【正文】 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人共同遵守的行為規(guī)則。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同內(nèi)容的界定依民事法律關(guān)系而言，合同的內(nèi)定是指當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。以上兩方面的涵義是不可分割又密切相關(guān)的。不同的條款在合同中所處的地位和作用不同，根據(jù)合同條款的作用和表現(xiàn)形式，合同條款有以下幾種：根據(jù)合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款合同的主要條款也稱必要條款，是合同成立應(yīng)當(dāng)具備的條款。普通條款明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的作用與主要條款是一樣的。根據(jù)合同條款的內(nèi)容，合同條款可以分為實(shí)體條款和程序條款實(shí)體條款是規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的條款，如標(biāo)的條款、價(jià)款和酬金條款、履行期限條款、履行地點(diǎn)條款。合同的爭(zhēng)議條款都是明示條款。一般情況下，默示條款不能改變明示條款，兩者發(fā)生矛盾時(shí)應(yīng)當(dāng)以明示條款為準(zhǔn)。當(dāng)合同約定與法律規(guī)定的違約責(zé)任有所不同時(shí)，根據(jù)“契約自由”原則，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)上述合同條款的類型及其特性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)人活動(dòng)中與委托人協(xié)商合同條款，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目的、要求性質(zhì)采用不同特性的合同條款來(lái)訂立、履行合同。房地產(chǎn)權(quán)利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無(wú)民事行為能力的未成年人和成年人。沒(méi)有標(biāo)的，合同的權(quán)利義務(wù)就失去目的，當(dāng)事人之間就無(wú)法建立合同關(guān)系。服務(wù)的事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確，不明確是難以保證合同得到正常履行的，這是必須明示的條款。合同的履行期限、地點(diǎn)和方式履行期限直接關(guān)系到合同義務(wù)完成的時(shí)間，同時(shí)也是確定違約與否的因素之一。違約責(zé)任條款有利于督促當(dāng)事人履行合同義務(wù)，保護(hù)守約方的利益。解決爭(zhēng)議的方式 爭(zhēng)議的解決方式是當(dāng)事人解決合同糾紛的手段和途徑。被代理人可以委托代理人處理一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)或全部事務(wù)。房地產(chǎn)代理合同是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件的，屬于委托代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)代理合同上簽字就負(fù)有以下義務(wù)：第一 按照指示處理事務(wù)的義務(wù)為被代理人處理事務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)。被代理人的指示是指導(dǎo)性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。經(jīng)被代理人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以將委托事務(wù)轉(zhuǎn)托第三人處理，并經(jīng)被代理人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以與第三人形成轉(zhuǎn)委托關(guān)系；②遇到緊急情況，為了使被代理人的利益不受影響，或者因緊急情況發(fā)生不能及時(shí)通知到被代理人時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以將被代理人的事務(wù)委托給第三人處理。第四 處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為被代理人處理事務(wù)的過(guò)程中獲得的收益，包括錢(qián)財(cái)、物品以及孳息等，應(yīng)當(dāng)及時(shí)交付給被代理人。（2）、承擔(dān)處理事務(wù)的費(fèi)用的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受被代理人的指示處理事務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在處理事務(wù)的過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被代理人承擔(dān)。（3）、給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬的義務(wù)按照中國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)系解釋和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式和習(xí)慣，訂立合同關(guān)系一般以有償為原則，無(wú)償活動(dòng)一般不訂立合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在直接處理事務(wù)中發(fā)生的非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人過(guò)錯(cuò)造成的，或是經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同意，被代理人轉(zhuǎn)委托第三人處理，因第三人處理事務(wù)造成的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以要求被代理人承擔(dān)。一般來(lái)講，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等是委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)，媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，國(guó)家法律沒(méi)有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托代理義務(wù)的解釋。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能據(jù)實(shí)告知或故意隱瞞，甚至提供虛假不實(shí)情況的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)因此造成的賠償責(zé)任。