【文章內(nèi)容簡介】 超過土地使用的年限；3共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，全體共有人為抵押人；4按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定的抵押不得超過抵押人的份額；5同一抵押物設(shè)定二次或二次以上的抵押，登記時應(yīng)提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設(shè)定多次抵押的，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一個抵押權(quán)的存續(xù)期限。▲ 購房抵押貸款的貸款額上限一般為房價的70%，一般采取分期償還的形式，還款期一般為五年至三十年?！?在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，購房抵押貸款種類有：固定利率、浮動利率、可變換的浮動利率、汽球式還款、遞增式還款、凈值增長式、共享增值式、津貼、重疊式、無息等?！?我國有：公積金、商業(yè)、個人住房組合貸款?！?貸款方案三要素：貸款額、貸款類型、還款期限。月還款一般不超過家庭總收入的30%?！?房地產(chǎn)信息咨詢：有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費、貸款程序、貸款利率和還款額計算等?！?法律服務(wù)包括圍繞房地產(chǎn)交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務(wù)交涉等?！?房屋裝潢可以成為部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體現(xiàn)特色服務(wù)及服務(wù)品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同作為房地產(chǎn)交易中必備的書面文件，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動最重要的文字載體?！?合同：指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！?合同涵義：1是一種協(xié)議；2是平等民事主體之間的協(xié)議；3是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義：是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務(wù)的勞務(wù)而與委托人約定訂立的協(xié)議形式?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同特征：1雙務(wù)合同；2有償合同；3一般為書面形式的合同（一般是不要式合同）；4是從合同（僅提供信息服務(wù)合同不是從合同）?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同作用：1有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益；2維護(hù)和保證市場交易的安全與秩序?！?依民事法律關(guān)系而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同包含內(nèi)容：1交易標(biāo)的價值；2當(dāng)事人各自的責(zé)任以及希望履行的標(biāo)準(zhǔn)；3對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險及當(dāng)事人對風(fēng)險造成損失的分擔(dān)的事先預(yù)定；4對履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。同時，還包括訂約、效力、履行、變更、解除、終止、責(zé)任等。▲ 從法律文書，合同內(nèi)容就是合同的條款?！?根據(jù)合同條款所起作用，合同條款分為主要條款（必要條款）和普通條款）一般條款，包括通常、偶爾）▲ 根據(jù)合同條款內(nèi)容分：實體條款（規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的）、程序條款（解決爭議的）▲ 根據(jù)合同的表現(xiàn)形式分；明示條款（指當(dāng)事人以口頭或文字方式明確表示的條款）、默示條款（合同中沒有規(guī)定的，但根據(jù)法律規(guī)定、交易習(xí)慣、當(dāng)事人的行為或合同的明示條款，合同理應(yīng)存的付款）?！?根據(jù)合同條款的責(zé)任內(nèi)容分：有責(zé)條款（當(dāng)事人違反合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的條款）、免責(zé)條款（當(dāng)事人在合同中約定的，排除或限制其違約責(zé)任的條款）?！?免責(zé)條款的特征：1具有約定性；2具有預(yù)先性；3具有明示性；4具有免責(zé)性?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要條款：1當(dāng)事人的名稱或姓名和住所；2標(biāo)的；3服務(wù)事項與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；4勞務(wù)報酬或酬金；5合同的履行期限、地點和方式；6違約責(zé)任；7解決爭議的方式?！?房地產(chǎn)代理行為包含民事代理和商事代理，民事代理活動可采用書面也可采用口關(guān)，但商事代理通常采用書面?！?代理合同的內(nèi)容不是以雙方當(dāng)事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件。▲ 房地產(chǎn)代理合同的特征：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理代理事務(wù)，除法律另有規(guī)定的外，是以被代理人的名義和費用進(jìn)行的，處理事務(wù)的后果直接歸被代理人承擔(dān)。但除緊急情況外，代理人不能超越代理人的指示擅自處理事務(wù)，也不用自己的名義處理事務(wù)?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù)：1按照指示處理事務(wù)的義務(wù)（固定不變指示、可以變動指示、任意性指示）；2親自處理事務(wù)的義務(wù)；3向被代理人報告處理事務(wù)情況；4處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人親自處理事務(wù)是一個基本原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在處理事務(wù)的過程中需要將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人辦理應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定：1被代理人同意；2遇到緊急情況，為了使被代理人的利益不受到影響等）▲ 委托人在代理合同中的義務(wù)：1承擔(dān)后果；2承擔(dān)處理事務(wù)的費用（預(yù)付、償還）；3給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報酬；4承擔(dān)賠償損失。▲ 居間合同：指居間人向委托報告訂立合同的機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。