【文章內(nèi)容簡介】 超過土地使用的年限；3共同共有的房地產(chǎn)設定抵押的，全體共有人為抵押人；4按份共有的房地產(chǎn)，設定的抵押不得超過抵押人的份額；5同一抵押物設定二次或二次以上的抵押，登記時應提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設定多次抵押的，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一個抵押權(quán)的存續(xù)期限。▲ 購房抵押貸款的貸款額上限一般為房價的70%，一般采取分期償還的形式，還款期一般為五年至三十年?！?在經(jīng)濟發(fā)達國家，購房抵押貸款種類有：固定利率、浮動利率、可變換的浮動利率、汽球式還款、遞增式還款、凈值增長式、共享增值式、津貼、重疊式、無息等?！?我國有：公積金、商業(yè)、個人住房組合貸款?！?貸款方案三要素：貸款額、貸款類型、還款期限。月還款一般不超過家庭總收入的30%?！?房地產(chǎn)信息咨詢：有關房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費、貸款程序、貸款利率和還款額計算等?！?法律服務包括圍繞房地產(chǎn)交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務交涉等?！?房屋裝潢可以成為部分房地產(chǎn)經(jīng)紀人體現(xiàn)特色服務及服務品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀合同作為房地產(chǎn)交易中必備的書面文件，是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動最重要的文字載體。▲ 合同：指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)力義務關系的協(xié)議?！?合同涵義：1是一種協(xié)議；2是平等民事主體之間的協(xié)議；3是設立、變更、終止民事權(quán)力義務關系的協(xié)議?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義：是房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務的勞務而與委托人約定訂立的協(xié)議形式?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀合同特征：1雙務合同；2有償合同；3一般為書面形式的合同（一般是不要式合同）；4是從合同（僅提供信息服務合同不是從合同）?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀合同作用：1有效保障合同當事人的合法權(quán)益；2維護和保證市場交易的安全與秩序?！?依民事法律關系而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同包含內(nèi)容：1交易標的價值；2當事人各自的責任以及希望履行的標準；3對經(jīng)濟風險及當事人對風險造成損失的分擔的事先預定；4對履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。同時，還包括訂約、效力、履行、變更、解除、終止、責任等?！?從法律文書，合同內(nèi)容就是合同的條款?！?根據(jù)合同條款所起作用，合同條款分為主要條款（必要條款）和普通條款）一般條款，包括通常、偶爾）▲ 根據(jù)合同條款內(nèi)容分：實體條款（規(guī)定當事人權(quán)利義務的）、程序條款（解決爭議的）▲ 根據(jù)合同的表現(xiàn)形式分；明示條款（指當事人以口頭或文字方式明確表示的條款）、默示條款（合同中沒有規(guī)定的，但根據(jù)法律規(guī)定、交易習慣、當事人的行為或合同的明示條款，合同理應存的付款）?！?根據(jù)合同條款的責任內(nèi)容分：有責條款（當事人違反合同約定應當承擔責任的條款）、免責條款（當事人在合同中約定的，排除或限制其違約責任的條款）。▲ 免責條款的特征：1具有約定性；2具有預先性；3具有明示性；4具有免責性?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要條款：1當事人的名稱或姓名和住所；2標的；3服務事項與服務標準；4勞務報酬或酬金；5合同的履行期限、地點和方式；6違約責任；7解決爭議的方式。▲ 房地產(chǎn)代理行為包含民事代理和商事代理，民事代理活動可采用書面也可采用口關，但商事代理通常采用書面。▲ 代理合同的內(nèi)容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件?！?房地產(chǎn)代理合同的特征：房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理代理事務，除法律另有規(guī)定的外，是以被代理人的名義和費用進行的，處理事務的后果直接歸被代理人承擔。但除緊急情況外，代理人不能超越代理人的指示擅自處理事務，也不用自己的名義處理事務?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代理合同中的義務：1按照指示處理事務的義務（固定不變指示、可以變動指示、任意性指示）；2親自處理事務的義務；3向被代理人報告處理事務情況；4處理事務的收益和所得交付被代理人?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀人親自處理事務是一個基本原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在處理事務的過程中需要將事務轉(zhuǎn)委托他人辦理應當符合規(guī)定：1被代理人同意；2遇到緊急情況，為了使被代理人的利益不受到影響等）▲ 委托人在代理合同中的義務：1承擔后果；2承擔處理事務的費用（預付、償還）；3給付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬；4承擔賠償損失?！?居間合同：指居間人向委托報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。分為指示居間合同（房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息、包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)）和媒介居間合同（指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供訂約媒介的服務）?！?房地產(chǎn)居間合同的特征：1以介紹委托人與第三人訂立合同為目的；2居間合同的委托人的給付義務具有不確定性。