【正文】 發(fā)叔邊穿衣邊自言自語： “ 這個(gè) 小區(qū)都有三百戶，為什么業(yè)主委員會(huì)委員才 5個(gè) ?” 發(fā)仔正在旁邊，接口道 “ 業(yè)主委員會(huì)的組成數(shù)也有規(guī)定呀。 ” 發(fā)叔情不自禁地笑了 _出來，發(fā)仔 聽了哭笑不得。 ” “ 對(duì)了，為什么有了業(yè)主大會(huì)還要成立業(yè)主委員會(huì)啊 ?” 發(fā)仔剛說完，發(fā)叔的問題競來了個(gè)一百八十度轉(zhuǎn)彎。 ” “ 可惜啊，老王沒空參加業(yè)主大會(huì)，要不他可以提好多建議呢。 什么情況下， 業(yè)主大會(huì)的決定有效 ? 在業(yè)主代表大會(huì)中，發(fā)叔是發(fā)言最多的，提的問 題和建議也是最貼近業(yè)主平時(shí)的生活實(shí)際。 “ 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以 書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)進(jìn)行公告，業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 “ 開會(huì)前，、業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15日前將會(huì)議通知及有關(guān) 材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 “ 對(duì) !業(yè)主大會(huì)會(huì)議分定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。但是，他又擔(dān)心自己辛苦收集來的意見，業(yè)主會(huì)不會(huì)聽取，心想：不知業(yè)主大會(huì)是怎么召開的。 “ 看來物業(yè)管理不僅僅是物業(yè)管理公司的責(zé)任，每個(gè)小區(qū)的業(yè)主都要以主人翁的態(tài)度搞好小區(qū)管理，這樣才能把小區(qū)管理得井井有條。 “ 這種情況有點(diǎn)象人民代表大會(huì)呀 !” 發(fā)叔嘆道。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問道： “ 阿偉，修改〈業(yè)主公約》要通過什么樣的程序 ?” “ 對(duì)《業(yè)主公約》的修改要通過小區(qū) 的業(yè)主大會(huì)?！爱?dāng)然要吃飯，身體乃革命的本錢啊 !開飯嘍 !” 發(fā)仔大叫。 “ 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，山業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 “ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自首次業(yè) 主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。 “ 我回來了 !” 人不見，聲先到，可以想象發(fā)叔是何等的開心。 業(yè)主大會(huì) 如何成立業(yè)主大會(huì) ? 為了修改《業(yè)主公約》的事，發(fā)叔到處去搜集意見，希望在下 次召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)候能將現(xiàn)在存在的問題都解決掉。 “ 業(yè)主把權(quán)利委托給物業(yè)使用人好辦，他 不行使也不會(huì)損害業(yè)主的利益，但義務(wù)就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對(duì)吧 ?” 發(fā)叔說。不過這些約 定都應(yīng)當(dāng)在合同中注明。 “ 物業(yè)使用人有哪些權(quán)利和義務(wù)呢 ?” 發(fā)叔問發(fā)仔。 ” 兒子感到很高興。 ” 發(fā)叔接口道。 ” 發(fā)仔接著說 “ 業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權(quán)力。 “ 我早有這個(gè)打算，好吧，年輕人，我給你一個(gè)電話號(hào) 碼，你去問問我媳婦，”老張笑咪咪地說。不過，發(fā)叔第一盤就來了個(gè)自摸，所以心花怒放。” 聽到這里，發(fā)叔覺得很得意，覺得自己真正是物業(yè)的主人了。打個(gè)比方吧，小區(qū)內(nèi)有關(guān)規(guī)章制度的制定，都要通過業(yè)主的審核，還有對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的日常工作有權(quán)監(jiān)督等。 業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù) ? 