【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不比浦西低，而且還創(chuàng)出了陸家嘴、聯(lián)洋等名揚(yáng)海內(nèi)外的高級(jí)商住區(qū)。因此，選擇地理位置時(shí)不僅要關(guān)注所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的現(xiàn)狀，也要展望所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的發(fā)展，并根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的 定位和作出選擇，即要明確所在的行政區(qū)域和所在街道，明確所在地段是住宅區(qū)，還是商業(yè)服務(wù)區(qū)。 建筑年代 房地產(chǎn)商品的建造年代，不僅可以幫助我們了解房屋的品質(zhì)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇門店和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要依據(jù)。一般而言， 20 世紀(jì) 50 年代建造的住宅，大都無(wú)煤衛(wèi)，無(wú)灶間或灶間合用； 60 年代建造的住宅大都有衛(wèi)無(wú)煤； 70 年代建造的大都是煤衛(wèi)合用； 80 年代前期是煤衛(wèi)獨(dú)用無(wú)廳（玉屏新村、天鑰新村）。 80年代后期是大室小廳（廳多為門廳、走道廳）； 90 年代前期是小室大廳（中廳或大廳小窗，廳的采光不很理想）； 90 年代后期是明室明 廳；進(jìn)入 21 世紀(jì)，開始講環(huán)保，講節(jié)能，講品質(zhì)，品位追超國(guó)際，房?jī)r(jià)一路飛漲。區(qū)域內(nèi)住宅 50、 60年代的多，要注意可能動(dòng)遷改造對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響；至今仍住在 70、 80年代建筑中的住戶，最有改善需求，但可能支付能力不足，應(yīng)注意人均面積、戶均人口和家庭購(gòu)買力對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響；能夠入住 90 年代建造的房屋，應(yīng)是當(dāng)時(shí)有一定社會(huì)地位和較高經(jīng)濟(jì)收入的，但其居住水平在現(xiàn)時(shí)又顯得標(biāo)準(zhǔn)不高，是既有改善動(dòng)力又有支付能力的，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要來(lái)源；近期建造的房屋要注意入住率和區(qū)域租賃狀況對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響。 建筑 密度 一般意義上的建筑密度是區(qū)域內(nèi)的建筑占地與區(qū)域面積之比，低則用地面積多，高則用地面積少，一定程度上反映了樓盤品質(zhì)的高低。而選擇店鋪所要考察的建筑密度不僅是指區(qū)域內(nèi)的建筑總量與區(qū)域面積之比，還應(yīng)考量區(qū)域內(nèi)的住宅套數(shù)與區(qū)域面積之比。就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，在等量區(qū)域內(nèi)建筑密度與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成正比。 人口狀況 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所關(guān)注的人口狀況不僅是人口數(shù)量的現(xiàn)狀，更應(yīng)該關(guān)心人口數(shù)量的增長(zhǎng)；不僅要關(guān)心戶均人數(shù)、套內(nèi)人口結(jié)構(gòu)、常住人口數(shù)量變動(dòng)情況，更應(yīng)該關(guān)心所處人口的組織機(jī)構(gòu)、文化觀念、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)能力。 配 套情況 既包括區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大型超市、菜場(chǎng)等生活設(shè)施是否齊全，也包括區(qū)域托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等教育衛(wèi)生設(shè)施；銀行、證券、保險(xiǎn)等金融服務(wù)設(shè)施；公園、文化館、電影院等文化娛樂(lè)設(shè)施。 交通情況 主要考量道路通達(dá)度和公交便捷率兩個(gè)方面。其中，道路通達(dá)度主要是指道路的寬度、等級(jí)、車流量、人流量等。公交便捷率是指所選位置周邊地鐵、輕軌、汽車等公交站點(diǎn)的線路多少、距離遠(yuǎn)近等。