第三 保守秘密的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為委托人提供居間服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，為委托人保守秘密。首先，委托人給付的報(bào)酬的定量可以按照合同約定的定量給付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有完成促成委托人之間交易合同的訂立，或合同成立因法定事由被確定無(wú)效，均不得要求支付報(bào)酬。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動(dòng)中發(fā)生得的費(fèi)用通常由自己承擔(dān)。房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。房地產(chǎn)買賣與房屋租賃活動(dòng)因其交易客體的一致性，訂立經(jīng)紀(jì)合同所約定的主要條款基本相同。房地產(chǎn)買賣活動(dòng)是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系通過(guò)交易行為發(fā)生變化的活動(dòng)，較之房地產(chǎn)的其他交易活動(dòng)相對(duì)比較便捷。而在二手房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)中，房地產(chǎn)買賣的委托人與經(jīng)紀(jì)人訂立的經(jīng)紀(jì)合同形式則是以居間合同為主，采用代理合同形式的不多。經(jīng)紀(jì)人與委托人為房屋租賃活動(dòng)約定的經(jīng)紀(jì)合同形式，一般同房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)相似。這是租賃活動(dòng)中較典型的經(jīng)紀(jì)行為。訂立房地產(chǎn)租賃居間合同時(shí)應(yīng)注意：由于租賃交易的特殊性，交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，相互之間會(huì)產(chǎn)生較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，由此而引起的委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的責(zé)任要求也會(huì)比較復(fù)雜，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任擔(dān)保承租人按時(shí)交租及支付有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用？因此在房屋租賃居間合同中就這類問(wèn)題應(yīng)補(bǔ)充限制性條款，以便明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人各自的權(quán)利義務(wù)。在批量的商品房銷售代理中，待銷的房地產(chǎn)不一定能做到百分之百銷完，因此必須事先約定衡量經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成任務(wù)的考核指標(biāo)——銷售面積比例。有些是指示居間合同，也有些是媒介合同，大部分則是指示與媒介相混合的合同。二手房居間合同按《合同法》第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。訂立二手房轉(zhuǎn)讓居間合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)； （1）要寫(xiě)明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況。對(duì)居間方未完成居間合同委托事項(xiàng)的，怎樣退還傭金要有明確說(shuō)明。（四）、房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同買方和賣方是房地產(chǎn)買賣活動(dòng)中互為相對(duì)方的交易主體。然而由于對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量、功能方面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不可能完全統(tǒng)一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提供的備選房源數(shù)量，則可相應(yīng)減少經(jīng)紀(jì)糾紛。但是由于價(jià)格越高，出售的難度也越大，對(duì)于批量的一手房預(yù)（銷）售代理來(lái)說(shuō)，銷售進(jìn)度也會(huì)有影響，因此，為了避免經(jīng)紀(jì)糾紛，賣方代理合同中應(yīng)載明有關(guān)于交易價(jià)格范圍、銷售時(shí)間和進(jìn)度以及不同價(jià)格和銷售進(jìn)度下傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的條款。主體不明確，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系就無(wú)法明確。因此，訂立經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確主體關(guān)系，使合同履行具有法律效力。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中對(duì)標(biāo)的（即房地產(chǎn)）的描述應(yīng)當(dāng)清楚、明了，并明示主客體關(guān)系（即當(dāng)事人與標(biāo)的的關(guān)系）的各項(xiàng)內(nèi)容。⑷勞務(wù)報(bào)酬或酬金酬金是完成服務(wù)的價(jià)款，也是提供勞務(wù)服務(wù)的代價(jià)。⑹違約責(zé)任違約責(zé)任是當(dāng)事人違反合同約定時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約方未依法被免除責(zé)任的，守約方仍然可以依法追究其違約責(zé)任。在二手房產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)為委托人買到最低價(jià)格的既定房地產(chǎn)，或者是在預(yù)定的價(jià)格下，買到最好的房地產(chǎn)。但是由于價(jià)格越高，出售的難度也越大，因此在代理合同中，對(duì)出售價(jià)格的底線以及委托代理期限進(jìn)行約定是較為明智的做法。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱和編號(hào)；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價(jià)格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》均規(guī)定，抵押合同一般包括下列條款：①被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；②債務(wù)人履行債務(wù)的期限；③抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用歸屬；④擔(dān)保的范圍。