中國人講究一個(gè) “ 名份 ” ， “ 我貴為汝夫 ” ，我在享受 “ 夫君 ” 的權(quán)利同時(shí)，還必須恪守 “ 夫君 ” 的義務(wù)，所以 “ 名份 ” 二字其實(shí)也包含了兩個(gè)方面：其一，是義務(wù)；其二，是權(quán)利。 ” 發(fā)仔頓了頓接著說： “ 顧名思義，業(yè)主就是物業(yè)的主人唄，說得正規(guī)點(diǎn)就是 (一 )物業(yè)的所有權(quán)人； (二 )持有空置物業(yè)的建設(shè)單位； (三 )已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的 單位和個(gè)人。發(fā)叔就連忙放下手中的活兒，從一個(gè)小匣子里拿出一張紙條說： “ 發(fā)仔，這是上個(gè)月交的物業(yè)管 理費(fèi)發(fā)票，你看看。 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主與物業(yè)使用人 我到底算不算業(yè)主 ? 發(fā)叔自從上個(gè)月開始繳交物業(yè)管理費(fèi)以后，有一個(gè)問題一直在心頭納悶，這幾 天很想問問發(fā)仔，但發(fā)仔總沒時(shí)間，問別人吧，又不好意思。 ” 發(fā)叔說。 “ 那就是說，物業(yè)管理企業(yè)是不能代收水、電費(fèi)或有線電視費(fèi)嘍 ?” 老王興備地問。我們怕物業(yè)管理公司代收后會(huì)收取我們的手續(xù)費(fèi)或會(huì)收得貴一點(diǎn)。 ” 發(fā)叔說完又接道： “ 所以要千萬小心。 ” 老張恍然大悟地哦了一聲： “ 原來是這樣 !那萬一租戶毀約不交，又或是他們欠了許多管理費(fèi)后就不聲不響地走了，那他們欠交的管理費(fèi)要不要我們補(bǔ)交 ?” “ 當(dāng)然要的，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)嘛，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用 人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 “ 老張啊，你可來看我了。嗯，不知老張什么時(shí)候搬新居 ?正想著，忽然門鈴響了。所以 ??” “ 我月底就回來去交管理費(fèi)?！卑l(fā)叔對(duì)這問題可是一清二楚啊。 發(fā)叔聽了啞然失笑，說： “ 這可行不通。發(fā)叔發(fā)悶的同時(shí)又替老友心疼， 心疼他要白交半年的物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)槁牥l(fā)仔說過，即使不住在小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)還是要照交的。 ” 發(fā)叔長長的舒了一口氣。不能將義務(wù)轉(zhuǎn)移給其他業(yè)主。發(fā)仔故做激動(dòng)狀地接過水： “ 老爸，謝謝 !為了表示我的謝意，我就不休息了，抓緊給你說說吧。 物業(yè)管理收費(fèi) 空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費(fèi) ，是否由我們分?jǐn)?? 這一天，發(fā)叔閑著沒事，就到小區(qū)周圍看了看，發(fā)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)里面還有一些房子沒有賣出去。 “ 還有呢 ?” 發(fā)仔壞壞地問道。 “ 這簡單，首先就是要愛護(hù)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞及時(shí)向物業(yè)管理公司反映，如物業(yè)公司仍不履行消防安全職責(zé)的，可以向公安消防機(jī)構(gòu)舉報(bào)。一回來了就把發(fā)姨和發(fā)仔叫到了一塊。 ” 發(fā)叔豈是等閑之輩。 “ 那共用部位呢 ?” 發(fā)叔緊接著問。 ” “ 比如說房屋室內(nèi)的維修。 “ 還好，才五十塊錢，要是五萬或五十萬就慘了。誰知?jiǎng)偞┥夏_，鞋底就裂了一條縫。 “ 當(dāng)初，反復(fù)挑選裝修公司的功夫總算沒白費(fèi)。一般規(guī)定是：在正常使用條 件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生問和外墻面的防漏為五年。 ” 發(fā)仔答道。 ” 發(fā)叔說。 “ 當(dāng)然，關(guān)系到裝修人的切身利益。 ” 發(fā)仔就怕發(fā)叔因得意而忘形。 物業(yè)的保修與責(zé)任 正常情況下， 如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修 ？ 今天發(fā)叔把書房布置好了：一個(gè)胡桃木的大書柜、一張紅木的書桌和一張紅木椅子、兩盆文竹，墻上掛了幾幅字畫。 “ 原來是這樣。 “ 它包括幾個(gè)方面： (1)所有人或使用人對(duì)共有 、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占，比如，保持共用樓道的衛(wèi)生； (2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。 “ 異產(chǎn)毗連房屋是什么 ?” 王凱不解地問。都怪我不懂物業(yè)知識(shí)。 “ 哦，你好 !你好 !” 原來是上次那個(gè)長發(fā)男子。 對(duì)產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù) ? “ 老頭子，外面有人找你。 “ 那就好，裝修企業(yè)怕承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)該會(huì)避免你說的那些情況?？墒?，如果問題是裝修企業(yè)造成的呢。還有：裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空問，對(duì)公共部位，和設(shè)施造成損害的，由 城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 “ 裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處 500元以上 1000元以下的罰款。嗯，說不定還會(huì)被罰款呢。 “ 沒事，反正我早想休息一段時(shí)間了。 “ 好吧，我出去旅游一段時(shí)間，等你家裝修好了我再回來。 “ 說得對(duì)，我們既然住到一塊了，就應(yīng)該互相尊重，互相體諒 !” 長發(fā)男子道。裝修涉及住宅共用部位、共用沒施沒備時(shí)，不得有損害其他 用戶利益的行為。 ” 長發(fā)男子也據(jù)理力爭。 ” 發(fā)叔 今天可過足了物業(yè)管理專家癮。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 ” “ 嘿 !老頭子，知道的還真不少啊 !” 發(fā)姨笑著說。 ” 發(fā)叔說。發(fā)叔笑著說： “ 老太婆，怎么買這么多東西回來呀 ?不用錢啊 ?” “ 哎，怎么買皮鞋給我啊 ?” 發(fā)叔看見發(fā)姨買了一雙皮鞋給自己，不但不高興還責(zé)怪發(fā)姨，因?yàn)榘l(fā)叔向來不喜歡穿皮鞋。 “ 呵呵，我也知道老爸的記 憶力比我還好。（ 1）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物 ， 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； (2)未經(jīng)煤氣管理單位批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 發(fā)仔啼笑皆非： “ 老爸，不是說違法，而是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的禁止行為。 ” 發(fā)叔滿懷同情。 “ 樓上的王伯可真慘。 進(jìn)行房屋裝修時(shí)，有哪些事情不可以做 ? 金雞水庫，山清水秀，鳥語花香。 ” 發(fā)叔高興地說。 “ 一般裝修合同應(yīng)該包括哪些內(nèi)容 ?” 發(fā)叔雖然放心了，可是又 有了好奇心。 ” “ 當(dāng)然了，你都和他們談好了，我簽個(gè)字要多少時(shí)間 ?” 發(fā)仔笑道。所以發(fā)叔找裝飾裝修公司非常謹(jǐn)慎，在貨比三家后，最終選定了朋友介紹的一家裝飾公司，經(jīng)過再三洽談，終于到了要簽定裝 修合同的時(shí)候。主題是：裝修人應(yīng)向物業(yè)管理公司提供什么資料 ?發(fā)叔急不可待地 打開來看。 發(fā)仔急了，他還要趕回去開會(huì)呢，于是說道： “ 老爸，這個(gè)說來話長，這樣吧，我到公司后叫人把這方面的資料發(fā)給你，你自己看，好吧 ?” 說完轉(zhuǎn)身出門去了。 “ 阿偉，你昨天說裝修要申報(bào)，你看我得怎么申報(bào) ?” 發(fā)叔問發(fā)仔。菜都諒了。那如果我不是業(yè)主，只是在這租房子，我要裝修房子 該怎么申報(bào)呢 ?” 發(fā)叔打破沙鍋問到底。 “ 是呀。 “ 老爸，你動(dòng)工之前記得要向物業(yè)管理公司登記哦 !?，F(xiàn)在，書房夢(mèng)該是時(shí)候?qū)崿F(xiàn)了。發(fā)叔把這個(gè)想法提了出來。因此，發(fā)叔一直希望 能有一個(gè)寬大、安靜的書房。 ” 發(fā)仔說道。 ” 發(fā)仔一看阿爸急了，趕忙把嘻皮勁收了起來： “ 第一，如果屬于物業(yè)管理收費(fèi)問題，向物價(jià)管理部門反映；第二，房屋質(zhì)量問題，如果是屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，向建設(shè)管理部門反映，如果是保修期以外的問題，向房屋管理部門反映；第三，房屋建設(shè)遺留問題，向建設(shè)行政管理部門反映，如臨時(shí)水電問題，竣工驗(yàn)收問題等；第 四，物業(yè)消防安全問題， 向公安消防管理部門反映。協(xié)調(diào)不成，可以采取法律途徑解決。 ” 發(fā)仔望著兩鬢斑白的阿爸，滿懷欽佩，由衷地說道。 “ 老爸，比如我們?cè)谕饷婀徽九粕峡吹劫N的那些辦證什么的，然后一個(gè)電話 ??” 發(fā)仔提醒說。 “ 呵呵，就這些 ?” 發(fā)仔歪著頭問發(fā)叔。 發(fā)叔一聽這腔調(diào)就知道兒子在出題目考他。不過這回，發(fā)叔沒多久便回家了。 ” 發(fā)仔開解發(fā)叔： “ 約束和自由總是相互轉(zhuǎn)換的，小區(qū)正是因?yàn)橛辛诉@么多的約束，才 變得井然有序。 ” 發(fā)叔納悶了，回到家馬上拉住發(fā)仔問： “ 為什么我是這房屋的主人了，還不能擁有對(duì)房屋 的使用權(quán)呢 ?” 發(fā)仔回答： “ 并不是你沒有 ” 對(duì)房屋的使用權(quán)，而是有規(guī)定：業(yè)主在使用房屋時(shí)，不能損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；不能對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、 屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)用品；不得利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。驗(yàn)收新房可完全是細(xì)活，馬虎不得，世上可沒有后悔藥吃啊。 ” 發(fā) 叔聽了發(fā)仔的一大串回答后，感覺腦袋還是空空的。這不，發(fā)叔一大早就把發(fā)仔拉去售樓部，要發(fā)仔陪他去驗(yàn)收房屋。 “暫時(shí)沒有，想到再 你。 “ 一個(gè)小區(qū)是不可能沒有物業(yè)管理的。 “ 哦，這個(gè)問題呀，簡單。這次是忍無可忍了，大聲叫道： “ 阿偉，你忙完沒有啊 ?” 誰知，發(fā)仔忽然大笑起來： “ 老爸，我早忙完了，只是覺得欣賞你那 ‘ 憂國憂民 ’ 的樣子實(shí)在是一大快事啊，哈哈。 ” 發(fā)叔說完便自我解嘲地呵呵笑起來。 “ 當(dāng)然啦，因?yàn)閲颐魑囊?guī)定：建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。誰知交錢的時(shí)候，售樓人員拿了一份業(yè)主臨時(shí)公約給發(fā)叔看，公約中對(duì)業(yè)主做了許多規(guī)定，嚇得發(fā)叔沒敢交錢，心想還是問清楚發(fā)仔再說。 “ 是的，老爸真聰明 !不過上面所講樓地面滲水問題，如果屬保修期限和保修范圍的，由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任?！卑l(fā)仔怕阿爸不明白，又接著說： “ 其中，服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)要達(dá)到的量化標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，這兩點(diǎn)是最為重要的，就拿環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容來說，每天物業(yè)管理公司對(duì)每一區(qū)域、位置，具體到清潔的時(shí)間、次數(shù)、方式等都必須在合同中一一明確。該業(yè)主一怒之下，向法院提起訴訟。”發(fā)仔說。 “ 是的 !” 發(fā)仔笑著說。另外，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，園藝綠化，以及公共秩序的維護(hù)等，這些也是物業(yè)管理公司所要做到的。 ” 發(fā)仔不愧是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的高材生，專業(yè)知識(shí)熟記于心，講起來一套一套的。 ” 物業(yè)管理究竟提供哪些服務(wù) ? 自從那一次看了房之后，發(fā)叔對(duì)物業(yè)管理便多了幾個(gè)心眼，有事沒事總愛拿著物業(yè)管理方面的書來翻看 一番。 這回輪到發(fā)叔不懂了，問道： “ 物業(yè)管理是干什么的 ?” 發(fā)仔說道： “ 物業(yè)管理，就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第二天，發(fā)仔便輕車熟路地把發(fā)叔載到了一個(gè)小區(qū)的售樓部。多年來，發(fā)叔一直為兒子的讀書、就業(yè)、婚姻、買房操勞，不敢為自己想太多。兒子發(fā)仔從廣州一家大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)后，先是在一家物業(yè)管理公司實(shí)習(xí)，經(jīng)過 自己的努力與奮斗，現(xiàn)在擔(dān)任這家物業(yè)公司的副總經(jīng)理。只轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)叔就喜歡上了這個(gè)小區(qū)，想掏錢落定。 ” 那我該從哪些方面去了