【文章內(nèi)容簡介】 為其置換房屋，欲將其在海珠區(qū)的住宅置換到東山區(qū)或越秀區(qū)附近一房一廳或兩房一廳的產(chǎn)權房，價格在25萬元以下。其委托出售的房屋位于天河區(qū)20世紀70年代末建造的G層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權屬為個人產(chǎn)權，上網(wǎng)出售價格為9萬元。 客戶丙是初來廣州工作的技術人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購買一處面積不限定在10萬元以下的房屋。 A店和B店的業(yè)務員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對，希望通過經(jīng)紀業(yè)務活動，使客戶丙購買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。 業(yè)務員首先與客戶丙聯(lián)系，向其推薦了客戶乙的住宅，實地看房后客戶丙相當滿意，對價格也沒有太多異議。業(yè)務員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時為其介紹了客戶甲位于東山區(qū)的一室一廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個三連環(huán)馬上就可以解套。 然而進入實質(zhì)性談判階段時，三客戶都提出了特殊要求:客戶甲要求客戶乙補貼其房屋2萬一3萬元的裝修費。客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時希望房價再降一點?？蛻舯蠛灱s后延期一個月交款。這些條件的提出使得談判陷入僵局。 有關業(yè)務員沒有氣餒，一起對三客戶的要求進行了認真的分析，分別找到了每位客戶需求的關鍵所在的突破點，分別是:客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點是房款付款時間?？蛻粢以敢鈱⒆》抠u給丙，但希望其盡快付清房款，因為他要用這筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補貼一部分裝修費，但堅持只補貼1萬元?？蛻艏讓蛻粢业母犊罘绞?jīng)]有意見，但對裝修費的要求比較高。 分析清楚上述事實后，業(yè)務員們準備對每位客戶實行各個擊破，業(yè)務員A負責做甲的工作，給他分析裝修價格的補貼計算方法，并站在其立場上分析應盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費再做一些讓步，盡快地促進交易。業(yè)務員B負責做丙的工作，經(jīng)過多次協(xié)商，丙答應看到預定合同即付款。業(yè)務員C負責做乙的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費再抬高一點。 通過業(yè)務員們分頭做工作，又經(jīng)過近一個月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達成協(xié)議，簽訂了有關交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務，并為經(jīng)紀機構獲得了可觀的傭金?！舅伎寂c討論】上述這筆三連環(huán)業(yè)務是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務?上述經(jīng)紀業(yè)務的操作流程如何?經(jīng)紀公司的傭金如何計算?在業(yè)務員們促成交易過程中對你有哪些啟發(fā)?案例10 針對大多數(shù)購房者來說，購房是一件消耗時間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時間，不如花一平方米的價錢請房地產(chǎn)經(jīng)紀人來幫忙完成購房計劃。北京正則律師事務所推出的“一平方米購房服務計劃”就是針對購房者的這種需求而開辦的經(jīng)紀服務。這一計劃是指房地產(chǎn)專業(yè)律師為購房人提供從審查房的全過程服務，而消費者只需支付它所買房子一平方米的價款作為服務費。律師提供的經(jīng)紀在以下三個環(huán)節(jié): ，簽訂認購書。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認購定金的安全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。 《商品房買賣合同》及補充條款進行談判。這個環(huán)節(jié)有兩部分服務，一是協(xié)助買房人簽訂“主合同”，即標準樣式的購房合同。