分為指示居間合同（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息、包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)）和媒介居間合同（指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)）?！?房地產(chǎn)居間合同的特征：1以介紹委托人與第三人訂立合同為目的；2居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)居間合同中的義務(wù)：1如實報告；2盡力提供居間服務(wù)；3保守秘密。▲ 委托人在房地產(chǎn)居間合同中的義務(wù)：1支付報酬；2支付必要費用?！?房地產(chǎn)買賣行為包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣?！?房屋租賃包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。▲ 買賣經(jīng)紀(jì)合同是經(jīng)紀(jì)人與委托人通過約定為委托人的房地產(chǎn)買賣活動向其提供勞務(wù)服務(wù)而訂立的合同?！?租賃經(jīng)紀(jì)合同是經(jīng)紀(jì)人與委托人通過約定為委托人的房屋租賃活動向其提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)而訂立的合同。房屋租賃是反映房地產(chǎn)的債權(quán)經(jīng)營活動的?！?一手房經(jīng)紀(jì)活動主要發(fā)生在一手房賣方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間，其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標(biāo)明確、要求具體、事務(wù)繁雜、周期嚴(yán)格并具有風(fēng)險性，同時要求經(jīng)紀(jì)人按照指令和指示辦事，不得自行其事?！?一手房經(jīng)紀(jì)合同中增加條款：1經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提取傭金的條件；2價格浮動范圍；3傭金結(jié)算的方式和時間；4有關(guān)廣告、售樓處搭建及布置等方面的費用支付問題?！?房地產(chǎn)買方代理合同：為委托人買到最低價格的房地產(chǎn)，或是在預(yù)定的價格下，買到最好的房地產(chǎn)?！?房地產(chǎn)賣方代理合同：實現(xiàn)標(biāo)的物業(yè)的最高出售價格。合同中應(yīng)載明：交易價格范圍、銷售時間和進(jìn)度以及不同價格和銷售進(jìn)度下傭金計算標(biāo)準(zhǔn)的條款。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛主要類型：1房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀(jì)行為混淆造成的（1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用自己的職業(yè)便利直接將房地產(chǎn)買進(jìn)或賣出；2隱匿買賣活動收益，獲取差價和利潤，或另行收取傭金）；2居間行為與代理行為混淆造成的；3經(jīng)紀(jì)合同的權(quán)利義務(wù)不等造成的；4經(jīng)紀(jì)合同的主要條款欠缺造成的；5服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的；6締約過失造成的；7經(jīng)紀(jì)合同當(dāng)事人的觀念和法律意識不足造成的；8其他原因造成的。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的規(guī)避和處置：1制訂示范合同文本；2制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容；3告知必要的經(jīng)紀(jì)活動事項，利于委托人監(jiān)督；4加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理；5對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時協(xié)商或通過法律途徑解決?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)運作中的重要資源，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無形財富?！?信息可分這客觀信息（客觀存在的信息，是來自物質(zhì)世界的和已經(jīng)發(fā)生的）、人工信息（經(jīng)過人腦加工而成的信息）?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動服務(wù)的信息。它包括：房源、客戶、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的基本要素：語言、內(nèi)容和載體?！?語言是傳遞信息的媒體，也是信息的表現(xiàn)形式和工具。用文字性語言（包括數(shù)字）、形象性語言等?！?內(nèi)容是關(guān)于所涉及對象的表象、屬性、特征、本質(zhì)和運動規(guī)律等。▲ 載體：如紙張、膠片、磁帶、磁盤等。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息特征：共享性、多維性（一條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息在具有不同的價值觀或不同的認(rèn)識層次的人會有不同的價值含義）、積累性、時效性、增值性?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用：1實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本功能；2有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值；3有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則：1重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性；2加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性；3提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時效性（及時更新信息庫中的信息內(nèi)容；提高信息利用的效率，盡量使信息在最短的時間內(nèi)發(fā)揮作用）；4促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化。▲ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息收集：1收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息；2從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息；3現(xiàn)場收集；4利用網(wǎng)絡(luò)獲?。ɡ没ヂ?lián)網(wǎng)、利用聯(lián)機(jī)系統(tǒng)、利用商情數(shù)據(jù)庫）?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的加工整理程序：鑒別、篩選、整序、編寫和研究?！?鑒別是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的準(zhǔn)確性、