交通樞紐地不僅是客戶容易到達(dá)、容易積累人氣，而且有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和門店的形象宣傳。 發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃決定了門店開設(shè)后 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的可能和變動(dòng)趨勢(shì)。如所處的區(qū)域處于舊區(qū)改造的過(guò)程中，那么通過(guò)改造將發(fā)展成為中高檔居住區(qū)，還是高級(jí)商務(wù)區(qū)，或是公共綠地工交通樞紐等，必須在決策前做到心中有數(shù)。 （三）店鋪因素 產(chǎn)權(quán)狀況：再好的店鋪，如權(quán)屬不清，也可能造成不必要的麻煩和損失。 （ 1）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：一是應(yīng)為非居住用房，否則不可能注冊(cè)登記；二是出租方應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人或在承租期內(nèi)的有效權(quán)利人。如是住宅改建的，應(yīng)是已辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)或事先確認(rèn)可以辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)；如是承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則要看原租賃合同約定是否可以轉(zhuǎn)租，如可以轉(zhuǎn)租，則租賃期不能超過(guò)原 合同的有效期（即原合同承租期的截止日）。 （ 2）出租人：出租方應(yīng)與產(chǎn)權(quán)人或權(quán)利人相一致，簽約人是法人代表的，應(yīng)有法人代表證書，如是委托人的，應(yīng)由法人代表的授權(quán)委托書。如企業(yè)更名造成與產(chǎn)證不一致的，應(yīng)取得有效證明。 店鋪狀況 （ 1）面積大?。簯?yīng)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)需要相匹配。能滿足接待客戶時(shí)咨詢、查詢、洽談、簽約等的需要。 （ 2）店面朝向。朝向好不僅使人心情舒暢，而且可以節(jié)約能源，甚至影響經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。一般而言，店鋪以座北朝南為好，相對(duì)采光好。但房地產(chǎn)店鋪選擇的朝向不能簡(jiǎn)單的一概而言，還要兼顧店面外是否有樹蔭遮光。 （ 3）臨街寬度。在等量面積下，店面的商業(yè)價(jià)值與臨街寬度成正比。 （ 4）店面高度。店面的高度不僅影響店面的采光和視覺，還會(huì)影響店面的裝修和形象。尤其要注意店面上是否有足夠的燈箱位及對(duì)樓上業(yè)主的影響。 （ 5）可視角度。在其他條件相同的情況下，店面的商業(yè)價(jià)值與可視角度成正比。位于拐角的店面可視度可大于 180 度，不在拐角位的小于 180 度，如兩邊有山墻、其他廣告牌等的遮擋，可能會(huì)小于 90 度。 租賃價(jià)格：一是要通過(guò)市場(chǎng)比較選擇可接受的價(jià)格；二是付款方式要合理，盡可能分批短期；三是要注意如有轉(zhuǎn)讓費(fèi)或裝修補(bǔ)償金或中介費(fèi)的 應(yīng)分推到租賃期內(nèi)的租金上。 相鄰關(guān)系。忌與有濃重異味、噪音、污染、雜亂的門店相鄰。 （四）競(jìng)爭(zhēng)因素 主要是競(jìng)爭(zhēng)者（即包括其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的門店，也包括本企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的門店）的相對(duì)距離。同其他商業(yè)服務(wù)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店也有一個(gè)市場(chǎng)容量和市場(chǎng)屬性對(duì)其的影響，如果盲目重復(fù)設(shè)店，不考慮自己的經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，簡(jiǎn)單地看到其他經(jīng)紀(jì)門店業(yè)務(wù)繁忙就盲目擠進(jìn)去開店，距離過(guò)近，不僅加劇了企業(yè)之間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，而且容易造成相對(duì)租賃成本高。對(duì)于連鎖企業(yè)則不僅要考慮與其他門店的距離因素，還要考慮自己所屬門店的相對(duì)距離， 不僅要看單店開設(shè)條件，還要看店與店之間的機(jī)會(huì)成本。 