【正文】 磋商解決辦法。 、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備 安裝的合理性。 (二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 、可靠性、可盈利性分析。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管 理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。 (三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理 ，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點記錄。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計 、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種 問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進(jìn)行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐 項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。 (一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。 對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經(jīng)營——管理三個階段。第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(中)第三章從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企 業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。前者是形成物業(yè)，后者是 發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié) 議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系 統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際 出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比 自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭。 。 物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù) 物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施 工管理辦法等。 。 一、物業(yè)的竣工驗收 物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。 竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責(zé)任，如工程達(dá) 到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。 隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查 驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。 全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行全部工程 竣工驗收。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。 ，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。當(dāng)物 業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程 序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。 入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。 ，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還 應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；代理人的身份證或護(hù)照。 。 、屋頂、地板系列。第四節(jié) 物業(yè)的裝修與管理空調(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。 (三)押金及保證金這種模式在單一產(chǎn)權(quán) 房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。 這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方容易推廣。這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。因為居委 會作為我國行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預(yù)、政企不分的色彩較為濃厚。 傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產(chǎn)權(quán)單一。市場化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)。 (1)，； (3)1998年，我國城鎮(zhèn)住宅投資4310億元，比上一年增長近30%； (5)1998年，％中，其中至少有一個百分點是住宅建設(shè)拉動的。以南京為例：全市實有房屋總量為8607萬平方米，近年來，每年新建成 住宅近300萬平方米，1992年以來建設(shè)2萬平方米以上的住宅小區(qū)就有264個，已建成高層樓宇427幢、668萬平方米，在建高層175幢、496萬平方米，同時積極開展小區(qū)出新工作，1998 年全市對16個、217萬平方米舊住宅小區(qū)進(jìn)行了出新試點，推行了物業(yè)管理，1999年又對42 個、347萬平方米舊住宅小區(qū)進(jìn)行出新。 因此，市場化的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的房管所管理模式將在相 當(dāng)一個時期內(nèi)共存，它們將為中國的房屋管理作出各自的貢獻(xiàn)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，允許一部分人先富起來，導(dǎo)致房屋的質(zhì)量和居住的水準(zhǔn)呈現(xiàn)為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高級豪華的公寓 別墅，其差距很大。 二、中國物業(yè)管理體制發(fā)展預(yù)測 由于中國城市化發(fā)展有一個漸進(jìn)的過程，老百姓經(jīng)濟(jì)收入的提高也有一個漸進(jìn)增加過程 ，不同收入的老百姓對住房規(guī)格、功能設(shè)計、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務(wù)質(zhì)量也有不同層次的需求。一些沿街道、里弄蓋建的簡陋平房和零星工房仍然 存在，而且面廣量大。政 府在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，不再直接領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，而是政府規(guī)范市場，由市場指導(dǎo)企業(yè)。第四節(jié)這一管理體制是眾多行業(yè)經(jīng)過長期實踐的經(jīng)驗總結(jié)，它實現(xiàn)了從宏觀到中觀、微觀的合理分工和有機(jī)結(jié)合，成為當(dāng)今物業(yè)管理探索建立市場管理體制可資借鑒的模式。 政府對物業(yè)管理市場管理的首要任務(wù)和重要手段是制定物業(yè)管理法律、法規(guī)，頒布管理 條例。 在上述部門行政規(guī)章的基礎(chǔ)上，各地方政府也相應(yīng)制定了地方性法規(guī)和實施辦法，如《 上海市物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批的規(guī)定》、《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》、《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《北京市居住小區(qū)( 普通)委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》、《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等。因此，政府目前對物業(yè)管理的重點，應(yīng)放在法規(guī)建設(shè)上，當(dāng)務(wù)之急是要重視 和加速制定、出臺涵蓋面大的管理法規(guī)，并且這些法規(guī)對于確認(rèn)、保護(hù)、限制和制裁的規(guī)定應(yīng)是明確的、具體的、可操作的。物業(yè)管理是一項服務(wù)性很強(qiáng)的工作，應(yīng)要求物業(yè)管理的從業(yè)人員必須有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，其中包括樹立良好的企業(yè)形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象，也包 括建立一整套企業(yè)行業(yè)規(guī)范，實施文明管理。 