【正文】 業(yè)主希望得到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，或者在既定服務(wù)質(zhì)量水平上，業(yè)主希望自己支付最低的價(jià)格。不同的服務(wù)質(zhì)量與相適應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)組 合在一起，在物業(yè)管理公司與用戶或業(yè)主認(rèn)可的范圍內(nèi)是可行的。增量利潤(rùn)等于定價(jià)方案引起的總增量收入減去定價(jià)方案引起的增量成本。 (2)增量定價(jià)法。 (1)差別定價(jià)法。 (2)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)議定價(jià)。 (1)成本加利潤(rùn)法。 依法定價(jià)必須按有關(guān)部門的政策和標(biāo)準(zhǔn)，反對(duì)物業(yè)管理公司單 方面定價(jià)。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)與取 得的費(fèi)用應(yīng)做到質(zhì)價(jià)相符；同樣，作為業(yè)主，在得到一定等級(jí)的服務(wù)之后也必須支付一定的費(fèi)用。 物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機(jī)制，應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)， 結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。 (三)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的確定 經(jīng)營者定價(jià)是指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使 用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門報(bào)告?zhèn)浒傅囊环N價(jià)格形式。 政府指導(dǎo)價(jià)是另一種政策性價(jià)格形式，是由政府物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門， 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度制定并公布執(zhí)行的中準(zhǔn)價(jià)。 1996年，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管 理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定：“為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話 費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。 政府定價(jià)是一種政策性定價(jià)，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的。 人們把購買力所形成的 需求稱為有效需求；就是說，業(yè)主或用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)具備一定的支付能力。因此，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格被看作是稀缺性的價(jià)值反映，可以認(rèn)為是在結(jié)合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。物 業(yè)管理服務(wù)如果沒有效用，就不會(huì)有物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，業(yè)主或用戶也就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)管理服務(wù)的欲望。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值由這三者的相互作用并通過具體價(jià)格表現(xiàn)出來。由于物業(yè)管理服務(wù)的無形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以描述，因此在方法 上又與有形產(chǎn)品的定價(jià)有所區(qū)別。價(jià) 格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機(jī)制，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有十分重要的影響。上述各種制度與法規(guī)共同制約著物業(yè)管理市場(chǎng)的具體交換行為。需要明確的是，這里所指的“環(huán)境”并不是進(jìn)行交換的具體場(chǎng)所，而是指使交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度以及各種相關(guān)的法律、法規(guī)。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在：房屋及 其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù)，等等。市場(chǎng)客體可以分為有形的商品和無形的商品(即勞務(wù))兩大類。 市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。 一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對(duì)象 ，是因?yàn)橛袑?duì)這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場(chǎng)主體包括需求主體和供給主體。 物業(yè)管理市場(chǎng)與其他專業(yè)市場(chǎng)一樣，由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面構(gòu)成。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)城 市管理需要對(duì)各類住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇和工業(yè)區(qū)進(jìn)行全面有序的管理。 再次，是城市管理的要求。隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)的時(shí)候，除了質(zhì)量、價(jià)格、地理位置等基本因素外，對(duì)環(huán)境及售后服務(wù)亦提出了更高的要求。 