【正文】 地產經紀合同是房地產經紀人與委托人共同遵守的行為規(guī)則。第二節(jié) 房地產經紀合同的內容一、房地產經紀合同內容的界定依民事法律關系而言，合同的內定是指當事人的權利和義務。以上兩方面的涵義是不可分割又密切相關的。不同的條款在合同中所處的地位和作用不同，根據合同條款的作用和表現(xiàn)形式，合同條款有以下幾種：根據合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款合同的主要條款也稱必要條款，是合同成立應當具備的條款。普通條款明確當事人權利義務的作用與主要條款是一樣的。根據合同條款的內容，合同條款可以分為實體條款和程序條款實體條款是規(guī)定當事人權利義務的條款，如標的條款、價款和酬金條款、履行期限條款、履行地點條款。合同的爭議條款都是明示條款。一般情況下，默示條款不能改變明示條款，兩者發(fā)生矛盾時應當以明示條款為準。當合同約定與法律規(guī)定的違約責任有所不同時，根據“契約自由”原則，應當按照合同約定承擔違約責任。根據上述合同條款的類型及其特性，房地產經紀人在經紀人活動中與委托人協(xié)商合同條款，應當根據不同的目的、要求性質采用不同特性的合同條款來訂立、履行合同。房地產權利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無民事行為能力的未成年人和成年人。沒有標的，合同的權利義務就失去目的，當事人之間就無法建立合同關系。服務的事項和標準應當明確，不明確是難以保證合同得到正常履行的，這是必須明示的條款。合同的履行期限、地點和方式履行期限直接關系到合同義務完成的時間，同時也是確定違約與否的因素之一。違約責任條款有利于督促當事人履行合同義務，保護守約方的利益。解決爭議的方式 爭議的解決方式是當事人解決合同糾紛的手段和途徑。被代理人可以委托代理人處理一項或數項或全部事務。房地產代理合同是以被代理人確定委托代理權限和代理人接受授權為合同的成立條件的，屬于委托代理。房地產經紀人在房地產代理合同上簽字就負有以下義務：第一 按照指示處理事務的義務為被代理人處理事務是房地產經紀人的義務。被代理人的指示是指導性的，其要求的內容和范圍基本上是確定的。經被代理人同意，房地產經紀人可以將委托事務轉托第三人處理，并經被代理人同意，房地產經紀人可以與第三人形成轉委托關系；②遇到緊急情況，為了使被代理人的利益不受影響，或者因緊急情況發(fā)生不能及時通知到被代理人時，房地產經紀人可以將被代理人的事務委托給第三人處理。第四 處理事務的收益和所得交付被代理人的義務房地產經紀人在為被代理人處理事務的過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孳息等，應當及時交付給被代理人。（2）、承擔處理事務的費用的義務房地產經紀人受被代理人的指示處理事務，房地產經紀人在處理事務的過程中所發(fā)生的費用應當由被代理人承擔。（3）、給付房地產經紀人報酬的義務按照中國現(xiàn)行法律關系解釋和房地產經紀業(yè)務的經營方式和習慣，訂立合同關系一般以有償為原則，無償活動一般不訂立合同。房地產經紀人在直接處理事務中發(fā)生的非房地產經紀人過錯造成的，或是經房地產經紀人同意，被代理人轉委托第三人處理，因第三人處理事務造成的對房地產經紀人的損失的，房地產經紀人也可以要求被代理人承擔。一般來講，在房地產經紀活動中，指示居間行為是房地產經紀人向委托人提供房地產的交易信息，包括交易的數量、交易行情、交易方式等是委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產，媒介居間行為是指房地產經紀人為委托人提供訂約媒介的服務。房地產經紀人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事務，國家法律沒有有關代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理義務的解釋。房地產經紀人不能據實告知或故意隱瞞，甚至提供虛假不實情況的，不得要求支付報酬并應承擔因此造成的賠償責任。第三 保守秘密的義務房地產經紀人在為委托人提供居間服務時，應當按照委托人的要求，為委托人保守秘密。首先，委托人給付的報酬的定量可以按照合同約定的定量給付。房地產經紀人沒有完成促成委托人之間交易合同的訂立，或合同成立因法定事由被確定無效，均不得要求支付報酬。因此，房地產經紀人在居間活動中發(fā)生得的費用通常由自己承擔。