【正文】 (9)治安管理規(guī)則。 (5)綠化管理規(guī)則。 (1)房屋管理規(guī)則。 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則可以包括以下幾個(gè)方面：根據(jù)物業(yè)轄區(qū)各時(shí)期的實(shí)際狀況，提出改進(jìn)和提高管理處工作水準(zhǔn)和物業(yè)轄區(qū)建設(shè)的意見措施。 (5)定期檢查并向經(jīng)理匯報(bào)各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理情況。選擇那些投資開發(fā)周期短 、效益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高的項(xiàng)目，以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。 (6)對(duì)各樓宇電梯、電視、呼喚設(shè)備直接管理、維修、年審，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)的接管、驗(yàn)收、移交工作，并與開發(fā)商協(xié)商解決遺留工程問題。 (6)負(fù)責(zé)業(yè)主投訴問題的解決和回訪。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造一流衛(wèi)生 環(huán)境。 (6)每月為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供全企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，為企業(yè)搞活經(jīng)濟(jì)、增加經(jīng)濟(jì)效益做好參謀 。 (2)按照財(cái)會(huì)制度規(guī)定，切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、 數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚、日清月結(jié)、按期報(bào)賬，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各項(xiàng)會(huì)計(jì)報(bào)表。 (6)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實(shí)。 (2)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境進(jìn)行調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，包括需求因素、競(jìng) 爭(zhēng)因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、技術(shù)因素和社會(huì)因素等。 (11)負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外宣傳工作，做好來信來訪和安排好外單位人員參觀、訪問的接待工作 。 (7)負(fù)責(zé)企業(yè)職工的培訓(xùn)工作，包括文化教育、知識(shí)更新、思想政治教育的有關(guān)管理工 作。 (3)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作，包括公文的收發(fā)、印信的保管、文印核稿、 呈批、催辦歸檔、調(diào)卷和保密工作。 (9)以身作則、關(guān)心員工、提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責(zé)任感完成本職工作 。 (5)分管財(cái)務(wù)部門和辦公室的工作，負(fù)責(zé)組織編制企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān) 督，并負(fù)責(zé)擬任部門副經(jīng)理、管理處副主任以上職務(wù)人員的鑒定、錄用、辭退等工作。 (1)貫徹執(zhí)行國(guó)家的方針、政策、法令和主管部門的各項(xiàng)規(guī)則，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，努力經(jīng) 營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)。其職責(zé)范圍是： 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制是物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度。 (二)物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制 (5)綜合服務(wù)。 (3)業(yè)主或住戶須知。 (1)物業(yè)概況。住戶手冊(cè)的內(nèi)容一般可以包括以下幾個(gè)方面： 住戶手冊(cè)是由物業(yè)管理企業(yè)編制的、并發(fā)給住戶保存的文件。 (一)住戶手冊(cè)規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的 依據(jù)和準(zhǔn)繩，對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護(hù)和制約的作用。 物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場(chǎng)最基本的管理和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 三、物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 (3)開展多種形式，組織培訓(xùn)物業(yè)管理人才。如果協(xié)會(huì)的調(diào)解無(wú)效，則可按程序申請(qǐng)有關(guān)部門仲裁或直接向人民法院起訴。監(jiān)察辦 公室一旦發(fā)現(xiàn)有會(huì)員違反協(xié)會(huì)的有關(guān)管理?xiàng)l例，即有權(quán)對(duì)違例會(huì)員進(jìn)行調(diào)查、處理。測(cè)試審查合格后，物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)其會(huì)員的登記工作。 為保護(hù)廣大業(yè)主的利益，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)規(guī)定嚴(yán)格的職業(yè)道德規(guī)范，并強(qiáng)調(diào)協(xié)會(huì)會(huì) 員必須嚴(yán)格遵守。 ，保護(hù)業(yè)主利益在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每一個(gè)行業(yè)都有自律性組織，物業(yè)管理同樣也可以建立自己的行業(yè) 協(xié)會(huì)組織。物業(yè)管理行 業(yè)協(xié)會(huì)組織是物業(yè)管理市場(chǎng)自我管理、協(xié)調(diào)的聯(lián)合會(huì)?，F(xiàn)有的關(guān) 于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)涉及物業(yè)管理方面的還不完整，也不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律規(guī)范一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系 ，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理實(shí)踐。 