【正文】 保證金的具體金額及用途、租賃期內(nèi)的相關(guān)費用及承付責任、租賃后的裝修及使用中的裝修責任、租賃期內(nèi)的違約責任等諸多內(nèi)容，并盡可能落實到租賃合同中去（具體細節(jié)詳見本章第二節(jié)第一條“門店選擇的程序”中的相關(guān)內(nèi)容）。 （ 3）字體與顏色。櫥窗的設(shè)計既要充分利用，又要整體美觀、協(xié)調(diào)，更要使用展示的房源讓客戶看得清楚。 （五）設(shè)備 房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的主要設(shè)備有能滿足店鋪恒溫需要的空調(diào)機；保證對外聯(lián)系和方便客戶聯(lián)系的電話、傳真機；有條件的應配備能滿足經(jīng)營需要的電話，以提高信息儲存、查詢、處理的能力；如在門店收款的，應配備有質(zhì)量保證的驗鈔機、點鈔機。同時要控制好進度，爭取盡可能早的開業(yè)。（ 6）董事、監(jiān)事、經(jīng)理任命書或是委派書等任職證明。（ 4）申請報告。辦理稅務登記時應提供以下材料：（ 1）申報辦理開業(yè)稅務登記。經(jīng)紀組織備案申請的受理機構(gòu)是上海市房屋土地資源管理局或店鋪所在區(qū)的房屋土地管理局。（ 8）公司章程、法定代表人的身份證明。（ 2）組織機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件。 （ 2）櫥窗玻璃及玻璃櫥窗下的踢腳線無積灰、無污跡。 （三）建立健全門店考評制度 把保潔保容責任制 落實到各關(guān)鍵節(jié)點的具體責任人，并明確責任要求、獎懲措施。 “二示范” 為了進一步規(guī)范經(jīng)紀活動，規(guī)范執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的經(jīng)紀行 為，積極推行上海市房屋土地資源管理局制訂、上海市工商行局監(jiān)制的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同“示范文本”及房屋租售信息“示范表”。女士適當?shù)瓓y，忌濃 妝艷抹，忌穿著過分暴露，忌佩戴的飾品過分夸張。 （ 2）耐心待客。 四、安全防范 （ 1）門店應建立值班制度或值勤制度。匪警 1救護 11火警 119。管理是一切共同勞動或共同活動不可缺少的活動。（ 2）租賃成交量的套數(shù)、面積、金額。 店長要經(jīng)常舉行案例分析會，使成功案例經(jīng)驗共享，對失敗案例共同吸取教訓，不再重犯錯誤，以共同提高專業(yè)知識水平。目前門店一般做法是“對開”即半套一人，這種方法比較簡單可行，但也有不盡合理之處。 委托經(jīng)紀 當賣方客戶有意向委托房地產(chǎn)經(jīng)紀門店出售其物業(yè)（住宅或非住宅）并簽訂委托協(xié)議書時，房地產(chǎn)經(jīng)紀門店（以下簡稱經(jīng)紀門店）就要派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人上門現(xiàn)場勘察，與其進行業(yè)務洽談，并到有關(guān)房地產(chǎn)交易中心實施網(wǎng)上備案。在物業(yè)交割完畢后，賣方憑《物業(yè)交割單》等相關(guān)材料辦理收取房款的手續(xù)。 （二）房屋租賃的基本流程 房屋租賃主要有房屋出租和房屋轉(zhuǎn)租兩種方式。 （ 3）將合同及有關(guān)材料到租賃房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心申請辦理房屋租賃合同登記備案。轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時履行原租賃合同的權(quán)利和義務。 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務動態(tài)管理措施 實施對業(yè)務交易過程動態(tài)跟蹤監(jiān)控。因為有了臺賬、檔案制度，一旦發(fā)生問題就可以有據(jù)可查，用作證據(jù)證明，同時店長也可以依據(jù)臺賬記錄來發(fā)現(xiàn)問題，檢查和幫助員工少犯錯誤，避免錯誤。上海市工商行政管理局、上海市房屋土地資源管理局聯(lián)合頒發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范本市房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的實施意見》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理的通知》。目前，我國各地方物價部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀收費有明確規(guī)定，如上海，二手房中介傭金為上下家各 1%，租賃中 介為月租金的 70%。 二、遵守市場規(guī)則，促進行業(yè)發(fā)展 （一）市場規(guī)則的必要性 為了道路的通暢、安全，需要有一定的交通規(guī)則，市場的運作也需要有一定的規(guī)則。