【正文】 ③進(jìn)行設(shè)備的單體試車(chē)、無(wú)負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)、有負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)。 ⑤技術(shù)檔案資料齊全。 ①工程項(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。 ③設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書(shū)。物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供意見(jiàn)。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊螅纯沈?yàn)收，以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。它包括隱蔽工程驗(yàn)收、單 項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。在辦理交付手續(xù)時(shí) ，需經(jīng)開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開(kāi)發(fā)商，這一交接過(guò)程稱(chēng)之為驗(yàn)收。 。 (六)辦理移交接管事宜 物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在 很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 ，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄 區(qū)綜合管理辦法等。 ，磋商解決辦法。 、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備 安裝的合理性。 ，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、 門(mén)禁出入辦法、停車(chē)場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 (二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來(lái)正常利潤(rùn)，或近期雖 無(wú)利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開(kāi)新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。 、可靠性、可盈利性分析。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管 理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 (三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理 ，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計(jì) 、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專(zhuān)業(yè)化管理得以順利實(shí)施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專(zhuān)業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種 問(wèn)題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐 項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 (一)促使物業(yè)竣工后返工無(wú)望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以獲取物業(yè)的管理權(quán)。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過(guò)程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約， 而沒(méi)有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。 對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，存在著開(kāi)發(fā)——經(jīng)營(yíng)——管理三個(gè)階段。 物業(yè)管理前期介入第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(中)第三章 物業(yè)管理程序在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。從形式上看，物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企 業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，并非如此簡(jiǎn)單。如現(xiàn)在常見(jiàn)的車(chē)位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及 ，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題。前者是形成物業(yè)，后者是 發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上 百年。在同開(kāi)發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié) 議書(shū)后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。 物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面： 無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系 統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開(kāi)拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)?？尚行允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際 出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比 自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。 。 、打算。 物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù) 物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車(chē)庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 (四)設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度 、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施 工管理辦法等。 。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。 物業(yè)的接管與驗(yàn)收 一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收 (一)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類(lèi) 物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。 竣工驗(yàn)收是建筑商與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)，通過(guò)驗(yàn)收能明確責(zé)任，如工程達(dá) 到設(shè)計(jì)或合同要求，經(jīng)驗(yàn)收后，就可解除合同義務(wù)。 隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查 驗(yàn)收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。 單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要 求時(shí)，建筑商便可向開(kāi)發(fā)商發(fā)出交工驗(yàn)收通知。 全部工程驗(yàn)收是指工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行全部工程 竣工驗(yàn)收。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。 ④?chē)?guó)家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。 ②竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 ①建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料。 ④辦理工程交接手續(xù)。接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。 (二)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)。 ，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。當(dāng)物 業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程 序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。 一、入伙通知書(shū) 入伙通知書(shū)就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入伙事宜的通知。 (一)請(qǐng)您按入伙通知書(shū)、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在______樓______室。 閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話________________。 (一)在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù) 、收回并開(kāi)具總發(fā)票。 ，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書(shū)、購(gòu)房合同外，還 應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(shū)(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；代理人的身份證或護(hù)照。 。 。根據(jù)入伙手續(xù)書(shū)和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)物業(yè)。 。 、屋頂、地板系列。第四節(jié)物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。 物業(yè)的裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。 一、業(yè)主裝修申請(qǐng)表業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。 (4)裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽訂《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書(shū)》及《裝修施工保證書(shū)》。 (4)裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定的地點(diǎn)?？照{(diào)出水必須接回陽(yáng)臺(tái)內(nèi)或室內(nèi)。 (10)施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時(shí)出入證，將臨時(shí)出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū) 域內(nèi)活動(dòng)。 (三)押金及保證金 (1)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。 (2)裝修施工中有意或無(wú)意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財(cái)產(chǎn)、物品造成損害的，必須 照價(jià)賠償。(2)住戶要求改動(dòng)房?jī)?nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進(jìn)行施工。(6)如施工隊(duì)違反本規(guī)定后，不聽(tīng)從物業(yè)管 理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其停止裝修行為。改革開(kāi)放以后，尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機(jī)，國(guó)家加大 了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過(guò)去的單一形式變?yōu)槎嘣院?，給房屋的管理帶來(lái)了難度。這種模式在單一產(chǎn)權(quán) 房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。小區(qū)以房屋管理為主體， 對(duì)房屋進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌。 這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方容易推廣。此外，這種模式 應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護(hù)居民正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會(huì)的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應(yīng)是我國(guó) 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因?yàn)樗仙鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力，但由于我國(guó)國(guó)情所限，一是人們的思想觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利房上，對(duì)花錢(qián)買(mǎi)享受還不 理解；二是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，生產(chǎn)力提高不快，人民生活水平相對(duì)較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運(yùn)轉(zhuǎn)。因?yàn)榫游?會(huì)作為我國(guó)行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。最后，居委會(huì)與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟(jì)上分工明確，小區(qū)行政 管理由居委會(huì)承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會(huì)開(kāi)展工作。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。由于房管部門(mén)管理的房屋是國(guó)有財(cái)產(chǎn)(產(chǎn) 權(quán)單一)，而房管部門(mén)又是政府的一個(gè)職能部門(mén)，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。所以國(guó)家房屋建得越多，包袱背得越重。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司只有經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 而無(wú)產(chǎn)權(quán)。然而，如果我們認(rèn)真地對(duì)物業(yè)、物業(yè)管理的概 念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間有諸多原則上的區(qū)別，詳見(jiàn)下表。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預(yù)、政企不分的色彩較為濃厚。 傳統(tǒng)的房屋管理多年來(lái)一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。 傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門(mén)管理，都是國(guó)家的，產(chǎn)權(quán)單一。而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局，實(shí)行高度統(tǒng)一、全 方位服務(wù)于一體的管理。市場(chǎng)化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)。凡是住戶所需要的各類(lèi)服務(wù)，物業(yè)管理公司都應(yīng)盡量給予滿足和解決。也正是在這種條件下，物業(yè)管理才應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料表明： (1)，； (2)建國(guó)50年(不包括1999年)，后20年是前30年建造的住宅量 ； (3)1998年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資4310億元，比上一年增長(zhǎng)近30%； (4)1998年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)再創(chuàng)歷史最高水平，比 ％； (5)1998年，％中，其中至少有一個(gè)百分點(diǎn)是住宅建設(shè)拉動(dòng)的。以南京為例：全市實(shí)有房屋總量為8607萬(wàn)平方米，近年來(lái)，每年新建成 住宅近300萬(wàn)平方米，1992年以來(lái)建設(shè)2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)就有264個(gè)，已建成高層樓宇427幢、668萬(wàn)平方米，在建高層175幢、496萬(wàn)平方米，同時(shí)積極開(kāi)展小區(qū)出新工作，1998 年全市對(duì)16個(gè)、217萬(wàn)平方米舊住宅小區(qū)進(jìn)行了出新試點(diǎn)，推行了物業(yè)管理，1999年又對(duì)42 個(gè)、347萬(wàn)平方米舊住宅小區(qū)進(jìn)行出新。 (1)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個(gè)時(shí)期中 并存。因此，市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的房管所管理模式將在相 當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)共存，它們將為中國(guó)的房屋管理作出各自的貢獻(xiàn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，允許一部分人先富起來(lái)，導(dǎo)致房屋的質(zhì)量和居住的水準(zhǔn)呈現(xiàn)為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高級(jí)豪華的公寓 別墅，其差距很大。 二、中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展預(yù)測(cè) 物業(yè)管理在我國(guó)一出現(xiàn)便顯示出強(qiáng)大的生命力，并蓬勃地發(fā)展起來(lái)，目前我國(guó)物業(yè)管理 還處在一個(gè)萌芽狀態(tài)，隨著時(shí)間的推移，將是怎樣的狀況呢？經(jīng)過(guò)近期調(diào)查研究，未來(lái)物業(yè)管理將沿著以下發(fā)展方向前進(jìn)。 由于中國(guó)城市化發(fā)展有一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，老百姓經(jīng)濟(jì)收入的提高也有一個(gè)漸進(jìn)增加過(guò)程 ，不同收入的老百姓對(duì)住房規(guī)格、功能設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務(wù)質(zhì)量也有不同層次的需求。一些沿街道、里弄蓋建的簡(jiǎn)陋平房和零星工房仍然 存在，而且面廣量大。 第三類(lèi)：高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)公寓住宅、別墅、商務(wù)樓都將納入