【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。被代理人在授權(quán)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理事務(wù)中，對(duì)于處理事務(wù)所需要的費(fèi)用可以用兩種方式解決：①預(yù)付費(fèi)用。被代理人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約定合同時(shí)，可以預(yù)先支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理事務(wù)的費(fèi)用；②償還費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在處理事務(wù)時(shí)發(fā)生墊付費(fèi)用，被代理人應(yīng)當(dāng)償還。（3）、給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬的義務(wù)按照中國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)系解釋和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式和習(xí)慣，訂立合同關(guān)系一般以有償為原則，無(wú)償活動(dòng)一般不訂立合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為被代理人處理事務(wù)，可以在合同中要求支付報(bào)酬，被代理人也應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要求的報(bào)酬應(yīng)當(dāng)以約定的委托事務(wù)完成相適應(yīng)。（4）、承擔(dān)賠償損失的義務(wù)被代理人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按照授權(quán)處理事務(wù)時(shí)非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的過(guò)錯(cuò)造成的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由被代理人承擔(dān)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在直接處理事務(wù)中發(fā)生的非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人過(guò)錯(cuò)造成的，或是經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同意，被代理人轉(zhuǎn)委托第三人處理，因第三人處理事務(wù)造成的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以要求被代理人承擔(dān)。房地產(chǎn)居間合同（1）、房地產(chǎn)居間合同的概念居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)居間人所提供的居間服務(wù)類型的不同，居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。指示居間即居間人向委托人報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，媒介居間行為則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成其交易。一般來(lái)講，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等是委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)，媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)實(shí)際運(yùn)作中，這兩種方式不是完全獨(dú)立的，常常需要相互結(jié)合的才能促成合同的訂立。（2）、房地產(chǎn)居間合同的特征居間合同是以介紹委托人與第三人訂立合同為目的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的報(bào)告訂約是為委托人尋找及指示可以與其訂立合同的相對(duì)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供訂約媒介是介紹雙方當(dāng)事人訂立合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動(dòng)。居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只有促成委托人之間交易合同的成立，委托人才有支付報(bào)酬的義務(wù)。居間合同與代理合同的區(qū)別是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，國(guó)家法律沒(méi)有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托代理義務(wù)的解釋。（3）、房地產(chǎn)居間合同的義務(wù)第一 如實(shí)報(bào)告的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為委托人提供居間勞務(wù)時(shí)，對(duì)委托人的交易活動(dòng)以及有關(guān)交易合同的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向委托人如實(shí)告知。這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一項(xiàng)主要義務(wù)。對(duì)于委托人訂約與履約能力、信用狀況、交易條件、交易事項(xiàng)、交易過(guò)程等事宜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)就其所知如實(shí)告知相對(duì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能據(jù)實(shí)告知或故意隱瞞，甚至提供虛假不實(shí)情況的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)因此造成的賠償責(zé)任。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成雙方委托人交易合同訂立，居間活動(dòng)獲得成功，報(bào)酬應(yīng)當(dāng)由雙方委托人平均負(fù)擔(dān)。