二是協(xié)助買房人簽訂補充協(xié)議。 ，“一平方米購房服務計劃”’旨在通過專業(yè)服務，解決買賣雙方在商品房買賣過程中出現(xiàn)的各種問題，替購房者把好購房關，避免糾紛。 【思考與討論】??案例n 位于順德市的一座物資大樓，由于產(chǎn)權所有人欠債，由債權人向廣州市中級人民法院起訴，勝訴后由法院委托廣東某拍賣行對該幢大樓進行拍賣。 物資大樓占地面積四下多平方米，樓高7層，總建筑面積9600多平方米。拍賣時評估價20s3萬元，拍賣保留價1643萬元，該樓前曾2次拍賣，均無人參加競買而元成交。 2000年s月19日上午10時正，某拍賣行對該幢大樓再行拍賣。參加競買有2家，分別持10號牌和36號牌，除競買人外，參加拍賣會還有該幢大樓產(chǎn)權人、債權人、法官。拍賣會準時開始，拍賣師會前宣讀了拍賣規(guī)則及注意事項，經(jīng)過詢問，確認在場競買人沒有異議和疑問后，拍賣開始。 由于前7項標的均采用增價拍賣方式，所以輪到第8項拍賣該幢大樓時，拍賣師向場上競買人宣布了另一種競買方式:按委托方要求，本標的以20ss萬元起價，如有應價則按增價拍賣:如無應價則采用設有保留價的減價方式拍賣，第一個舉牌應價，且高于保留價者作標的成交。在場競買人無異議的情況下，叫價開始，20ss萬元起叫價無人應價。 于是拍賣師開始以每次遞減so萬元逐次減價拍賣，當口}I價1700萬元時，10號舉起號牌，拍賣師即時見到，于是拍賣師敲褪成交。但就在此時，36號也舉起號牌，拍賣師指出舉牌晚了一步，標的由10號成交。拍賣會后，36號競買人提出異議，要求以原成交價重新拍賣，產(chǎn)權代理律師更提出幾大疑點，一場糾紛由此而起。 二、產(chǎn)權人提出五大疑點 其一:標的產(chǎn)權所有人和房產(chǎn)地點都在順德，但拍賣公告只在廣州日報刊登，而不在順德媒介刊登。 其二:委托人曾告訴拍賣行拍賣時通知產(chǎn)權所有人，但產(chǎn)權所有人一直沒有收到任何書面或口頭通知，他們是通過其他途徑得知自己的房產(chǎn)被拍賣的。 其三:程序有問題。采用荷蘭拍賣法的前提是開價拍賣，沒有人競投后才宣布采用荷蘭拍三宣布采用荷蘭拍賣法引起競買人消極等待。 其四:如何認定舉牌在先，沒有客觀依據(jù)。拍賣會場沒有錄像機，只憑拍賣師主觀臆斷。 其五:拍賣時，每次應叫價三次，每次應有停頓，而不應“連珠炮“似往下叫，當減至1700萬元價格時，有2人應價，按規(guī)定應采用開價方式繼續(xù)拍賣，拍賣師無視現(xiàn)實，判定10號牌所得，并宣布拍賣結(jié)束，侵犯了其他競買人合法權益。 三、拍賣行釋疑 關于標的在順德，為何不在順德報刊登公告。《拍賣法》第四十七條規(guī)定，拍賣公告應當通過報紙或者其他新聞媒介公布。那么，在廣州日報刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權申請人均在廣州，拍賣行的潛在客戶在全省，廣州日報發(fā)行比順德報覆蓋面大得多。 關于拍賣行為何不通知執(zhí)行人。《拍賣法》第三章關于拍賣當事人共分四節(jié)，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產(chǎn)權所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發(fā)生任何法律關系，拍賣行按時向委托方發(fā)了《拍賣通知》，并無通知被執(zhí)行人的義務。 關于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價方式。首先，減價拍賣的方式是應委托人要求早就確定的，拍賣人有權且必須在拍賣前向竟買人說明競價方式和竟買規(guī)則，其次，拍賣是在起叫價無人應價的情況下轉(zhuǎn)入減價拍賣方式的，這也是應委托人的要求進行的。 對于認定誰先舉牌沒有客觀依據(jù)(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認為，減價拍賣中第一個舉牌成交者由拍賣師認定，現(xiàn)場還有場上記錄員協(xié)助，其記錄的《拍賣會筆錄》具有法律效力，另外，拍賣會場上還有60余人目睹，可以證明?！杜馁u法》規(guī)定了拍賣師的權力和作用，但沒有規(guī)定必須錄像。 對“有兩個人對1700萬元的價位應價，按規(guī)定應采用增價方式繼續(xù)拍，但拍賣師卻判10號成交，有失公允”的質(zhì)疑。拍賣行認為在減價拍賣的規(guī)則下，拍賣師不確認首先舉牌的競買人的權益，那才真是違約違法，損害了10號競買人的應有權益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價幅度，逐次減價拍賣的，每次報價之后均有停頓，有足夠的間隔時間給競買人決策舉牌應價?！舅伎寂c討論