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品先天差異化導(dǎo)致市場(chǎng)自然分流，最大化的避免同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)，緩解了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面，在一定程度上增強(qiáng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的共存性。隨著房地產(chǎn)存量的不斷增加，房地產(chǎn)商品分類的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品也會(huì)不斷豐富和延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的空間會(huì)越來(lái)越大，但這并不意味房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)相互之間沒有競(jìng)爭(zhēng)，相反，由于目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的低門檻、低成本、低交易量，更激化了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店之間的競(jìng)爭(zhēng)。因此，在選擇店鋪時(shí)如何做到“知己知彼”、“量力而行”，就顯得 尤為重要。 三、門店選址的原則及方法 （一）選址的原則 產(chǎn)權(quán)清晰，以滿足政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店登記備案要求。 讓有需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的客戶容易到達(dá)。 與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的競(jìng)爭(zhēng)者相對(duì)于有利的位置。 與門店的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)能力相匹配。 店鋪的租賃成本在承受范圍內(nèi)，預(yù)期經(jīng)營(yíng)有充分消化的能力。一般應(yīng)控制在目標(biāo)經(jīng)營(yíng)收入的 10－ 15%為好。 （二）門店選址的方法 從眾法 即在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)尋找客戶最容易到達(dá)的、相對(duì)人流較大的位置。如公交站點(diǎn)、超市（大賣場(chǎng)）、證券公司、學(xué)校、公園、住宅區(qū)的出入口等人口 集中或人們常去的位置。 競(jìng)爭(zhēng)法 即選在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)已經(jīng)比較成熟、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店相對(duì)比較集中的地方，因?yàn)?，房地產(chǎn)商品的差異性和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的差異性決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店不僅可以共存，而且對(duì)品牌公司來(lái)說(shuō)，還可以通過(guò)自己的實(shí)力，降低進(jìn)入市場(chǎng)和占領(lǐng)市場(chǎng)的成本，減少開店的盲目性和縮短客戶培育期；對(duì)小公司、小門店來(lái)說(shuō)，也可通過(guò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、個(gè)性服務(wù)來(lái)減少進(jìn)入市場(chǎng)和尋找客戶的成本。 定量法 即在對(duì)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑數(shù)量和類型、人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)交易量等基本情況充分了解的基礎(chǔ)上，對(duì)備選位置進(jìn)行人員流量和流動(dòng) 人員構(gòu)成做出相對(duì)精確的實(shí)地勘察、測(cè)量、統(tǒng)計(jì)。在其中最主要的路段上選址。 速?zèng)Q法 好的位置好的門店，能夠預(yù)先獲知，當(dāng)然是比較理想的，但更多的往往剛一露市就已被人租用，所以要當(dāng)機(jī)立斷，發(fā)現(xiàn)好的（能夠滿足主要條件且有較高性價(jià)比）店鋪要迅速的拿下，以防迅速的拿下，以防節(jié)外生枝，錯(cuò)失良機(jī)。 分步法 對(duì)于從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域，一時(shí)又找不到合適店鋪的，只要位置和門店可以接受，價(jià)格比較低廉的，可以采取先做起來(lái)，搶占市場(chǎng)，然后，再在經(jīng)營(yíng)中不斷關(guān)注和捕捉機(jī)會(huì)。 