其次，是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的需求。業(yè)主為了使自己所擁有的物業(yè)得到正常的使用和保值 增值，需要有專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)料理自己名下的物業(yè)，對(duì)物業(yè)及各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，對(duì)環(huán)境進(jìn)行美化，對(duì)治安進(jìn)行維護(hù)等。因此，物業(yè)管理服務(wù)便成為獨(dú)立的交換對(duì)象而存在，使物業(yè)管理市場(chǎng)的形成具備了 可能性。同時(shí)，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，高層建筑及相當(dāng)規(guī)模的小區(qū)不斷增多，功能復(fù)雜的設(shè)備大量使用，使物業(yè)設(shè)施 與功能復(fù)雜化和多樣化。但在其消費(fèi)階段，隨著物業(yè)的使用，必然出現(xiàn)陳舊、破損和功能的退化。物業(yè)管理市場(chǎng)作為一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)形態(tài)，并納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)體系之 中，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。 隨著我國的經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的政府行為模式的房屋管理方式 逐漸被打破，出現(xiàn)了一種新的專業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理模式。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)的形成與結(jié)構(gòu) 業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)有較大的伸縮性，客戶感到方便、滿意時(shí)，就會(huì)及 時(shí)或經(jīng)?；蓊?；感到不便或不理想時(shí)，就會(huì)延緩，甚至不再購買服務(wù)。 業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求在時(shí)間和空間及形式上經(jīng)常出現(xiàn)相互銜接，不斷地由某一種 服務(wù)消費(fèi)引發(fā)出另一種消費(fèi)。 物業(yè)管理服務(wù)是集物業(yè)維護(hù)維修、治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭園綠化、家居生活服務(wù)等多 種服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)。 同一服務(wù)，不同的操作，品質(zhì)的差異性都很大。例如保安服務(wù)，保安員為業(yè)主提供值崗、巡查等安全保衛(wèi)服務(wù) ，當(dāng)保安員完成安全保衛(wèi)服務(wù)離開崗位時(shí)，業(yè)主的安全服務(wù)消費(fèi)亦就同時(shí)完成。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)交換的并不是物業(yè)管理服務(wù)的所有權(quán)，而只是這種服務(wù)的使用權(quán)。具體地說，就是把物業(yè)管理服務(wù)納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，使其進(jìn)入流通、交換，使物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)得以傳遞、 應(yīng)用，并滲透到生產(chǎn)、生活領(lǐng)域，改善生產(chǎn)與生活環(huán)境，提高生產(chǎn)與生活質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入商品交換領(lǐng)域，便構(gòu)成了物業(yè)管理市場(chǎng)。 物業(yè)管理是有償出售智力和勞力的服務(wù)性行業(yè)，所出售的是無形的商品，其核心是服務(wù) 。由于生產(chǎn)要素全面商品化，在商品市場(chǎng)中又派生出各種特殊的市場(chǎng)，如 技術(shù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、文化市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)等等。它不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)主體的增加、市場(chǎng)客體數(shù)量和種類的增加、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和市場(chǎng)場(chǎng)所的增多，而且表現(xiàn)在不同職能市場(chǎng)的出現(xiàn)。 列寧指出：哪里有分工和商品生產(chǎn)，哪里就有市場(chǎng)。它不僅包括作為實(shí)體的商品交換的場(chǎng)所，更重要的是，它包括一定經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)商品交換的活動(dòng)。這是對(duì)市場(chǎng)的狹義 理解，是對(duì)市場(chǎng)局部特點(diǎn)和某種外在表現(xiàn)的概括，它僅僅把市場(chǎng)看作流通行為的載體。 市場(chǎng)，是指商品買賣的地方，它“至天下之民，聚天下之貨”，使人們得以“交換而還，各得其所”。 (一)物業(yè)管理市場(chǎng)的概念 一、物業(yè)管理市場(chǎng)的概念與特點(diǎn) 物業(yè)管理市場(chǎng)的形成和發(fā)展 物業(yè)管理市場(chǎng)第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)管理綜合概述(下)作者：日期：房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(下)第五章市場(chǎng)即在一定的時(shí)間、一定的地點(diǎn)進(jìn)行商品交換的場(chǎng)所。 按照馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)的廣義理解，市場(chǎng)是指商品交換和商品買賣關(guān)系的 總和。