第二 盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)盡全力為委托人服務(wù)，盡力服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)一般以居間合同的約定和依照交易所在地的交易慣例或習(xí)慣確定。但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德和誠(chéng)實(shí)信用原則，以維護(hù)當(dāng)事人利益為前提促成合同的訂立，盡力提供服務(wù)。第三 保守秘密的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為委托人提供居間服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，為委托人保守秘密。為委托人保守秘密可以分為三個(gè)方面：①委托人在委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供居間服務(wù)時(shí)，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得將自己有關(guān)姓名、公司等情況告知相對(duì)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)有保密的義務(wù)；②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為委托人提供居間服務(wù)活動(dòng)中，得到的有關(guān)委托人的商業(yè)機(jī)密、信息、成交機(jī)會(huì)等影響委托人利益的；③依據(jù)合同約定和法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)負(fù)有保密責(zé)任的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)有保密義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反保密責(zé)任，造成委托人損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。（4）、委托人的義務(wù)第一 支付報(bào)酬的義務(wù)居間合同成立后，委托人根據(jù)合同約定的有償義務(wù)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付報(bào)酬。首先，委托人給付的報(bào)酬的定量可以按照合同約定的定量給付。但是，目前我國(guó)大部分地區(qū)和城市對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得報(bào)酬定量實(shí)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)下的約定收取，因此，居間合同涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬定量標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定定量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以不相沖突為宜。居間合同約定不能明確報(bào)酬定量的，以所在地的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或俗成約定為準(zhǔn)。其次，由于居間合同在中國(guó)的大部分地區(qū)和城市是按照結(jié)果定論的，所以，居間報(bào)酬的支付期限是以居間達(dá)到目的為支付時(shí)限的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有完成促成委托人之間交易合同的訂立，或合同成立因法定事由被確定無(wú)效，均不得要求支付報(bào)酬。已經(jīng)支付報(bào)酬的，應(yīng)當(dāng)返還當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動(dòng)發(fā)生損害當(dāng)事人利益的行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不得要求委托人支付報(bào)酬。第二 支付必要費(fèi)用的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動(dòng)取得成功后，其獲取的報(bào)酬中包括其在居間活動(dòng)中發(fā)生的費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動(dòng)中發(fā)生得的費(fèi)用通常由自己承擔(dān)。但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動(dòng)沒(méi)有促成委托人之間交易合同得成立，不能要求報(bào)酬，其在居間活動(dòng)中所支付的必要費(fèi)用可以要求委托人承擔(dān)。（二）、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同房地產(chǎn)買賣與房屋租賃是房地產(chǎn)交易中交易性質(zhì)不同的行為，買賣是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，租賃是債權(quán)經(jīng)營(yíng)行為，買賣與租賃是房地產(chǎn)交易的主要行為。由此，房地產(chǎn)買賣與房屋租賃活動(dòng)也成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。這類買賣行為中較普遍存在委托經(jīng)紀(jì)人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，并訂立經(jīng)紀(jì)合同的現(xiàn)象。房屋租賃行為一般包括：新建商品房出租、現(xiàn)房出租；存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。這類租賃行為中，一般也較普遍存在委托經(jīng)紀(jì)人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，并訂立經(jīng)紀(jì)合同的情況。房地產(chǎn)買賣與房屋租賃活動(dòng)因其交易客體的一致性，訂立經(jīng)紀(jì)合同所約定的主要條款基本相同。但是，因其不同的交易行為、委托人不同的目的與要求、不同的交易數(shù)量和傭金定量、不同的交易條件與交易習(xí)慣，以及合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的不同，采用的合同的形式也有所不同。