物業(yè)管理協(xié)會為保護(hù)業(yè)主的利益，對會員的經(jīng)營業(yè)務(wù)情況實行嚴(yán)格的監(jiān)管制度，以防止 會員公司損害業(yè)主利益。物業(yè)管理協(xié)會有權(quán)對任何違反協(xié)會規(guī)章條例的會員施以開除、責(zé)令其檢查、公開賠禮道歉及罰款等 處罰。 、經(jīng)驗的介紹、相關(guān)法律的宣傳 對社會公眾則可通過出版一些簡單易懂、文字簡潔的小冊子，普及物業(yè)管理的使用、保養(yǎng)、維修等方面的基本知識。住戶手冊較為詳盡地為業(yè) 主介紹了物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況，物業(yè)管理企業(yè)情況和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。 ②物業(yè)的地理位置； ④物業(yè)公共及附屬配套設(shè)施等情況介紹。 ①業(yè)主或住戶的權(quán)利和義務(wù)； ③約束性條款。 ②有償服務(wù)的內(nèi)容與范圍；它規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi) 部各職能部門和各類人員的職責(zé)范圍，包括領(lǐng)導(dǎo)制度(董事會制度、總經(jīng)理制度)，職能制度 (辦公室職責(zé)、開發(fā)部職責(zé)、財務(wù)部職責(zé)、業(yè)務(wù)管理部職責(zé)、工程部職責(zé)、經(jīng)營服務(wù)部職責(zé)) ，崗位制度(管理人員崗位責(zé)任、工人崗位責(zé)任)。 (6)有重點、定期、不定期地對一些部門或設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解 決。 辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事、文件管理等工作。 (8)負(fù)責(zé)企業(yè)有關(guān)辦公用品和勞保用品的購買、保管和發(fā)放工作。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (3)按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算 紀(jì)律，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作，對屬下各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導(dǎo)。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (3)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修房屋的審批、監(jiān)督、檢查工作，保持物業(yè)整體結(jié)構(gòu)的完整。 (2)建立信息庫，在業(yè)主有特殊要求時，能夠及時聯(lián)系人員予以保證。 員工崗位制度包括管理人員和工人崗位責(zé)任制。 (6)門禁出入管理規(guī)則。 (8)停車場管理規(guī)則。 (4)加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點的管理，樹立良好的商業(yè)信譽(yù)，保證不出售偽劣產(chǎn)品。 (1)立足物業(yè)轄區(qū)，面向社會，確定綜合服務(wù)多種經(jīng)營項目。 (5)負(fù)責(zé)對物業(yè)內(nèi)各工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔。其職責(zé)范圍是： (1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制定和實施文明物業(yè)區(qū)計劃。 (5)妥善保存會計檔案資料，接受財稅機(jī)關(guān)、上級主管部門和本企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查， 及時提供財務(wù)資料，如實反映情況。其職責(zé)范圍包括： (1)根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的需求，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握 第一手資料，為總經(jīng)理的決策提供可靠的依據(jù)。 (10)負(fù)責(zé)企業(yè)車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作。 (2)負(fù)責(zé)公司級會議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會議期間各部門工作的開展以及會議決定的 催辦和檢查。 (8)與社會各界人士建立和保持良好的公共關(guān)系，樹立企業(yè)良好形象。 總經(jīng)理在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)董事會決定的貫徹落實，負(fù)責(zé)企業(yè)全面的領(lǐng)導(dǎo)和管理工作 。 ②常用電話號碼； ⑦消防安全。 ⑤庭園綠化； ③清潔衛(wèi)生； ①房屋的管理和維修； ③業(yè)主委員會； ①管理公司；住戶手冊具有一定的約束力，可加強(qiáng)管理企業(yè)與住戶的聯(lián)系，發(fā)揮雙方的積極性，以便給業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應(yīng)從物業(yè)管理規(guī)章制度開始。行業(yè)協(xié)會還應(yīng)鼓勵物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建物業(yè)規(guī)范管理的典型，做好文明管理典型的推薦，并協(xié)助政府部門開展對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年檢、資質(zhì)復(fù)審及等級評定等工作。這種協(xié)調(diào)糾紛的方法最為簡單明了，糾紛雙方各派代表參加，協(xié)會也派出代表，各自談出自己的觀點，從長遠(yuǎn)目標(biāo)考慮解決糾紛，既簡單有效，也為各方節(jié)省了時間和 費(fèi)用。行業(yè)協(xié)會的自律是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下的管理慣例。 物業(yè)管理市場的管理，除了政府管理外，還應(yīng)有物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理。政府對物業(yè)管理市場的管理，在立法的同時還要加強(qiáng)執(zhí)法，加大執(zhí)法力度，真正使法規(guī)中規(guī)定的各項制度落到實處，實行有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違 法必究。 從其他發(fā)達(dá)、成熟的行業(yè)市場管理的實踐來看，政府對物業(yè)管理市場的管理應(yīng)通過法規(guī) 來實現(xiàn)，即政府管理屬法規(guī)管理。 物業(yè)管理市場的管理體制 、品牌化特別是中共中央十五屆四中全會關(guān)于《國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的發(fā)表，使我國物業(yè)管理體制構(gòu)架的建立有了明確的指導(dǎo)思想。從目前我國的實際來看，在一定階段內(nèi)還存在著三類房產(chǎn)管理格局。從一般的維修、清潔、治安、家務(wù)勞動到引進(jìn)先進(jìn)的管理設(shè)備和管理思想，實施多功能的與國際 水準(zhǔn)接軌的服務(wù)，以滿足各個不同層次水準(zhǔn)的居住和工作需要。據(jù)有關(guān)專家估計，到國家“十五”計劃 結(jié)束，全國大中城市納入物業(yè)管理的房屋將達(dá)到50％～60％，一些沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市要達(dá)到 80％以上。產(chǎn)權(quán)的公有始終使物業(yè)的監(jiān)護(hù)責(zé)任落不到實 處，而行政手段又使管理陷于僵化。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的 權(quán)力、義務(wù)。 例如廣州市，每年住宅商品房總量的80％由個人購買 ，現(xiàn)在廣州已經(jīng)形成國家、集體、個人，包括港、澳、臺胞以及外國人等多種所有制組成的多元化產(chǎn)權(quán)格局。它的服務(wù)是通過市場、采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會化 管理的有償服務(wù)，是按“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)行、自我完善、自我發(fā)展”的管理體制開展工作的。 市場化的物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理，其管理單位——物業(yè)管理公司屬于企業(yè)性質(zhì)。 通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單 位——房管所。四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重大失誤，業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時，由于體制不 清，