房地產買賣行為一般包括：投資新建房地產的期權房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產的買賣。房地產買賣與房屋租賃活動因其交易客體的一致性，訂立經紀合同所約定的主要條款基本相同。房地產買賣活動是房地產的產權關系通過交易行為發(fā)生變化的活動，較之房地產的其他交易活動相對比較便捷。而在二手房地產的買賣活動中，房地產買賣的委托人與經紀人訂立的經紀合同形式則是以居間合同為主，采用代理合同形式的不多。經紀人與委托人為房屋租賃活動約定的經紀合同形式，一般同房地產的買賣活動相似。這是租賃活動中較典型的經紀行為。訂立房地產租賃居間合同時應注意：由于租賃交易的特殊性，交易雙方權利義務關系存續(xù)時間較長，相互之間會產生較為復雜的債權債務關系，由此而引起的委托人對房地產經紀機構的責任要求也會比較復雜，如房地產經紀機構是否有責任擔保承租人按時交租及支付有關公用事業(yè)費用？因此在房屋租賃居間合同中就這類問題應補充限制性條款，以便明確房地產經紀機構與委托人各自的權利義務。在批量的商品房銷售代理中，待銷的房地產不一定能做到百分之百銷完，因此必須事先約定衡量經紀機構完成任務的考核指標——銷售面積比例。有些是指示居間合同，也有些是媒介合同，大部分則是指示與媒介相混合的合同。二手房居間合同按《合同法》第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。訂立二手房轉讓居間合同時應注意以下事項； （1）要寫明轉讓居間房地產的詳細坐落情況。對居間方未完成居間合同委托事項的，怎樣退還傭金要有明確說明。（四）、房地產買方代理合同與房地產賣方代理合同買方和賣方是房地產買賣活動中互為相對方的交易主體。然而由于對房地產質量、功能方面的評判標準不可能完全統(tǒng)一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經紀人應提供的備選房源數量，則可相應減少經紀糾紛。但是由于價格越高，出售的難度也越大，對于批量的一手房預（銷）售代理來說，銷售進度也會有影響，因此，為了避免經紀糾紛，賣方代理合同中應載明有關于交易價格范圍、銷售時間和進度以及不同價格和銷售進度下傭金計算標準的條款。主體不明確，其權利義務關系就無法明確。因此，訂立經紀合同時，應當明確主體關系，使合同履行具有法律效力。在房地產經紀合同中對標的（即房地產）的描述應當清楚、明了，并明示主客體關系（即當事人與標的的關系）的各項內容。⑷勞務報酬或酬金酬金是完成服務的價款，也是提供勞務服務的代價。⑹違約責任違約責任是當事人違反合同約定時應承擔的法律責任。違約方未依法被免除責任的，守約方仍然可以依法追究其違約責任。在二手房產買方代理業(yè)務中，經紀人應為委托人買到最低價格的既定房地產，或者是在預定的價格下，買到最好的房地產。但是由于價格越高，出售的難度也越大，因此在代理合同中，對出售價格的底線以及委托代理期限進行約定是較為明智的做法。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。合同的內容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式；（2）房地產權屬證書的名稱和編號；（3）房地產坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（5）房地產的用途或使用性質；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產交付使用的時間；（8）違約責任；（9）雙方約定的其他事項。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。擔保合同是主債權債務合同的從合同?！段餀喾ā贰ⅰ稉７ā肪?guī)定，抵押合同一般包括下列條款：①被擔保債權的種類和數額；②債務人履行債務的期限；③抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用歸屬；④擔保的范圍。房地產抵押未經登記的，不發(fā)生物權效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》對租賃合同的內容做了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款：① 當事人姓名或者名稱及住所；② 房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；③ 租賃用途；④ 租賃期限；⑤ 租金及交付方式；⑥ 房屋修繕責任；⑦ 轉租的約定；⑧ 變更和解除合同的條件；⑨ 違約責任；⑩ 當事人約定的其他條款。