30%； (4)1998年，我國城鎮(zhèn)住房建設再創(chuàng)歷史最高水平，比 ％； (5)1998年，％中，其中至少有一個百分點是住宅建設拉動的。以南京為例：全市實有房屋總量為8607萬平方米，近年來，每年新建成 住宅近300萬平方米，1992年以來建設2萬平方米以上的住宅小區(qū)就有264個，已建成高層樓宇427幢、668萬平方米，在建高層175幢、496萬平方米，同時積極開展小區(qū)出新工作，1998 年全市對16個、217萬平方米舊住宅小區(qū)進行了出新試點，推行了物業(yè)管理，1999年又對42 個、347萬平方米舊住宅小區(qū)進行出新。 (1)與市場經濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經濟體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個時期中 并存。因此，市場化的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的房管所管理模式將在相 當一個時期內共存，它們將為中國的房屋管理作出各自的貢獻。隨著市場經濟的發(fā)展，允許一部分人先富起來，導致房屋的質量和居住的水準呈現為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高級豪華的公寓 別墅，其差距很大。 二、中國物業(yè)管理體制發(fā)展預測 物業(yè)管理在我國一出現便顯示出強大的生命力，并蓬勃地發(fā)展起來，目前我國物業(yè)管理 還處在一個萌芽狀態(tài)，隨著時間的推移，將是怎樣的狀況呢？經過近期調查研究，未來物業(yè)管理將沿著以下發(fā)展方向前進。 由于中國城市化發(fā)展有一個漸進的過程，老百姓經濟收入的提高也有一個漸進增加過程 ，不同收入的老百姓對住房規(guī)格、功能設計、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務質量也有不同層次的需求。一些沿街道、里弄蓋建的簡陋平房和零星工房仍然 存在，而且面廣量大。 第三類：高標準的內銷商品房、外銷公寓住宅、別墅、商務樓都將納入