【正文】 .............................................................................. 19 物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定 ? ........................................................................ 20 業(yè)主大會 ........................................................................................................................ 20 如何成立業(yè)主大會 ? ................................................................................................. 20 業(yè)主大會是什么 ?它有什么職責(zé) ?.............................................................................. 21 怎樣召開業(yè)主大會 ? ................................................................................................. 21 什么情況下， 業(yè)主大會的決定有效 ? ........................................................................ 22 業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的 ? .......................................................... 22 什么情況下 可以成立業(yè)主委員會 ? ............................................................................ 23 業(yè)主委員會主要有哪些職責(zé) ? ................................................................................... 23 業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序 ? ..................................................................... 24 當(dāng)業(yè)主委員會委員要符合什么要求 ? ........................................................................ 25 3 哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員 ? ..................................................................... 25 業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金 ? .............................................................. 26 業(yè)主公約 ........................................................................................................................ 26 何謂業(yè)主公約 ，它有什么作用 ? ............................................................................... 26 業(yè)主大會、 業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作 ? ................................................ 27 物業(yè)管理招投標(biāo) ............................................................................................................. 27 為什么物業(yè)管理要實行招投標(biāo) ? ............................................................................... 27 前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些 ? ............................................................................ 28 物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的 ? ................................................................. 29 在招投標(biāo)中如何選擇物業(yè)管理公司 ? ........................................................................ 29 物業(yè)管理公司交接時，如何移交資料 ? ..................................................................... 30 能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司 ? ................................................... 30 專項維修資金 ................................................................................................................. 31 專項維修資金用來做什么 ? ...................................................................................... 31 房屋有哪些部位是屬于所有 業(yè)主共用的 ? ................................................................. 31 房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些 ? ................................................................................... 32 專項維修資金是怎樣建立的 ? ................................................................................... 32 專項維修資金由誰交 ？交多少？ .............................................................................. 33 使用專項維修資金由誰決定 ?有問題時找誰 ? ............................................................ 33 物業(yè)管理與購房 什么是物業(yè)管理 ?從哪些方面了解 ? 發(fā)叔是一大型國有企業(yè)退休干部，今年 52歲，有一個兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。 ” 發(fā)仔說， “ 可是，物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)比其它的樓盤要貴一點 !” 發(fā)仔提醒道。 “ 物業(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項。