除公房外，一般房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權收取滯納金。租用房屋從事生產經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。對于無效合同的終止，《合同法》中有明確的規(guī)定，不再贅述。四、商品房買賣合同房地產買賣是指房地產權利人將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。計價方式商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價或按建筑面積計價等三種方式進行。中途變更規(guī)劃、設計房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。商品房預售合同登記備案房地產開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房。房地產經紀從業(yè)人員的不誠信有的房地產經紀從業(yè)人員為了吸引客戶承攬業(yè)務，在簽訂合同時不充分告知或夸大承諾與委托人訂立合同，從而不能真實履約而造成的糾紛。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。根據合同法，居間合同中，房地產經紀從業(yè)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。而委托人往往也由于自身法律意識的淡薄和法律知識的欠缺，在與房地產經紀從業(yè)人員簽訂房地產經紀合同時未能明確區(qū)分居間合同與代理合同的區(qū)別，從而達成不規(guī)范的房地產經紀合同，而導致糾紛。（3）因委托人愿意支付的傭金數額不能滿足自己的期望目標，訂立合同時要求減少自己的義務。（2）缺乏基本的常識，合同的內容不能保護委托人的利益，同樣也不能保護自己的利益。其具體原因為：由于目前有關管理部門對房地產經紀收費所制定的標準并無相對應的服務標準，服務標準和傭金標準沒有相應對比與衡量的標準，造成有收費標準卻沒有服務標準的失衡現(xiàn)象。二、房地產經紀企業(yè)的風險防范（一）、風險類型風險是指引起損失產生的不確定性?？傮w風險包括政策風險和市場風險。個別風險個別風險是指由于種種不利因素的影響，而給個別房地產經紀機構內部帶來的不確定性。意外風險意外風險指人們無法預料到的風險，包括自然災害（例如地震、暴雨、臺風等等不可抗力災害的發(fā)生）和意外（如人們的過失行為）所帶來的風險。（三）、風險的防范措施完善企業(yè)的控制環(huán)境控制環(huán)境是指影響企業(yè)內部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。其次應當建立企業(yè)對風險的反應式應變機制。其次，影響到經營業(yè)務的法律很多，因此要保持和這些中介機構的聯(lián)系?？刂苹顒邮轻槍﹃P鍵控制點而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動時關鍵就是要尋找關鍵控制點。（2）房地產經紀人在編制合同或者起草附錄時必須清楚自己的權利范圍① 充分重視業(yè)務承攬工作，認真簽訂每一筆業(yè)務合同。 ④ 注意對合同內容的審查，即雙方權利、義務條款的審查。③ 積極主動與銀行、工商、海關、公安、檢察等有關部門聯(lián)系。復習思考題：合同的概念是什么？合同的特征是什么？合同法的概念和特征是什么？合同的分類有哪些？其內容是什么？什么是合同的法律效力？其具備的條件有哪些？定金的罰則是什么？定金與預付款的區(qū)別是什么？什么是房地產經紀合同？及特征有哪些？房地產經紀合同的作用有哪些？房地產經紀合同包含哪幾個方面的內容？房地產經紀合同的主要條款有哪些？1房地產經紀人在房地產代理合同簽字中負有哪些義務？1房地產居間合同的概念是什么？它有哪些特征？1什么是房地產轉讓及房地產轉讓合同？1什么是房地產抵押及房地產抵押合同？1什么是房屋租賃及房屋租賃合同？1什么是房地產買賣？商品房預售合同如何進行登記備案？1由于合同不完善造成糾紛的原由有哪些？1房地產經紀企業(yè)的風險規(guī)避有哪些步驟？1房地產經紀企業(yè)的風險防范措施有哪些？32 / 32