這種差別表現(xiàn)得非常典型。房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同買賣經(jīng)紀(jì)合同是經(jīng)紀(jì)人與委托人通過(guò)約定為委托人的房地產(chǎn)買賣活動(dòng)向其提供勞務(wù)服務(wù)而訂立的合同。房地產(chǎn)買賣活動(dòng)是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系通過(guò)交易行為發(fā)生變化的活動(dòng)，較之房地產(chǎn)的其他交易活動(dòng)相對(duì)比較便捷。中國(guó)現(xiàn)時(shí)期各個(gè)地區(qū)和城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是比較發(fā)達(dá)和市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)和城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處于房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的快速增長(zhǎng)時(shí)期。投資新建的房地產(chǎn)與二手房地產(chǎn)的交易非?；钴S。以這些地區(qū)和城市為例：投資新建房地產(chǎn)的投資人（通常稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主）委托經(jīng)紀(jì)人為其出售投資新建的期房或現(xiàn)房時(shí)，與經(jīng)紀(jì)人訂立的經(jīng)紀(jì)合同形式主要是代理合同，很少采用居間合同形式。而在二手房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)中，房地產(chǎn)買賣的委托人與經(jīng)紀(jì)人訂立的經(jīng)紀(jì)合同形式則是以居間合同為主，采用代理合同形式的不多?？梢?jiàn)，同樣是房地產(chǎn)買賣活動(dòng)，因?yàn)槲腥说哪康?、要求、交易條件、交易習(xí)慣等諸多因素的不同，選擇的經(jīng)紀(jì)合同形式不同。房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同租賃經(jīng)紀(jì)合同是經(jīng)紀(jì)人與委托人通過(guò)約定為委托人的房屋租賃活動(dòng)向其提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)而訂立的合同。房屋租賃是反應(yīng)房地產(chǎn)的債權(quán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，較之房地產(chǎn)的其他交易活動(dòng)相對(duì)比較復(fù)雜。經(jīng)紀(jì)人與委托人為房屋租賃活動(dòng)約定的經(jīng)紀(jì)合同形式，一般同房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)相似。投資新建的房屋租賃活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)通常采用代理合同形式為主，很少采用居間合同形式。而存量房屋租賃活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)則主要采用居間合同形式，基本不采用代理合同形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人因房屋尋租的過(guò)程復(fù)雜因素頗多，及租約存續(xù)期間容易發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛等因素的影響，唯恐介入委托人之間不必要的債權(quán)債務(wù)糾紛、賠償，所以多選擇居間合同形式以示規(guī)避。這是租賃活動(dòng)中較典型的經(jīng)紀(jì)行為。然而，由于房地產(chǎn)租賃交易的特殊性，如交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，影響雙方交易利益的因素復(fù)雜（如房屋及設(shè)備維修），房地產(chǎn)出租人實(shí)際上非常需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能提供代理服務(wù)。目前一些城市有少量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出了房屋出租的代理服務(wù)，全面代理出租方的房屋出租、收租、維修乃至裝修服務(wù)。這種情況下所簽訂的租賃經(jīng)紀(jì)合同是一種代理合同。訂立房地產(chǎn)租賃居間合同時(shí)應(yīng)注意：由于租賃交易的特殊性，交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，相互之間會(huì)產(chǎn)生較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，由此而引起的委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的責(zé)任要求也會(huì)比較復(fù)雜，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任擔(dān)保承租人按時(shí)交租及支付有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用？因此在房屋租賃居間合同中就這類問(wèn)題應(yīng)補(bǔ)充限制性條款，以便明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人各自的權(quán)利義務(wù)。(三)、一手房經(jīng)紀(jì)合同與二手房經(jīng)紀(jì)合同一手房經(jīng)紀(jì)合同一手房經(jīng)紀(jì)合同的主要形式就是新建商品房銷售代理,因此,一手房經(jīng)紀(jì)合同主要就是新建商品房銷售代理合同。新建商品房銷售代理是批量房地產(chǎn)的銷售代理,與以單套房地產(chǎn)交易為主的二手房代理業(yè)務(wù)相比,更為復(fù)雜,而且由于委托方(開(kāi)發(fā)商)的相對(duì)強(qiáng)勢(shì),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更需特別審慎地與之簽訂代理合同,以切實(shí)保護(hù)自身利益。