生產(chǎn)者與消費(fèi)者就是通過市場(chǎng)形成相互聯(lián)結(jié)的紐帶。隨著分工的擴(kuò)大和商品生產(chǎn)的發(fā)展 ，市場(chǎng)也在發(fā)展。從市場(chǎng)發(fā)展的歷史軌跡來看，先 有消費(fèi)商品市場(chǎng)，再有生產(chǎn)資料市場(chǎng)；隨著簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到擴(kuò)大商品經(jīng)濟(jì)，便出現(xiàn)了勞動(dòng)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)。在各種各類市場(chǎng)中，又可以根據(jù)交換客體的形態(tài)，將市場(chǎng)分為有形的商品市場(chǎng)和無形的商品市場(chǎng)兩大類 。這種以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)如同其他商品一樣，具有價(jià)值和使用價(jià)值。所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指出售和購買以物業(yè)為對(duì) 象的管理服務(wù)這種無形勞動(dòng)的場(chǎng)所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn) 由于物業(yè)管理市場(chǎng)交換的是無形的管理服務(wù)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，因此它有著與其他商 品市場(chǎng)不同的特點(diǎn)： 物業(yè)管理服務(wù)必須通過服務(wù)者的勞動(dòng)向需求者提供服務(wù)，這種服務(wù)勞動(dòng)是存在于人體之 中的一種能力，在任何情況下，沒有哪種力量能使這種能力與人體分離。 2.“生產(chǎn)”與消費(fèi)同步性 物業(yè)管理服務(wù)是向客戶提供直接服務(wù)，服務(wù)過程本身既是“生產(chǎn)”過程，也是消費(fèi)過程，勞動(dòng)和成果是同時(shí)完成的。 物業(yè)管理服務(wù)是通過物業(yè)管理企業(yè)員工的操作，為業(yè)主直接服務(wù)，服務(wù)效果必然受到員 工服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平、情緒和服務(wù)態(tài)度等因素的影響。如不同的裝修工程隊(duì)，裝修的款式及工藝就有很大的差異，即使是同一工程隊(duì) ，每一次服務(wù)的成果質(zhì)量也難以完全相同。這種綜合性服務(wù)的內(nèi)容通常又是相互關(guān)聯(lián)、相互補(bǔ)充的。例如，業(yè)主在接受汽車保管的同時(shí)，會(huì)要求提供洗車及維修服務(wù)。特別是在物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)和特色服務(wù)上，如代購車、船、機(jī)票，代訂代送報(bào)刊等，客戶可以長(zhǎng)期惠顧，也可 以自行解決或委托其他服務(wù)商。物業(yè)管理的健康發(fā)展和規(guī)范運(yùn)作離不開市場(chǎng)。 (一) 可能性物業(yè)本身是一種特殊的商品，它在空間上固定不變，時(shí)間上長(zhǎng)期使用，供給有限，價(jià)格高昂。為了保 證物業(yè)的正常使用和消費(fèi)期的延長(zhǎng)，就需要進(jìn)行科學(xué)的管理、維修和養(yǎng)護(hù)。要管理好這些設(shè)備，就必須有專門知識(shí)和技能的管理人員進(jìn)行管理和維護(hù)。 社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是多方面的： 首先，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求。通過對(duì)物業(yè)的專門化管理，業(yè)主獲得了一個(gè) 舒適的生活或工作環(huán)境，從而提高了生活質(zhì)量。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的樓宇加上良好的物業(yè)管理，現(xiàn)在 已成為開發(fā)商推出新樓盤的新賣點(diǎn)。開發(fā)商 將引入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為提供良好售后服務(wù)的一項(xiàng)重要的措施，并接納物業(yè)管理的提前介入，既順應(yīng)消費(fèi)者的需求，又對(duì)售后的房產(chǎn)進(jìn)行妥善的保養(yǎng)，減少返修量，這樣，亦使開發(fā) 商在房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)中取得更多的優(yōu)勢(shì)。城市規(guī)劃與城市管理是社會(huì)文明進(jìn)步中的一項(xiàng)主要內(nèi)容。要達(dá)到這一目的，非常重要的一條，就是通過各個(gè)小區(qū)自身的物業(yè)管理來配合實(shí)現(xiàn)，將物業(yè)管理與社會(huì)文明建設(shè) 結(jié)合起來，創(chuàng)建出文明小區(qū)與文明城市。 市場(chǎng)主體是指在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的個(gè)人或組織。物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者；供給主體是物業(yè)管 理的經(jīng)營者，即通過合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營資格的人或組織。一個(gè)市場(chǎng)區(qū)別于另一個(gè)市場(chǎng)的主要標(biāo)志在于 它們所交換的對(duì)象不同。物業(yè)管理市場(chǎng)上的交換對(duì)象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無形的勞務(wù)。 　　市場(chǎng)環(huán)境是指進(jìn)行交換的環(huán)境。就物業(yè)管理市場(chǎng) 來說，主要包括：基本的社會(huì)制度、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及國家大法——憲法；與物業(yè)管理相關(guān)的各種專門性法律，如民法、經(jīng)濟(jì)法、合同法、企業(yè)法等；具體有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和政策； 各類物業(yè)管理的契約或合同。