隨著城市改造的快速發(fā)展，在舊城區(qū)中選擇店鋪時(shí) ，需特別注意觀察和了解近期是否有動(dòng)拆遷的可能。 四、門店選址的評(píng)估及租賃 （一）門店的評(píng)估 評(píng)估選擇時(shí)要考慮的主要內(nèi)容有： （ 1）位置條件與上述相關(guān)條件、要求及企業(yè)本身市場(chǎng)定位的相符程度。 （ 2）目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的交易量及發(fā)展前景。 （ 3）目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或門店在市場(chǎng)中與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的優(yōu)劣比較。 （ 4）所選店鋪本身的性價(jià)比和經(jīng)營(yíng)后的成本消化能力。 （ 5）也可根據(jù)自身特點(diǎn)預(yù)先設(shè)定一些評(píng)估參數(shù)，給予這些參數(shù)不同的分值或排序，然后根據(jù)所選店鋪的狀況打分，經(jīng)過(guò)加權(quán)平均或總分比較，再作選擇。 （ 6）如 是連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)還應(yīng)充分考慮新增店鋪對(duì)總體布局的影響。 雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的選址是一項(xiàng)比較慎重的工作，但在對(duì)備選店鋪的基本情況和評(píng)估參數(shù)進(jìn)行充分比較的基礎(chǔ)上仍應(yīng)盡快作出結(jié)論性意見，否則滿意的可用店鋪，因?yàn)闆Q策的延誤，而失去將是很大的遺憾。 （二）門店的租賃 選定理想的地域位置后，就要正式著手店鋪的租賃工作了。這時(shí)能夠通過(guò)努力，爭(zhēng)取一個(gè)價(jià)格合適的店鋪?zhàn)赓U價(jià)格和付款方式，對(duì)于日后的成功經(jīng)營(yíng)是十分關(guān)鍵的。因?yàn)樽赓U費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店除人工費(fèi)外的最主要的支出和成本。它不僅在前期是一筆巨大的投入，還會(huì)對(duì)以后每個(gè)月的經(jīng)營(yíng) 成本構(gòu)成影響，會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)者造成心理負(fù)擔(dān)?；谶@些問(wèn)題，在租賃店鋪時(shí)，可通過(guò)采取一些措施來(lái)控制成本，如： （ 1）多方收集信息，進(jìn)行橫向比較，以期做出最合理的選擇。 （ 2）以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)選址。通常發(fā)展成熟的區(qū)域內(nèi)，店鋪的租賃價(jià)格往往相對(duì)偏高。而在那些仍在發(fā)展中的，有潛力的地區(qū)里往往能找到比較經(jīng)濟(jì)的店面，但需要有一個(gè)過(guò)渡期。在租賃這類店鋪時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取和業(yè)主或有處置權(quán)人簽訂盡可能長(zhǎng)的租賃合同，這對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)有利的。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店除極少數(shù)利用自有店鋪或購(gòu)買的外，一般都采用租賃。租賃的方法有直接從 業(yè)主手中租賃和從承租人手中轉(zhuǎn)租兩種情況。在租賃中應(yīng)明確包括物業(yè)屬性、產(chǎn)權(quán)歸屬、相鄰關(guān)系、可塑程度、可租賃的年限、交房時(shí)間、租金和租金的支付方式、保證金的具體金額及用途、租賃期內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用及承付責(zé)任、租賃后的裝修及使用中的裝修責(zé)任、租賃期內(nèi)的違約責(zé)任等諸多內(nèi)容，并盡可能落實(shí)到租賃合同中去（具體細(xì)節(jié)詳見本章第二節(jié)第一條“門店選擇的程序”中的相關(guān)內(nèi)容）。 第三節(jié) 門店的裝潢布置及開業(yè)準(zhǔn)備 一、門店外部的形象設(shè)計(jì) 門店的外部形象設(shè)計(jì)是吸引顧客眼球的直接因素，包括門店的店招、門頭、櫥窗等外部形象的設(shè)計(jì)，基本要求是 簡(jiǎn)潔、醒目、和諧。 （一）店招設(shè)計(jì) （ 1）寬度。店招一般設(shè)置在門店的店門之上，與店面等寬。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的門店相對(duì)較小，因此門店的門面一般也不會(huì)很寬，所以在做店招時(shí)盡可能寬是可以理解的，但如超出店面本身的寬度未必能取得好的效果，甚至給人以雜亂的感覺。 （ 2）高度。店招的高度在不影響左右上下相鄰關(guān)系的情況下應(yīng)盡可能不低于面寬的 20%。可視現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際有所調(diào)整，但不宜過(guò)于懸殊。 （ 3）字體與顏色。盡可能醒目和容易識(shí)別。 （ 4）內(nèi)容。可包含公司司標(biāo)、公司名稱或公司簡(jiǎn)稱、門店的店名和店號(hào)，雖然門店的電話出現(xiàn)在店招上能夠 方便客戶與門店的聯(lián)系，但需得到工商、市容相關(guān)管理部門的審批。 （二）門頭 力求簡(jiǎn)潔、明了、規(guī)范，突出主營(yíng)業(yè)務(wù)。忌布局時(shí)雜亂無(wú)章，使用時(shí)隨心所欲。 （三）櫥窗 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的櫥窗是展示房源的最佳位置。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店對(duì)櫥窗都十分重視，且會(huì)盡可能的充分利用，但并非用得越足效果越好。櫥窗的設(shè)計(jì)既要充分利用，又要整體美觀、協(xié)調(diào)，更要使用展示的房源讓客戶看得清楚。這里充分利用是為了提高展示度，美觀協(xié)調(diào)是為了吸引客戶，最終目的是為了讓客戶愿意看和看得清楚。 二、門店內(nèi)部的設(shè)計(jì)和布局 （一）平面 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的平 面布局一般宜根據(jù)各自的功能特點(diǎn)，劃分成接待區(qū)和辦公區(qū)等數(shù)個(gè)功能區(qū)。接待區(qū)的面積應(yīng)盡可能的大，辦公區(qū)則只要滿足使用即可。 （二）墻面 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店因政府有關(guān)部門的要求，有許多內(nèi)容必須公示，張貼也有一定要求，因此，墻面的基層一定要清潔、防腐、防起殼、防脫落，墻面的布置既要滿足功能需要，又要盡可能注意整體協(xié)調(diào)。切忌隨心所欲，為掛而掛、為貼而貼。 （三）頂面 燈光設(shè)計(jì)與布局要足夠，地面與頂面的距離以不超過(guò) 米為好，但最好也不要低于 米。 （四）地面 地面的顏色要與店面的內(nèi)部設(shè)計(jì)及辦公用品的顏色相協(xié)調(diào)，材料 應(yīng)注意耐久、防滑、易清潔。 （五）設(shè)備 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的主要設(shè)備有能滿足店鋪恒溫需要的空調(diào)機(jī)；保證對(duì)外聯(lián)系和方便客戶聯(lián)系的電話、傳真機(jī)；有條件的應(yīng)配備能滿足經(jīng)營(yíng)需要的電話，以提高信息儲(chǔ)存、查詢、處理的能力；如在門店收款的，應(yīng)配備有質(zhì)量保證的驗(yàn)鈔機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)。 三、門店的裝潢配置 門店的裝修是門店落實(shí)外部設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)，并使之最終能夠體現(xiàn)公司形象，是落實(shí)公司品牌戰(zhàn)略的重要組成部分，須注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié)： （ 1）門店的裝修設(shè)計(jì)要服從于公司對(duì)外形象傳播的總要求。無(wú)論門店多少，要讓客戶有走百家如一家的感覺，這既可以降低 裝修成本，又有利公司對(duì)外形象宣傳。 （ 2）內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)要協(xié)調(diào)，包括配置、顏色、大小、長(zhǎng)寬等。 （ 3）施工單位的選擇要能夠滿足設(shè)計(jì)要求的落實(shí)，應(yīng)盡可能選擇有品牌、有規(guī)模、有后期服務(wù)和維修能力的單位。 （ 4）施工時(shí)嚴(yán)格按施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，如監(jiān)督、驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格，一律不能交付使用。特別是水、電的配套工程。 總之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店要求內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、玻璃透明、燈光明亮、簡(jiǎn)潔美觀、地板耐久、耐臟、易清洗。同時(shí)要控制好進(jìn)度，爭(zhēng)