【正文】 (10)市場管理規(guī)則。 (8)停車場管理規(guī)則。 (6)門禁出入管理規(guī)則。 (4)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)則。 (2)裝修施工管理規(guī)則。其目的是為了 加強對物業(yè)轄區(qū)內的房屋、市政、衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境秩序和市場等的綜合管理，為了使物業(yè)轄區(qū)內有一個良好的工作和生活環(huán)境，為此物業(yè)轄區(qū)內所有人員無論是物業(yè)管 理人員還是業(yè)主均必須共同遵守。 維修工崗位責任：負責水電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保小區(qū)上下水道暢通和供電照明 運作正常，并及時完成主管領導臨時布置的任務。 管理處主任崗位責任：在物業(yè)管理和物業(yè)轄區(qū)業(yè)主委員會的領導下，主持物業(yè)轄區(qū)日常 管理工作。 員工崗位制度包括管理人員和工人崗位責任制。 (4)加強商業(yè)網(wǎng)點的管理，樹立良好的商業(yè)信譽，保證不出售偽劣產(chǎn)品。 (2)建立信息庫，在業(yè)主有特殊要求時，能夠及時聯(lián)系人員予以保證。 (1)立足物業(yè)轄區(qū)，面向社會，確定綜合服務多種經(jīng)營項目。其職責范圍是： (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (5)負責對物業(yè)內各工程技術資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔。 (3)負責業(yè)主裝修房屋的審批、監(jiān)督、檢查工作，保持物業(yè)整體結構的完整。 (1)參與物業(yè)的前期管理，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理化建議，參與物業(yè)的 檢查、驗收。其職責范圍是： (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (5)負責物業(yè)轄區(qū)內的車輛交通工作，嚴格車輛停放管理，保持平面、立體道路的暢通 。 (3)負責物業(yè)轄區(qū)內的園林綠化工作，加強綠化的養(yǎng)護管理，提高綠地景觀效益。 (1)根據(jù)政府和上級領導有關達標條件，制定和實施文明物業(yè)區(qū)計劃。其職責范圍是： (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (5)妥善保存會計檔案資料，接受財稅機關、上級主管部門和本企業(yè)領導的監(jiān)督檢查， 及時提供財務資料，如實反映情況。 (3)按銀行有關制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，遵守支票使用規(guī)定及銀行結算 紀律，加強現(xiàn)金管理，做好結算工作，對屬下各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況進行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導。 (1)認真貫徹《企業(yè)財務通則》和《會計準則》，執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令，遵守各項 資金收入制度，嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準。其職責范圍包括： (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (5)負責組織參與競爭，制定投標策略，進行業(yè)務開發(fā)，開展投標競爭。 (3)負責對外聯(lián)絡，了解國內外物業(yè)管理的先進方法與經(jīng)驗，了解同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng) 營狀況。 (1)根據(jù)市場經(jīng)濟的需求，對房地產(chǎn)市場進行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握 第一手資料，為總經(jīng)理的決策提供可靠的依據(jù)。其職責范圍是： (12)完成好總經(jīng)理布置的其他工作。 (10)負責企業(yè)車輛的調度、使用和維修保養(yǎng)工作。 (8)負責企業(yè)有關辦公用品和勞保用品的購買、保管和發(fā)放工作。 (6)做好企業(yè)的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作，根據(jù)政策做好職工的調資定級、 統(tǒng)籌退休等各項工作，并負責辦理員工請假、休假的有關手續(xù)。 (4)根據(jù)領導的布置和要求及時準確地起草或打印、復印文件和資料。 (2)負責公司級會議的籌備和安排，并協(xié)調會議期間各部門工作的開展以及會議決定的 催辦和檢查。 辦公室是經(jīng)理領導下的綜合管理部門，負責行政、人事、文件管理等工作。 (8)與社會各界人士建立和保持良好的公共關系，樹立企業(yè)良好形象。 (6)有重點、定期、不定期地對一些部門或設備進行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解 決。 (4)協(xié)調、指導副總經(jīng)理及部門經(jīng)理、各個管理處主任的工作，保證企業(yè)各方面工作的 順利進行。 (2)制定企業(yè)經(jīng)營管理目標，包括一系列規(guī)章制度、操作程序，規(guī)定各級人員的崗位責 任并監(jiān)督實施，保證各項管理服務工作的質量，使業(yè)主滿意。 總經(jīng)理在董事會領導下，負責董事會決定的貫徹落實，負責企業(yè)全面的領導和管理工作 。 它規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)內 部各職能部門和各類人員的職責范圍，包括領導制度(董事會制度、總經(jīng)理制度)，職能制度 (辦公室職責、開發(fā)部職責、財務部職責、業(yè)務管理部職責、工程部職責、經(jīng)營服務部職責) ，崗位制度(管理人員崗位責任、工人崗位責任)。 ③各項罰款。 ②常用電話號碼； ①應該注意的事項； ③無償服務的內容與范圍。 ②有償服務的內容與范圍； ①服務網(wǎng)點及服務項目； ⑦消防安全。 ⑥車輛停放； ⑤庭園綠化； ④治安保衛(wèi)； ③清潔衛(wèi)生； ②公共設施及配套附屬設施的管理與維修； ①房屋的管理和維修； ③約束性條款。 ②業(yè)主或住戶的權益和責任； ①業(yè)主或住戶的權利和義務； ④管理費用。 ③業(yè)主委員會； ②管理處； ①管理公司； ④物業(yè)公共及附屬配套設施等情況介紹。 ③物業(yè)的住戶數(shù)； ②物業(yè)的地理位置； ①物業(yè)簡介；住戶手冊具有一定的約束力，可加強管理企業(yè)與住戶的聯(lián)系，發(fā)揮雙方的積極性，以便給業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。住戶手冊較為詳盡地為業(yè) 主介紹了物業(yè)轄區(qū)內概況，物業(yè)管理企業(yè)情況和各種管理、服務、設備、守則及安全措施等。物業(yè)管理的規(guī)章制度除了上一章提到的業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會章程以外，還 可以包括住戶手冊、物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則等。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建立完備、 嚴密、科學、合理的規(guī)章制度來參與市場競爭，加強自我保護和自我制約。 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應從物業(yè)管理規(guī)章制度開始。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理、政 府管理和行業(yè)協(xié)會管理相互依賴、相互銜接，共同形成一個完整的物業(yè)管理市場管理體系。行業(yè)協(xié)會還應鼓勵物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建物業(yè)規(guī)范管理的典型，做好文明管理典型的推薦，并協(xié)助政府部門開展對物業(yè)管理企業(yè)進行年檢、資質復審及等級評定等工作。 對社會公眾則可通過出版一些簡單易懂、文字簡潔的小冊子，普及物業(yè)管理的使用、保養(yǎng)、維修等方面的基本知識。 (2)嚴格行業(yè)道德規(guī)范、自律準則和管理標準，教育會員自覺約束自己的行為。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有向其會員及公眾普及遵紀守法教育和有關物業(yè)管理方面知識教育的 責任。 、經(jīng)驗的介紹、相關法律的宣傳這種協(xié)調糾紛的方法最為簡單明了，糾紛雙方各派代表參加，協(xié)會也派出代表，各自談出自己的觀點，從長遠目標考慮解決糾紛，既簡單有效，也為各方節(jié)省了時間和 費用。物業(yè)管理協(xié)會有權對任何違反協(xié)會規(guī)章條例的會員施以開除、責令其檢查、公開賠禮道歉及罰款等 處罰。為方便物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)督管理，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應該設立監(jiān)察辦公室負責日常具體工作。 物業(yè)管理協(xié)會為保護業(yè)主的利益，對會員的經(jīng)營業(yè)務情況實行嚴格的監(jiān)管制度，以防止 會員公司損害業(yè)主利益。 、管理、服務情況 會員資格申請者，一般要通過物業(yè)管理協(xié)會的資格能力測試和審查，其測試審查的內容 主要包括物業(yè)管理專業(yè)知識和對政府有關法規(guī)的理解程度，以及會員公司的物業(yè)管理專業(yè)人員是否具有高水平的專業(yè)技能等。物業(yè)管理是一項服務性很強的工作，應要求物業(yè)管理的從業(yè)人員必須有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，其中包括樹立良好的企業(yè)形象、員工形象、服務形象、管理形象，也包 括建立一整套企業(yè)行業(yè)規(guī)范，實施文明管理。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場進行管理可以通過以下幾個方面進行。目前，我國的物業(yè)管理相對普及的地區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)也呈一定的規(guī)模。行業(yè)協(xié)會的自律是現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的管理慣例。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自我管理、自我服務、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場良性運作必不可少的條件。 物業(yè)管理市場的管理，除了政府管理外，還應有物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理。 二、行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理因此，政府目前對物業(yè)管理的重點，應放在法規(guī)建設上，當務之急是要重視 和加速制定、出臺涵蓋面大的管理法規(guī)，并且這些法規(guī)對于確認、保護、限制和制裁的規(guī)定應是明確的、具體的、可操作的。 我國的物業(yè)管理正處于起步階段，物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)業(yè)中仍屬薄弱環(huán)節(jié)。 在上述部門行政規(guī)章的基礎上，各地方政府也相應制定了地方性法規(guī)和實施辦法，如《 上海市物業(yè)管理公司經(jīng)營資質審批的規(guī)定》、《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》、《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《北京市居住小區(qū)( 普通)委托管理收費標準(試行)》、《上海市商品住宅物業(yè)管理服務收費暫行辦法》等。隨著物業(yè)管理 的進一步發(fā)展，物業(yè)管理現(xiàn)已涉足工業(yè)、商業(yè)、出售公房等眾多領域，這些領域的物業(yè)管理也都需要法規(guī)來加以規(guī)范。