市場主體之間的平等競爭，意味著各房地產(chǎn)經(jīng)紀（門店），在房地產(chǎn)經(jīng)紀市場上取得房源、客源，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務機會均等。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 2020 年頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》及地方房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會結(jié)合本地情況所制訂的行規(guī)，其主要內(nèi)容： （一）遵循平等、有效、公平和誠實信用的原則 （二）應當勤勉盡責 以向委托人提供規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、高效的專業(yè)服務為宗旨，以促成合法、安全、公平的房地產(chǎn)交易為使命。 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（門店）必須遵循市場規(guī)則，才能促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走向成熟，健康發(fā)展。 （三）市場規(guī)則的內(nèi)容 市場規(guī)則一般包括下列內(nèi)容： 市場準入規(guī)則 市場進入需要遵循一定的法規(guī)和相應的條件，如房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)有規(guī)定的注冊資本、經(jīng)營場地，有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人（如上海規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀公司須有五位房地產(chǎn)經(jīng)紀人，經(jīng) 工商管理部門登記注冊，并在所在地房地產(chǎn)主管部門備案），才能進入房地產(chǎn)經(jīng)紀市場開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。如：不認真勘察或根本不勘察委托人的房屋情況，向承購人推銷房屋，有的甚至連產(chǎn)權(quán)人也未搞清就代委托人掛牌出售、出租。即低進高出，非法賺取高于低價格的差價部分，損害委托人的利益，如不讓上下家見面，制訂鴛鴦合同，從中賺取差價。 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)綜合管理 國家工商行政管理總局頒布的《經(jīng)紀人管理辦法》；上海市人大頒布的《上海市經(jīng)紀人條例》；上海市工商行政管理局頒發(fā)的《關(guān)于修改〈上海市執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人注冊管理辦法〉的通知》等。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是靠傭金收入來維持經(jīng)營的，如果由于一宗業(yè)務出現(xiàn)訴訟，而門店缺少交易文件，不能提供有利于門店的證據(jù)而敗訴，不僅要經(jīng)濟賠償，而且有損門店的形象。如一筆二手房交易，一般要 45 天左右，有的 60 天左右，在這個過程中，有許多不確定因素影響交易的成功，如上家產(chǎn)權(quán)問題、撤單、價格因素、非獨家代理的物業(yè)已出售，門店不知曉、戶口一時不能遷出等；下家付了定金后悔要解約、價格因素、不能辦理貸款或額度不能達到要求等；在交易過程中，新的法規(guī)政策出臺 等外部因素。原承租人在轉(zhuǎn)租房屋時，必須與親的承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。 （ 2）簽訂房屋租賃合同。 （ 2）物業(yè)騰空交驗當日，買賣雙方客戶到物業(yè)內(nèi)進行驗收，買方客戶要校對物業(yè)實際情況是否與合同約定相符，如房屋質(zhì)量、設(shè)備等，同時對賣方客戶提供的物業(yè)內(nèi)的煤、電、水等費用付訖憑證、戶口遷出證明等進行確認后，買方客戶在《物業(yè)交驗單》上簽字確認。 房款收付 （ 1）買賣合同簽署后，買方按合同約定支付房款。 由于業(yè)務量考核結(jié)果直接與員工的收入掛鉤，因此，店長必須公平、公正，以激勵員工的積極性。 店內(nèi)兩位經(jīng)紀人合作完成某一筆二手房交易業(yè)務的核算。 對經(jīng)紀人在業(yè)務中遇到各種困難，店長應給予熱情幫助、指導，分析問題原因，提出解決辦法，使經(jīng)紀人增強信心，克服困難，順利完成業(yè)務。 二、制訂門店的經(jīng)營目標及實施細則 （一）制訂門店經(jīng)營目標的依 據(jù) 房地產(chǎn)經(jīng)營目標的制訂必須以市場的需要為準則 制訂經(jīng)營目標前門店須對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀市場形勢進行調(diào)查分析，特別是二手買賣市場和租賃市場的需求量作出宏觀的預測。