【正文】 (居委會(huì)主任代表基層 政府)的被動(dòng)局面。二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。居委會(huì)可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)。必須引起物業(yè)管理公司高度重視，強(qiáng)練內(nèi)功，擴(kuò)大規(guī)模，扭虧為盈。此外，本企業(yè)后 勤部門(mén)成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行職能分解、政企分離，也不利于面向社會(huì)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。經(jīng)費(fèi)來(lái)源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見(jiàn)或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向 有關(guān)部門(mén)反映，并能盡快地得到解決。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。同時(shí)，由于長(zhǎng)期以來(lái)房管部門(mén)對(duì)房屋采取的是行政管理，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房商品化后，如何對(duì)待小區(qū)內(nèi)的居民購(gòu)房者，如何開(kāi)展全方位服務(wù) 則還需要有一個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，占56％左右的違章 房屋是屬于行政組織——居委會(huì)、街道辦事處所為。 二、六種管理模式的比較 模式這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織 相一致，在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。由于我國(guó)歷史等一些原因，東 西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的差異，即使在同一個(gè)城市中，也存在著經(jīng)濟(jì)懸殊過(guò)大的現(xiàn)象，這就決 定了我國(guó)目前物業(yè)管理的多樣性。(4)因特殊情況需在戶內(nèi)隔墻上開(kāi)窗和開(kāi)洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 (4)因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負(fù)責(zé)修補(bǔ)。 (3)裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對(duì)裝修工程進(jìn)行檢查，如無(wú)違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū) 其他管理規(guī)定的行為，沒(méi)有對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。 (12)底層住戶裝修，不得在前陽(yáng)臺(tái)違章搭建。 (8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材、木料、工具等物品。 (5)嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?(2)不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?(2)詳細(xì)、如實(shí)地填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫(xiě)業(yè)主 裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。第五節(jié) 物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。 。 。 。 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題大致有以下幾個(gè)方面： (4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。 (3)上蓋章。 。 (三)在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù) 。 (二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù) 收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和 費(fèi)用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。 三、收樓須知 ________年____月____日 您認(rèn)購(gòu)的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請(qǐng)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： ______女士／先生：下面是一份入伙手續(xù)書(shū)以作示范：入伙手續(xù)書(shū) (二)為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來(lái)辦理 入伙手續(xù)。 ，應(yīng)在通知書(shū)上注明補(bǔ)辦的辦法。 由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴 露出來(lái)，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問(wèn)題最集中的階段。包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加 驗(yàn)收工作。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和 設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。 ②開(kāi)發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對(duì)這些資料進(jìn)行逐項(xiàng)檢查和鑒定。 ④建筑物周?chē)?米以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。 ⑥對(duì)從國(guó)外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國(guó)外提供的設(shè)計(jì)文件 等資料進(jìn)行驗(yàn)收。 ②開(kāi)發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。 物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收。 分期驗(yàn)收是指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目，或個(gè)別單位工程在達(dá)到 使用條件、需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。 對(duì)于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問(wèn)題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫(xiě)明處理情況。 建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收，而且有再建工程驗(yàn)收。工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。第二節(jié) 。 、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。 ，并實(shí)施計(jì)劃。 物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式， 制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開(kāi)發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。 、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。 (三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)因此，物業(yè)管理企業(yè)既 應(yīng)與第一業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽(tīng)取意見(jiàn)。 ，并草擬總體管理方案。這樣做可避免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于開(kāi)發(fā)商或建設(shè)方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來(lái)不應(yīng)有的損失。 (一)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。 (二)物業(yè)管理前期介入是對(duì)所管物業(yè)的全面了解然而在 物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和 建筑商。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅 是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開(kāi)發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，還必須有超前意識(shí)，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅 要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于 此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。 物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理 的方法，因此，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。 這里所說(shuō)的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事 物業(yè)形成前的階段性管理。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過(guò)程最佳效益的 現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物 業(yè)的全過(guò)程效益。如果開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì) 階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見(jiàn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。本章將就物業(yè)管理全過(guò)程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗(yàn)收與接管， 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護(hù) 等內(nèi)容進(jìn)行論述。因而物業(yè) 管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對(duì)物業(yè)實(shí)行 “全過(guò)程”的管理。 一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒(méi)有更新，物業(yè)管理一直滯后 于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。 物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是 使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著密不可分的聯(lián)系。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過(guò)施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主 的吸引力度。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。由于將來(lái)的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹(shù)立良好 的、有效的“管家”形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問(wèn)題。 二、物業(yè)管理前期介入的必要性 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的 了解。 物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順 關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開(kāi)發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。 、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。 物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。 、希望。 ，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按 整改計(jì)劃督促整改。 。 (五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛 樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。 。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的 工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。從物質(zhì)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終建筑產(chǎn)品，而開(kāi)發(fā)商也完成了該物業(yè)的開(kāi)發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)，建筑商即可解除對(duì)開(kāi) 發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均 要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。開(kāi)發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)等情況，然 后再組織設(shè)計(jì)單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。全部工程竣工驗(yàn)收應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗(yàn)收——正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。 (二)竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作 ①上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)文件。 ⑤建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。 ③設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求。為了使開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴(kuò) 建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開(kāi)發(fā)商提交的資料有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；圖紙會(huì)審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗(yàn)和檢驗(yàn) 記錄；永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測(cè)記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗(yàn)記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄；建筑商和設(shè)計(jì)單位 提供的建筑物使用注意事項(xiàng)；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)合格后，合同雙方即可簽訂交接驗(yàn)收證 書(shū)，逐項(xiàng)辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于： 接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。物業(yè)管理企 業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商 一次性撥付保修費(fèi)用。第三節(jié) 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓 須知、收費(fèi)通知書(shū)一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入伙手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通 知書(shū)時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題： ，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書(shū)上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門(mén)和單位將到場(chǎng)集中辦公。 特此通知 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)管理公司 ________年____月____日 二、入伙手續(xù)