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定了住宅小區(qū)的管理體制、管理模式，住宅小區(qū)的物 業(yè)管理責任，住宅小區(qū)管理委員會的權利與義務，物業(yè)管理公司的權利與義務，物業(yè)管理公司可享受的優(yōu)惠政策，物業(yè)管理合同的內容，房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的權利與義務等內容。產(chǎn)權人 可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營和管理”。 《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定了公有房屋的所有權登記、使用、租賃、買賣、修理和 法律責任等內容。政府對物業(yè)管理市場的管理，在立法的同時還要加強執(zhí)法，加大執(zhí)法力度，真正使法規(guī)中規(guī)定的各項制度落到實處，實行有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違 法必究。 政府對物業(yè)管理市場管理的首要任務和重要手段是制定物業(yè)管理法律、法規(guī)，頒布管理 條例。 從其他發(fā)達、成熟的行業(yè)市場管理的實踐來看，政府對物業(yè)管理市場的管理應通過法規(guī) 來實現(xiàn)，即政府管理屬法規(guī)管理。 一、政府對物業(yè)管理市場的管理這一管理體制是眾多行業(yè)經(jīng)過長期實踐的經(jīng)驗總結，它實現(xiàn)了從宏觀到中觀、微觀的合理分工和有機結合，成為當今物業(yè)管理探索建立市場管理體制可資借鑒的模式。 物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，對于這一新興行業(yè)市場的管理，可以借鑒其他行業(yè)的管理 經(jīng)驗，結合物業(yè)管理的特點，建立一套完整的管理體制。 物業(yè)管理市場的管理體制第四節(jié) 隨著物業(yè)管理的企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，業(yè)主的期望也隨著物質生活 和精神生活的提高而提高，這就給品牌公司提供了更多的發(fā)展空間。 、品牌化“國家控制國民經(jīng)濟命脈企業(yè)”，而對第三產(chǎn)業(yè)，尤其是像物業(yè)管理 這樣的服務性企業(yè)，應該說是鼓勵各種類型體制。特別是中共中央十五屆四中全會關于《國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的發(fā)表，使我國物業(yè)管理體制構架的建立有了明確的指導思想。政 府在市場經(jīng)濟運行過程中，不再直接領導企業(yè)，而是政府規(guī)范市場，由市場指導企業(yè)。物業(yè)管理的收費執(zhí)行市場價格。 第三類：高標準的內銷商品房、外銷公寓住宅、別墅、商務樓都將納入物業(yè)管理。 第二類：由成片的職工住宅(多層和高層)構成的居住區(qū)、安居工程營造的居住區(qū)、公有 房屋出售后的居住小區(qū)都可以根據(jù)具體情況逐步納入物業(yè)管理。一些沿街道、里弄蓋建的簡陋平房和零星工房仍然 存在，而且面廣量大。從目前我國的實際來看，在一定階段內還存在著三類房產(chǎn)管理格局。 由于中國城市化發(fā)展有一個漸進的過程，老百姓經(jīng)濟收入的提高也有一個漸進增加過程 ，不同收入的老百姓對住房規(guī)格、功能設計、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務質量也有不同層次的需求。 所以小平講“發(fā)展是硬道理 ”，只有在不斷地發(fā)展生產(chǎn)，提高勞動生產(chǎn)率，人們的物質生活水平進一步得到提高以后，人們才會有改善其生活環(huán)境、求善求美、追求自我的要求。 物業(yè)管理在我國一出現(xiàn)便顯示出強大的生命力，并蓬勃地發(fā)展起來，目前我國物業(yè)管理 還處在一個萌芽狀態(tài)，隨著時間的推移，將是怎樣的狀況呢？經(jīng)過近期調查研究，未來物業(yè)管理將沿著以下發(fā)展方向前進。 二、中國物業(yè)管理體制發(fā)展預測從一般的維修、清潔、治安、家務勞動到引進先進的管理設備和管理思想，實施多功能的與國際 水準接軌的服務，以滿足各個不同層次水準的居住和工作需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，允許一部分人先富起來，導致房屋的質量和居住的水準呈現(xiàn)為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高級豪華的公寓 別墅，其差距很大。 (2)物業(yè)管理的模式和標準將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設和人們的生活、工作要求 相適應。因此，市場化的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的房管所管理模式將在相 當一個時期內共存，它們將為中國的房屋管理作出各自的貢獻。在 城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自身的優(yōu)勢。 (1)與市場經(jīng)濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個時期中 并存。 據(jù)有關專家估計，到國家“十五”計劃 結束，全國大中城市納入物業(yè)管理的房屋將達到50％～60％，一些沿海經(jīng)濟發(fā)達城市要達到 80％以上。以南京為例：全市實有房屋總量為8607萬平方米，近年來，每年新建成 住宅近300萬平方米，1992年以來建設2萬平方米以上的住宅小區(qū)就有264個，已建成高層樓宇427幢、668萬平方米，在建高層175幢、496萬平方米，同時積極開展小區(qū)出新工作，1998 年全市對16個、217萬平方米舊住宅小區(qū)進行了出新試點，推行了物業(yè)管理，1999年又對42 個、347萬平方米舊住宅小區(qū)進行出新。大量的商住樓、寫字樓的出現(xiàn)為我國的物業(yè)管理市場增添了誘人的魅力。 (5)1998年，％中，其中至少有一個百分點是住宅建設拉動的。 (4)1998年，我國城鎮(zhèn)住房建設再創(chuàng)歷史最高水平