第二節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 一、物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制 價(jià)格機(jī)制是指在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中，價(jià)格變動(dòng)與供求變動(dòng)之間相互制約的聯(lián)系和作用。 (一)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值構(gòu)成 物業(yè)管理公司的產(chǎn)品——服務(wù)，凝結(jié)著物業(yè)管理公司工作人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。 物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管 理的相對(duì)稀缺性及對(duì)物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結(jié)果。 物業(yè)管理服務(wù)的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務(wù)而得到滿足的程度。 物業(yè)管理服務(wù)的相對(duì)稀缺性，即意味著對(duì)比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質(zhì)和 量上有限而處于不足的狀態(tài)。 除以上兩個(gè)原因外，還須對(duì)物業(yè)管理服務(wù)形成現(xiàn)實(shí)購買力才行。 (二)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式 目前，我國物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)三種 。政府定價(jià)的目 的是為了推進(jìn)住房制度改革的深化，這關(guān)系到千家萬戶的切身利益、社會(huì)的安定，也關(guān)系到物業(yè)的正常使用和保值增值?！闭▋r(jià)的形式，在住房制度改革和物業(yè)管理市場(chǎng)起步階段是非常必要的，它有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這種定價(jià)形式完全體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的作用，是一種市場(chǎng)價(jià)格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管 理市場(chǎng)中適宜采用這種定價(jià)形式。 (1)堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)相結(jié)合的原則。 (2)堅(jiān)持依法定價(jià)原則。 (3)堅(jiān)持遵循符合業(yè)主或用戶消費(fèi)規(guī)律的原則。成本一般是通過對(duì)物業(yè)管理費(fèi)及其構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算和處理，然后加上 按目標(biāo)利潤(rùn)率計(jì)算的利潤(rùn)額。這種定價(jià)方法適用于造 價(jià)較高的物業(yè)。即針對(duì)不同的物業(yè)、不同的市場(chǎng)采取不同的價(jià)格；或者對(duì)同一幢物業(yè) ，按不同的顧客需求采取不同的價(jià)格。就是指通過計(jì)算由價(jià)格政策引起的利潤(rùn)是否增加來判斷定價(jià)方案是否 可行，如果增量利潤(rùn)是正值，說明定價(jià)方案可以接受；如果增量利潤(rùn)是負(fù)值，就是不可接受的。 (3)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的定價(jià)技巧。高服務(wù)價(jià)格、低服務(wù)質(zhì)量的組合不為業(yè)主所接受，高服務(wù)質(zhì)量、低服務(wù)價(jià)格的組合對(duì)物業(yè)管理公司來說無利可圖。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)供求機(jī)制 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，供給是指在一定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)存在于市場(chǎng)和能夠提供給市場(chǎng)銷售的物 業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。供給和需求都要求對(duì)方與之相適應(yīng)，達(dá)到平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系?？墒牵谝欢〞r(shí)期的客觀條件下，物業(yè)管理服務(wù)又可能會(huì)呈現(xiàn)供求相等的平衡狀態(tài)。 (一)決定物業(yè)管理市場(chǎng)供求的主要因素 (1)人力資源狀況。 如果社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就多；相反，社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服 務(wù)的供給量就會(huì)相對(duì)地少。 (2)國家經(jīng)濟(jì)政策。產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)會(huì)影響投入各個(gè)生產(chǎn)部門的勞動(dòng)總量的變動(dòng)，從而影響各部門的供給量。國家如果 對(duì)某一部門或某一產(chǎn)品增加財(cái)政補(bǔ)貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會(huì)抑制生產(chǎn)減少供給。有些勞務(wù)的使用價(jià)值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或可以互 相替代的。比如，專業(yè)的家庭服務(wù)公司的服務(wù)價(jià)格下降，人們就愿意直接請(qǐng)其提供服務(wù)，減少物業(yè)管理公司 提供的服務(wù)。 (1)消費(fèi)者的貨幣收入水平。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有上升，業(yè)主還是會(huì)購