對吧 ?” 發(fā)叔總算反應(yīng)過來了，接口道。 跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥 ? 這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務(wù)為理由而拒絕。 “ 合同除在限定雙方責(zé)任及義務(wù)的同時，雙方 違約責(zé)任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧 ?” 在聽發(fā)仔長篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個發(fā)揮的機(jī)會。 ” “ 這樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍 ?” 發(fā)叔說。在這之前，發(fā)叔進(jìn)了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動，悄悄地退出房間。 ” 發(fā)叔的氣消了一大半。 物業(yè)管理與交樓 拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房 ? 發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認(rèn)購，并從銀行取出儲蓄款交付首期，一是發(fā)叔對自己的眼光很有信心，二是因為樓盤各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)。 “這倒也是。 ” 發(fā)叔不高興地道： “ 物業(yè)管理的約束還真多。 “ 像這種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為 發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵 ?” 發(fā)仔 問道。 ” 發(fā)叔感嘆地說道。 ” 發(fā)仔慢條斯理地回答道： “ 由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務(wù)對象的復(fù)雜性，在服務(wù)過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請 相應(yīng)政府部門協(xié)調(diào)解決。 “ 比如，物業(yè)的配套設(shè)施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學(xué)校、綠地等的建設(shè)問題，就需要向建設(shè)行政管理部門反映。 這天吃晚飯的時候。 ” 發(fā)叔興奮的說。 “ 這樣啊。忽然被發(fā)叔叫住。果然有一封新郵件。發(fā)叔忙問： “ 行了 ?這么快呀 ?我看看。 ” “ 哦，這些內(nèi)容我們的合同里全有了。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友。 “ 啊 !裝修房子又不違法 ，怎么這樣啊 ?” 發(fā)叔認(rèn)為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義。 “ 當(dāng)然記住 !” 發(fā)叔指指自己的頭說。 “ 現(xiàn)在的東西什么不保修啊 ?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢。 “ 喲，老頭子，挺不錯嘛 !” 發(fā)姨打 心里佩服發(fā)叔， “ 上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎 ?下水管有保修期嗎 ?” “ 有啊，管道堵塞的保修期為 2個月。 “ 難道我說錯了嗎 ?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息 ?再說，你們裝修前也應(yīng)該告訴鄰居一聲吧?！卑l(fā)仔一口氣說了一大串。 ” 發(fā)叔覺得不好意思。我在想：如果我沒有申報就裝修會怎么樣呢 ?” 發(fā)叔說。要不，被罰了都不知怎么回事呢。 ” 發(fā)仔笑道。 “ 上次真不好意思。 “ 哦 !有什么義務(wù) ?” 王凱笑道。 ” 看來發(fā)叔還真的下了工夫。 ” “ 這個保修書很重要嗎 ?” 發(fā)叔問道。 “ 連這些也要呀 ?” “ 是呀 !在裝修過程中，兒是由裝飾裝修公司負(fù)責(zé)采購的材料及設(shè)備，都應(yīng)當(dāng)向裝修 人提交說明書、保修書和環(huán)保說明書?！卑l(fā)仔笑著說。拿出保修卡一看，保修期早過了。 ” 發(fā)仔不緊不慢。發(fā)叔花了一個下午的時間 學(xué)習(xí)消防知識，帶回來許多資料，還做了很詳細(xì)的筆記。 ” 發(fā)叔得意地笑道。 ” 發(fā)叔說著已倒了一杯水遞給發(fā)仔。 “ 這樣我就放心了，我還以為這些費(fèi)用要我們來攤呢。” 老王得意地說。 ” 這下輪到發(fā)叔得意了： “ 經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。發(fā)叔趕忙把老張請進(jìn)屋里。租戶沒有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務(wù)，當(dāng)然還是由業(yè)主自行承擔(dān)， 向物業(yè)管理公司支付。 ” 發(fā)叔笑笑說。 “ 也是有收獲的嘛，我們不是又學(xué)到了新知識嗎 ?” 聽說以后交水、電費(fèi)都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費(fèi)用，大伙都很高興。 ” “ 說吧，是什么概念 ?” “ 你給我講一下，什么叫做 ‘ 業(yè)主 ’?” “ 這件事啊， ” 發(fā)仔笑了笑， “ 爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫著你的名字，你都是這個小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊。 “ 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好。 那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔： “ 業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別 ?” “ 這是兩個不同的概念。 ” 發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道： “ 也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的 標(biāo)準(zhǔn)，是看他 (她 ) 到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對不 ?” “ 是的。 “ 比如，業(yè)主可以將參與與決定有關(guān)物業(yè)管理重大事項的權(quán)利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當(dāng)然也可以要求物業(yè)使用人履行相關(guān)義務(wù)，如按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。 ” 發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 ” 發(fā)叔的想象力可真豐富。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習(xí)慣了。 ” 發(fā)仔不緊不慢地道。 怎樣召開業(yè)主大會 ? 離召開業(yè)主大會會議的日期越來越近了，發(fā)叔也越來越激動，因為他搜集了許多的意見要在業(yè)主大會會議那天提出來。 “ 具體程序是怎樣的 ?”發(fā)叔緊追不舍。 ” 發(fā)叔輕松地笑了。 “ 哎，你為什么不早說啊 ?” 發(fā)叔嘆道： “ 還有什么其他不用到現(xiàn)場，都可以參加業(yè)主大會的方法嗎 ?” “ 業(yè)主大 會本來就既可采用集體討論的形式，又可以采用書面征求意見的形式，不過都須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 一大早，發(fā)叔