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)構(gòu)、收 費(fèi)的適用范圍；明確了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原則；規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)的不同情 況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)，并制定了定價(jià)程序；規(guī)定了物業(yè)管理必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂物業(yè)管理收費(fèi)合同；物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收 費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布，并定期(一般為6個(gè)月)向業(yè)主公布收費(fèi)的收入與支出賬目，以及相應(yīng)的物業(yè)管理收費(fèi)的權(quán)利義務(wù)和糾紛處理等內(nèi)容。由此可以預(yù)見，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化以及現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，城市公有房屋的管理會(huì)逐步擺脫現(xiàn)有的管理模式，向物 業(yè)管理模式發(fā)展。 建設(shè)部1994年發(fā)布的兩項(xiàng)部門行政規(guī)章《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小 區(qū)管理辦法》及國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部于1996年聯(lián)合發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，是目前我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的主要法律依據(jù)。其基本職能和作用是既把物業(yè)管理市場(chǎng)置于法規(guī)監(jiān)督之下，又本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場(chǎng)充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良 好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。目前其他各行業(yè)的管理體制雖有差異，但就整體而言，大多實(shí)行三級(jí)管理體制，即政府管理、行業(yè)協(xié)會(huì)管理和企業(yè)內(nèi)自我管理 。有了規(guī)范的行業(yè)市場(chǎng)和 健全的法律法規(guī)，在競(jìng)爭(zhēng)中就會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成一種跨行業(yè) 、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團(tuán)公司，這種由分散的物業(yè)管理公司組成的企業(yè)集團(tuán)，既可發(fā)揮 物業(yè)管理的社會(huì)效益、獲得品牌效應(yīng)，又可充分利用企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充， 相得益彰?！皣?guó)家從戰(zhàn)略上調(diào)整了 國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局，要同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開放和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善結(jié)合起來，堅(jiān)持有進(jìn)有退，有所為有所不為”。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將促進(jìn)中國(guó)物業(yè)管理體制的進(jìn)一步優(yōu)化。 ，最終將取代那些過渡性的物業(yè)管理體制 由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層，物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)居住者的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活需要來 制定。 第一類：歷史遺留下來的居住房屋。中國(guó)的物業(yè)管理要上水平，上一 流，就必須提高中國(guó)人民的勞動(dòng)生產(chǎn)力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)開展各類服務(wù)，就不會(huì)因費(fèi)用收不齊而感到緊張。所以全國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展和市場(chǎng)的培育必須適應(yīng)這一特點(diǎn)。由于房改以后，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)向多元化。在一定時(shí)期內(nèi)，它將繼續(xù)是城市房屋管理的重要組成部分。應(yīng)該說中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)前景廣闊，前程似錦。另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)管理市 場(chǎng)，更值得一提的是，許多城市不僅重視新建房屋的物業(yè)管理，也開始對(duì)舊住宅小區(qū)進(jìn)行出新并納入物業(yè)管理。 黨和國(guó)家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。 一、中國(guó)近期物業(yè)管理特點(diǎn) 中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢(shì)隨著我國(guó)土地使用制度的改革以及市場(chǎng)機(jī)制的引入，才 真正使我國(guó)的土地資源實(shí)現(xiàn)了巨大的自身價(jià)值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問 題。管理公司與住戶的關(guān)系則是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且是寓管理于服務(wù)之中。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續(xù)反映了近一年都未修好，住戶實(shí)在沒法，只好求助市民熱線電話幫 助解決。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會(huì)導(dǎo)致各自為政 、各行其是的無(wú)政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會(huì)導(dǎo)致整棟、整片房屋的維修管理陷入無(wú)從計(jì)劃、無(wú)從管理的狀態(tài)。企業(yè)通過開展一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方針，實(shí)現(xiàn)造血功能，政府不給補(bǔ)貼，逐步走向良性循環(huán)。概括地說，前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)行為，是有償型的。前幾年，全國(guó)許多地方實(shí)行了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)“兩權(quán)分離”，組建了一批房屋管理 公司，在管理體制上做了些變革。 三、兩種管理方式的比較從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司的基層管理單位是管理處。其維修經(jīng)費(fèi)來源有兩種：一 是收取的低租金(由于國(guó)家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼。傳統(tǒng)房屋管理單位屬于事業(yè)性質(zhì)。第二節(jié)對(duì)于居委會(huì)來講 ，經(jīng)費(fèi)上得到物業(yè)管理公司的支持(有些居委會(huì)工作人員還得到了一份補(bǔ)貼)，應(yīng)該承擔(dān)物業(yè) 管理公司的一部分工作，但事實(shí)上，很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會(huì)權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得 少，容易產(chǎn)生矛盾。因?yàn)榫游瘯?huì)對(duì)街道、政府較 為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。 “三合一”模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是居委會(huì)參與，可以樹立物業(yè)管理公司的形象。 “三合一”組建的物業(yè)管理模式 這種模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是管理思路清晰、市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)烈，明確服務(wù)對(duì)象是業(yè)主(使用人) ，辦事熱情、認(rèn)真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次， 這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機(jī)制靈活，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評(píng)定，充分調(diào)動(dòng)全體員工 的積極性，徹底打破過去國(guó)有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主( 使用人)服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。 由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。目前全國(guó)已開始加大、加快房改步伐，鼓勵(lì)老百姓購(gòu)買房產(chǎn)以后，房管部門的體制、服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，建設(shè)部要求所有房管部門要在20 00年前完成轉(zhuǎn)制，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢(shì)發(fā)展，否則就有可能被淘汰。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長(zhǎng)。 專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履 行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個(gè)完整的 管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。第一節(jié) 在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的概念在我國(guó)尚未形成，常規(guī)的管理也是以行政管 理的方式進(jìn)行的，即一個(gè)單位的房屋由單位的行政辦公室或后勤部門負(fù)責(zé)，進(jìn)行一些日常的 房屋維修等。 物業(yè)管理模式(5)任何人均無(wú)權(quán)批準(zhǔn)超過本規(guī)定的裝修行為。 (五)管理權(quán)限(1)住戶裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權(quán)負(fù)責(zé)。 (1)在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴(yán)重程度給予扣罰部分乃 至全部押金和保證金的處罰。 (四)違規(guī)責(zé)任 (13)臨平臺(tái)的陽(yáng)臺(tái)、窗戶不能改裝門。 (9)需封閉后陽(yáng)臺(tái)的，須申報(bào)管理處同意方能施工。 (6)按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 (3)不得封閉前陽(yáng)臺(tái)，不得改動(dòng)外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。 (3)經(jīng)管理處審核同意后、方可進(jìn)行裝修施工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝 修押金及保證金。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線 、信箱等。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流 量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬 桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無(wú)泛水現(xiàn)象等。 購(gòu)買物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來說均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。 四、業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年月日 《業(yè)主公約》。 (四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)預(yù)收不超過3個(gè)月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢， 驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請(qǐng)帶上：入伙手續(xù)書；業(yè) 主身份證、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證；購(gòu)房合同。 。 為避免業(yè)主在收樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。下面是一份收樓須知以作示范：收樓須知 物業(yè)管理公司 房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部 (1)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 各樓各層辦理入伙手續(xù)時(shí)間分配表(略)。 您所認(rèn)購(gòu)的花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗(yàn)收、測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。 您好！我們熱忱歡迎您入住花園！ _____________女士／先生：入伙通知書 下面是一份入伙通知書以作示范：所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會(huì)，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹立起物 業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 ，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 ，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移 交的物業(yè)。 接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。 (一)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收