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)居間合同中的義務：1如實報告；2盡力提供居間服務；3保守秘密?！?委托人在房地產(chǎn)居間合同中的義務：1支付報酬；2支付必要費用?！?房地產(chǎn)買賣行為包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣?！?房屋租賃包括：投資新建房屋的期權(quán)預租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租?！?買賣經(jīng)紀合同是經(jīng)紀人與委托人通過約定為委托人的房地產(chǎn)買賣活動向其提供勞務服務而訂立的合同?！?租賃經(jīng)紀合同是經(jīng)紀人與委托人通過約定為委托人的房屋租賃活動向其提供經(jīng)紀服務而訂立的合同。房屋租賃是反映房地產(chǎn)的債權(quán)經(jīng)營活動的?！?一手房經(jīng)紀活動主要發(fā)生在一手房賣方與經(jīng)紀機構(gòu)之間，其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標明確、要求具體、事務繁雜、周期嚴格并具有風險性，同時要求經(jīng)紀人按照指令和指示辦事，不得自行其事?！?一手房經(jīng)紀合同中增加條款：1經(jīng)紀機構(gòu)提取傭金的條件；2價格浮動范圍；3傭金結(jié)算的方式和時間；4有關廣告、售樓處搭建及布置等方面的費用支付問題。▲ 房地產(chǎn)買方代理合同：為委托人買到最低價格的房地產(chǎn)，或是在預定的價格下，買到最好的房地產(chǎn)?！?房地產(chǎn)賣方代理合同：實現(xiàn)標的物業(yè)的最高出售價格。合同中應載明：交易價格范圍、銷售時間和進度以及不同價格和銷售進度下傭金計算標準的條款?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛主要類型：1房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆造成的（1房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用自己的職業(yè)便利直接將房地產(chǎn)買進或賣出；2隱匿買賣活動收益，獲取差價和利潤，或另行收取傭金）；2居間行為與代理行為混淆造成的；3經(jīng)紀合同的權(quán)利義務不等造成的；4經(jīng)紀合同的主要條款欠缺造成的；5服務標準與收取傭金標準差異造成的；6締約過失造成的；7經(jīng)紀合同當事人的觀念和法律意識不足造成的；8其他原因造成的?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的規(guī)避和處置：1制訂示范合同文本；2制訂服務標準，明確服務要求和內(nèi)容；3告知必要的經(jīng)紀活動事項，利于委托人監(jiān)督；4加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理；5對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應及時協(xié)商或通過法律途徑解決。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務運作中的重要資源，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的無形財富?！?信息可分這客觀信息（客觀存在的信息，是來自物質(zhì)世界的和已經(jīng)發(fā)生的）、人工信息（經(jīng)過人腦加工而成的信息）?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀活動并為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動服務的信息。它包括：房源、客戶、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的基本要素：語言、內(nèi)容和載體?！?語言是傳遞信息的媒體，也是信息的表現(xiàn)形式和工具。用文字性語言（包括數(shù)字）、形象性語言等?！?內(nèi)容是關于所涉及對象的表象、屬性、特征、本質(zhì)和運動規(guī)律等。▲ 載體：如紙張、膠片、磁帶、磁盤等?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀信息特征：共享性、多維性（一條房地產(chǎn)經(jīng)紀信息在具有不同的價值觀或不同的認識層次的人會有不同的價值含義）、積累性、時效性、增值性?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的作用：1實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本功能；2有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的附加值；3有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理的原則：1重視房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的系統(tǒng)性；2加強房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的目的性；3提高房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的時效性（及時更新信息庫中的信息內(nèi)容；提高信息利用的效率，盡量使信息在最短的時間內(nèi)發(fā)揮作用）；4促進房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的網(wǎng)絡化。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息收集：1收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息；2從有關單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀信息；3現(xiàn)場收集；4利用網(wǎng)絡獲取（利用互聯(lián)網(wǎng)、利用聯(lián)機系統(tǒng)、利用商情數(shù)據(jù)庫）?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的加工整理程序：鑒別、篩選、整序、編寫和研究?！?鑒別是對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的準確性、