經(jīng)營活動要注重研究企業(yè)外部的關(guān)系，包括企業(yè)與國家、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與廣大消費者之間的關(guān)系。如發(fā)生意外，要注意保護現(xiàn)場，及時報告，配合有關(guān)部門做好相 關(guān)工作。 （ 4）電話暢通。當客戶多時，即使無座可供客戶入座時，也就及時致歉。 （ 2）儀容。（ 4）居間或者代理的服務內(nèi)容及傭金標準。 （ 3）辦公桌椅、接待桌、文件柜無積灰、無污垢，不擺放與工作無關(guān)的物品。大氣而有序的店面布置、整潔又得體的員工儀容不只是企業(yè)形象的展示，也是對客戶的尊重。分支機 構(gòu)必須有相適應的經(jīng)紀人（目前為有 1 人以上持有上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人證書的經(jīng)紀人）。（ 6）執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的身份證明（原件和復印件，原件當場退回）。（ 7）分支機構(gòu)應提交總機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和稅務證明。（ 3）法人代表（負責人）身份證明。（ 2）分支機構(gòu)負責人任命書，身份證。（ 4）公司章程。特別是水、電的配套工程。 （三）頂面 燈光設(shè)計與布局要足夠，地面與頂面的距離以不超過 米為好，但最好也不要低于 米。 （三）櫥窗 房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的櫥窗是展示房源的最佳位置。店招的高度在不影響左右上下相鄰關(guān)系的情況下應盡可能不低于面寬的 20%。 房地產(chǎn)經(jīng)紀門店除極少數(shù)利用自有店鋪或購買的外，一般都采用租賃。這時能夠通過努力，爭取一個價格合適的店鋪租賃價格和付款方式，對于日后的成功經(jīng)營是十分關(guān)鍵的。 四、門店選址的評估及租賃 （一）門店的評估 評估選擇時要考慮的主要內(nèi)容有： （ 1）位置條件與上述相關(guān)條件、要求及企業(yè)本身市場定位的相符程度。 （二）門店選址的方法 從眾法 即在目標區(qū)域內(nèi)尋找客戶最容易到達的、相對人流較大的位置。隨著房地產(chǎn)存量的不斷增加，房地產(chǎn)商品分類的不斷細化，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)的服務產(chǎn)品也會不斷豐富和延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀的空間會越來越大，但這并不意味房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)相互之間沒有競爭，相反，由于目前房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的低門檻、低成本、低交易量，更激化了房地產(chǎn)經(jīng)紀門店之間的競爭。位于拐角的店面可視度可大于 180 度，不在拐角位的小于 180 度，如兩邊有山墻、其他廣告牌等的遮擋，可能會小于 90 度。但房地產(chǎn)店鋪選擇的朝向不能簡單的一概而言，還要兼顧店面外是否有樹蔭遮光。如是住宅改建的，應是已辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)或事先確認可以辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)；如是承租人進行轉(zhuǎn)租，則要看原租賃合同約定是否可以轉(zhuǎn)租，如可以轉(zhuǎn)租，則租賃期不能超過原 合同的有效期（即原合同承租期的截止日）。 交通情況 主要考量道路通達度和公交便捷率兩個方面。一般而言， 20 世紀 50 年代建造的住宅，大都無煤衛(wèi)，無灶間或灶間合用； 60 年代建造的住宅大都有衛(wèi)無煤； 70 年代建造的大都是煤衛(wèi)合用； 80 年代前期是煤衛(wèi)獨用無廳（玉屏新村、天鑰新村）。由于房地產(chǎn)商品的不可移動性決定了地理位置是影響房地產(chǎn)價格和價值的最重要因素，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在選擇門店時必須 考慮的重要因素。近幾年國家階段性地在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中出臺的各項政策，對房地產(chǎn)市場，包括存量房交易市場都會有很大的影響，如：在空置量大時實行的買房減契稅、退個人收入所得稅；為抑制房地產(chǎn)市場投資和漲幅過大實行的不免契稅，開征個人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓收入調(diào)節(jié)稅，采取對外資進入房地產(chǎn)市場限制等。 （十四）門店裝潢 （詳見本章第三節(jié)第一條“門店外部形象設(shè)計”、第三節(jié)第二條“門店內(nèi)部的設(shè)計和布局”）。（ 2）涉及金額的 應有大寫。（ 3）租賃期內(nèi)承租方擅自退租，導致出租方損失的。