【正文】 (居委會主任代表基層 政府)的被動局面。二是存在權(quán)利與義務不符。居委會可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門進行協(xié)調(diào)。必須引起物業(yè)管理公司高度重視，強練內(nèi)功，擴大規(guī)模，扭虧為盈。此外，本企業(yè)后 勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行職能分解、政企分離，也不利于面向社會，形成規(guī)模經(jīng)營。經(jīng)費來源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向 有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長遠來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務 則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占56％左右的違章 房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。 二、六種管理模式的比較 模式這種模式的優(yōu)點在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構(gòu)與政權(quán)基層組織 相一致，在實施管理時具有權(quán)威性，制約力強。由于我國歷史等一些原因，東 西部經(jīng)濟發(fā)展有較大的差異，即使在同一個城市中，也存在著經(jīng)濟懸殊過大的現(xiàn)象，這就決 定了我國目前物業(yè)管理的多樣性。(4)因特殊情況需在戶內(nèi)隔墻上開窗和開洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準。 (4)因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負責修補。 (3)裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū) 其他管理規(guī)定的行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設施、設備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。 (12)底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。 (8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。 (5)嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?(2)不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?(2)詳細、如實地填寫《裝修申請表》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。第五節(jié) 物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。 。 。 。 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面： (4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。 (3)上蓋章。 。 (三)在物業(yè)管理公司財務部辦理手續(xù) 。 (二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù) 收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和 費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。 三、收樓須知 ________年____月____日 您認購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： ______女士／先生：下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：入伙手續(xù)書 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準前來辦理 入伙手續(xù)。 ，應在通知書上注明補辦的辦法。 由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務對象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴 露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員參加 驗收工作。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面： 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和 設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等。 除注明承擔的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟關(guān)系與法律責任可予以解除。 ②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。 ④建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。 ⑥對從國外引進的新技術(shù)或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件 等資料進行驗收。 ②開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。 物業(yè)管理企業(yè)均應在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。 分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到 使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。 對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。 建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。第二節(jié) 。 、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。 ，并實施計劃。 物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式， 制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。 、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 (三)察看工程建設現(xiàn)場因此，物業(yè)管理企業(yè)既 應與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。 ，并草擬總體管理方案。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失。 (一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務 三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應設計物業(yè)管理模式，制定相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設置、人員聘用、培訓等工作。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。 (二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解然而在 物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和 建筑商。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅 是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權(quán)利的需要。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅 要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對于業(yè)主而言，卻不止于 此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。 物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理 的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。 這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介入，從事 物業(yè)形成前的階段性管理。因此，物業(yè)管理應建立追求全過程最佳效益的 現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設計階段就開始關(guān)注物 業(yè)的全過程效益。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計 階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設計提出建議和意見，使規(guī)劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。開發(fā)設計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗收與接管， 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護 等內(nèi)容進行論述。因而物業(yè) 管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應引進現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行 “全過程”的管理。 一、物業(yè)管理前期介入的認識我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后 于規(guī)劃設計和施工建設。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務，是 使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策，規(guī)劃設計，選擇適當?shù)牡囟?、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主 的吸引力度。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務需求，能否在業(yè)主中樹立良好 的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。 二、物業(yè)管理前期介入的必要性 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的 了解。 物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順 關(guān)系，建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。 、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。 、希望。 ，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按 整改計劃督促整改。 。 (五)建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡 、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛 樂等部門進行聯(lián)絡、溝通與協(xié)調(diào)。 。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的 工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務；從經(jīng)濟關(guān)系上說，建筑商即可解除對開 發(fā)商承擔的經(jīng)濟和法律責任。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均 要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然 后再組織設計單位、建筑商等共同進行交工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預先驗收——正式驗收的順序進行。 (二)竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作 ①上級主管部門的有關(guān)文件。 ⑤建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。 ③設備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設計要求。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護管理，為改建、擴 建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗 記錄；永久性的水準點坐標記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設備安裝施工和檢驗記錄；建筑商和設計單位 提供的建筑物使用注意事項；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。檢查鑒定和負荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證 書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于： 接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求。物業(yè)管理企 業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商 一次性撥付保修費用。第三節(jié) 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理物業(yè)管理企業(yè)應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓 須知、收費通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通 知書時應注意如下問題： ，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。 特此通知 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 ________年____月____日 二、入伙手續(xù)