特別需要注意的是,商品房銷售代理合同中應(yīng)載明有關(guān)交易價(jià)格范圍、銷售時(shí)間和進(jìn)度以及不同價(jià)格和銷售進(jìn)度下傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的條款。在批量的商品房銷售代理中，待銷的房地產(chǎn)不一定能做到百分之百銷完，因此必須事先約定衡量經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成任務(wù)的考核指標(biāo)——銷售面積比例。由于批量化商品房的銷售時(shí)間較長(zhǎng)，傭金也就有必要分期支付，這樣就必須約定各期支付的時(shí)點(diǎn)或前提條件。商品房預(yù)（銷）售過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（如廣告、售樓處搭建費(fèi)用等）較多，其投放的時(shí)間、數(shù)量與銷售量有密切關(guān)系，因此也應(yīng)對(duì)其支付方式、時(shí)間安排等事項(xiàng)在合同中予以約定。二手房經(jīng)紀(jì)合同二手房交易中，絕大多數(shù)的租售當(dāng)事人因?yàn)椴荒艽_定地尋找到期望或滿意的交易對(duì)象，為了減少盲目的尋找，這類的合同大多數(shù)是居間合同形式。有些是指示居間合同，也有些是媒介合同，大部分則是指示與媒介相混合的合同。其特點(diǎn)是合同要求完成的事務(wù)應(yīng)當(dāng)完備。由于二手房有限，而且多為已使用過(guò)的房屋，二手房居間合同就應(yīng)相應(yīng)增加有關(guān)房屋已使用情況調(diào)查、告之責(zé)任以及房屋交驗(yàn)責(zé)任的條款。此外，由于二手房交易中，委托人常常會(huì)要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供一系列相關(guān)服務(wù)，這時(shí)還必須增加有關(guān)這些相關(guān)的補(bǔ)充條款。二手房居間合同按《合同法》第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。房地產(chǎn)居間合同是以促成二手房交易為目的的委托合同。由于房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系相對(duì)較為復(fù)雜，因此，二手房房地產(chǎn)居間合同具有一定的復(fù)雜性，如對(duì)交易達(dá)成的界定，交易不成功時(shí)，一些大額費(fèi)用的給付責(zé)任等，都需要經(jīng)充分協(xié)商才能予以明確。二手房居間合同一般要包括以下主要條款： （1）委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（承購(gòu)、承租方）三者的姓名或名稱、住所； （2）居間房地產(chǎn)的坐落與情況； （3）委托事項(xiàng)； （4）傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款； （5）合同在履行中的變更及處理； （6）違約責(zé)任； （7）爭(zhēng)議解決的處理辦法； （8）其他補(bǔ)充條款。訂立二手房轉(zhuǎn)讓居間合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)； （1）要寫(xiě)明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況。尤其應(yīng)標(biāo)明委托房地產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)利情況。已設(shè)定抵押權(quán)、權(quán)屬狀況不明確、被法院查封、凍結(jié)等的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 （2）在傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等方面要有詳細(xì)規(guī)定。對(duì)居間方未完成居間合同委托事項(xiàng)的，怎樣退還傭金要有明確說(shuō)明。（3）明確三方違約責(zé)任的處理辦法。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓從交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)可能性轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記以至房地產(chǎn)交驗(yàn)，是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，較易因外界因素和交易雙方自身情況的變化而發(fā)生變故，從而造成違約。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在居間業(yè)務(wù)中的特定地位更造成房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)難以掌握這種變故，因此，須相應(yīng)設(shè)置詳細(xì)條款，避免因違約條款不完善而發(fā)生的糾紛。（四）、房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同買方和賣方是房地產(chǎn)買賣活動(dòng)中互為相對(duì)方的交易主體。買方與賣方各自委托代理人為其提供勞務(wù)服務(wù)所訂立的代理合同，是屬于同一類型的合同形式。合同的主要條款沒(méi)有根本的差異，但是，各自因委托授權(quán)的范圍、要求、條件、事務(wù)的多寡，責(zé)任的大小之間的差別，其合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同，結(jié)果也不同。房地產(chǎn)買方代理合同為委托人買到最低價(jià)格的房地產(chǎn)，或者是在預(yù)定的價(jià)格下，買到最好的房地產(chǎn)。然而由于對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量、功能方面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不可能完全統(tǒng)一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提供的備選房源數(shù)量，則可相應(yīng)減少經(jīng)紀(jì)糾紛。此外，在以上第一種情況下，由于客戶有特定的要求，傭金的標(biāo)準(zhǔn)不能等同于一般經(jīng)紀(jì)合同標(biāo)準(zhǔn)?？稍诤贤刑貏e約定。房地產(chǎn)賣方代理合同賣方代理業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人的基本義