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》對(duì)租賃合同的內(nèi)容做了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：① 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；② 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；③ 租賃用途；④ 租賃期限；⑤ 租金及交付方式；⑥ 房屋修繕責(zé)任；⑦ 轉(zhuǎn)租的約定；⑧ 變更和解除合同的條件；⑨ 違約責(zé)任；⑩ 當(dāng)事人約定的其他條款。除公房外，一般房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。因此，它也是加強(qiáng)租賃管理的重點(diǎn)之一。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。對(duì)于無(wú)效合同的終止，《合同法》中有明確的規(guī)定，不再贅述。四、商品房買賣合同房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。計(jì)價(jià)方式商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的不誠(chéng)信有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員為了吸引客戶承攬業(yè)務(wù)，在簽訂合同時(shí)不充分告知或夸大承諾與委托人訂立合同，從而不能真實(shí)履約而造成的糾紛。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價(jià)的同時(shí)另行收取傭金。根據(jù)合同法，居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。而委托人往往也由于自身法律意識(shí)的淡薄和法律知識(shí)的欠缺，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同時(shí)未能明確區(qū)分居間合同與代理合同的區(qū)別，從而達(dá)成不規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，而導(dǎo)致糾紛。（3）因委托人愿意支付的傭金數(shù)額不能滿足自己的期望目標(biāo)，訂立合同時(shí)要求減少自己的義務(wù)。（2）缺乏基本的常識(shí)，合同的內(nèi)容不能保護(hù)委托人的利益，同樣也不能保護(hù)自己的利益。其具體原因?yàn)椋河捎谀壳坝嘘P(guān)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)所制定的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)相對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和傭金標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有相應(yīng)對(duì)比與衡量的標(biāo)準(zhǔn)，造成有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的失衡現(xiàn)象。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范（一）、風(fēng)險(xiǎn)類型風(fēng)險(xiǎn)是指引起損失產(chǎn)生的不確定性。總體風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是指由于種種不利因素的影響，而給個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部帶來(lái)的不確定性。意外風(fēng)險(xiǎn)意外風(fēng)險(xiǎn)指人們無(wú)法預(yù)料到的風(fēng)險(xiǎn)，包括自然災(zāi)害（例如地震、暴雨、臺(tái)風(fēng)等等不可抗力災(zāi)害的發(fā)生）和意外（如人們的過(guò)失行為）所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（三）、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施完善企業(yè)的控制環(huán)境控制環(huán)境是指影響企業(yè)內(nèi)部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。其次應(yīng)當(dāng)建立企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)式應(yīng)變機(jī)制。其次，影響到經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的法律很多，因此要保持和這些中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)系?？刂苹顒?dòng)是針對(duì)關(guān)鍵控制點(diǎn)而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動(dòng)時(shí)關(guān)鍵就是要尋找關(guān)鍵控制點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在編制合同或者起草附錄時(shí)必須清楚自己的權(quán)利范圍① 充分重視業(yè)務(wù)承攬工作，認(rèn)真簽訂每一筆業(yè)務(wù)合同。 ④ 注意對(duì)合同內(nèi)容的審查，即雙方權(quán)利、義務(wù)條款的審查。③ 積極主動(dòng)與銀行、工商、海關(guān)、公安、檢察等有關(guān)部門(mén)聯(lián)系。復(fù)習(xí)思考題：合同的概念是什么？合同的特征是什么？合同法的概念和特征是什么？合同的分類有哪些？其內(nèi)容是什么？什么是合同的法律效力？其具備的條件有哪些？定金的罰則是什么？定金與預(yù)付款的區(qū)別是什么？什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同？及特征有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的作用有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同包含哪幾個(gè)方面的內(nèi)容？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要條款有哪些？1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)代理合同簽字中負(fù)有哪些義務(wù)？1房地產(chǎn)居間合同的概念是什么？它有哪些特征？1什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同？1什么是房地產(chǎn)抵押及房地產(chǎn)抵押合同？1什么是房屋租賃及房屋租賃合同？1什么是房地產(chǎn)買賣？商品房預(yù)售合同如何進(jìn)行登記備案？1由于合同不完善造成糾紛的原由有哪些？1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避有哪些步驟？1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施有哪些？32 / 32