（ 2）出租方在交房時存在應予修復而未修復的缺陷，逾期未修復的。如屬于分租部分商業(yè)用房的，要明確水、電、設(shè)備、保安、保潔等的分攤方法；如水、電、煤氣、通訊等不是單獨直接與供應部門發(fā)生關(guān)系，而是與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算后由產(chǎn)權(quán)人支付給相關(guān)部門的，則應明確結(jié)算 的時點、付款的標準、付費的方式、收費的憑證、延期支付的責任。 按照目前政府的有關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)出租人應承擔相當于租金 %的稅金（含：營業(yè)稅及附加是租金的 %；房產(chǎn)稅是租金的 12%；印花稅是租金的%）。（ 3）租金的支付方法：可以是押一 付三（即押相當于一個月房租的保證金，租金每三個月付一次）；也可以是押二付二（即押相當于二個月房租的保證金，租金每二個月付一次）；或押二付一（即押相當于二個月房租的保證金，租金每個月付一次）等多種方法。一般租賃用于房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的店鋪，要滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)自身形象宣傳的需要，都會對所租用的店鋪進行裝修，而這段時間是不能接待、營業(yè)的，所以應盡可能爭取出租人同意在交房后有一定時間不收取租金（俗稱“免租期”），并在租賃合同中對交房時間、免租期和租賃的實際起止時間作明確表述。（ 5）需分隔的還應落實誰分隔，如需使用者在裝修前分隔的，應明確分隔的具體位置和落實分隔費用。（ 5）對于一次性收取轉(zhuǎn)讓費后退出的：要明確是承續(xù)原合同義務還是重新簽訂合同。 （七）實地勘察 即根據(jù)確定的條件，派有經(jīng)驗的相關(guān)人員到實地勘察和評定。因此，在尋找具體店鋪時，既要重視空關(guān)的商鋪，更應關(guān)注雖在經(jīng)營，但經(jīng)營不善，卻又是適合做房地產(chǎn)經(jīng)紀的。 （二）掌握條件 即根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和門店的目標客戶，明確選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的條件。 文教區(qū) 區(qū)域內(nèi)有著名的大、中、小學、醫(yī)院等，房地產(chǎn)經(jīng)紀的目標客戶以學生、病人或病人家屬為多，無論是住宅，還是辦公、商鋪，其售價和租賃價格都比區(qū)域周邊的同類房地產(chǎn)商 品的價格要高且較穩(wěn)定。因此除個別階段性以動遷戶為目標客戶的經(jīng)紀公司外，這類住宅區(qū)內(nèi)一般不適宜開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀門店。因此在萌芽型住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀門店，要充分考慮業(yè)務量真空階段的承受力。 認真做好以上工作，可以為市場正確定位和選擇進入時機，提供可靠的依據(jù)。 （ 3）已交付使用但未辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商鋪，必須由權(quán)利人提供《土地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《工程竣工驗收說明書》及商鋪可以交付使用的證明。 （ 2）較高的性價比（租金與目標經(jīng)營業(yè)績的比值）。 （ 2）店鋪周邊客戶對房地 產(chǎn)經(jīng)紀門店所要推進業(yè)務的接受度和參與度。相對來說，人行道寬而車行道窄的街的兩邊店鋪，行人很容易自然地看到并進入記憶，在走過時也容易進入，在需要時最容易想到。 （二）交通條件 房地產(chǎn)交易特殊性在于交易的過程是一個動態(tài)的過程，在一筆交易過程中客戶可能要多次往返。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)與其他服務性行業(yè)一樣，其最終的利潤來源，取決于客戶的認知度和業(yè)務量，而房地產(chǎn)經(jīng)紀門店則是直接贏得客戶和接受業(yè)務的基礎(chǔ)，其服務質(zhì)量和經(jīng)營能力會對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的盈利能力帶來直接的影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)要落實企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，不僅要求門店有與之相適應的規(guī)模，而且必須要求房地產(chǎn)經(jīng)紀門店有與企業(yè)形象相匹配的門店形象，這里所說的 門店形象即包括門店的有利位置，也包含門店的可塑性，能夠滿足宣傳企業(yè)品牌和經(jīng)營業(yè)務的需要。市場好的時候，合適的店鋪不僅價高而且難找；市場蕭條時