【正文】 然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；一部分商品房被單位購(gòu)買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單。其具體體 現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (一)物業(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革 近些年來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來(lái)了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過(guò)去 以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識(shí)之士借鑒了國(guó)外先進(jìn)住房 管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。新建5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)5 000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬(wàn)。據(jù)聯(lián)合 國(guó)統(tǒng)計(jì)資料表明，我國(guó)改革開放的15年，無(wú)論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長(zhǎng)量，均位居世界前列。
(六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。據(jù)核算，才能維持簡(jiǎn)單的生產(chǎn)。 (五)入不敷出，國(guó)家難以承受維修資金負(fù)擔(dān) 我國(guó)采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國(guó)家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房， 除用出租的租金來(lái)交自己的房租外。例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項(xiàng)存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。一些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 。例 如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個(gè)完整的小區(qū)七零八落 。住房管理成了群眾投訴最多的問(wèn)題之一。有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。國(guó)家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)。這種方法雖然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問(wèn)題方面曾起到過(guò)積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。第六節(jié) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理 一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國(guó)物業(yè)管理的狀況 解放以來(lái)，我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作； (2)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的建立、運(yùn)作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系 ； (3)對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核； (4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。 (四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善 物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長(zhǎng)，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會(huì)各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥”。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷具有積極的促進(jìn)作用?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基 礎(chǔ)。特別對(duì)隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工更要縝密細(xì)致。 第二，開發(fā)的支持。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 第一，住房制度改革深化的支持。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開發(fā)和營(yíng)銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。 (三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 如前所述，房地產(chǎn)作為一個(gè)完整的行業(yè)包括開發(fā)、營(yíng)銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有 設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)銷、中介、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費(fèi)投入。下一步，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對(duì)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來(lái)越高。 (二)居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量?jī)?個(gè)方面。 從總體上說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上升的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大， 對(duì)物業(yè)管理的需求日益增長(zhǎng)。這個(gè)原則的具體要求有： 高，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來(lái)威脅。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。 改革開放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了 全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并 論述。以下，就對(duì)這兩方面作一些分析。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)。為了適應(yīng)這一重大變化，國(guó)務(wù)院已頒布當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個(gè)領(lǐng)域，440種。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件 (一)國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目 近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)； (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)； (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域。 (二)市場(chǎng)化階段 下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作階段。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化管理模式并存，逐步地向單 一的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過(guò)渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場(chǎng)化 方向發(fā)展。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國(guó)以來(lái)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。90年代，物 業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來(lái)。這里對(duì)過(guò)去十余年和今后中國(guó)物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測(cè)。這種多類型、多方位 、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國(guó)物業(yè)管理的特色。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會(huì)開展工作。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)利。 (二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù) 物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。一些國(guó)際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后地進(jìn)入中 國(guó)內(nèi)地。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬(wàn)人。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。 一、物業(yè)管理的特點(diǎn) 國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國(guó)外移植進(jìn)來(lái)，但是很快就顯示了自己的特色。第五節(jié) 物業(yè)管理的發(fā)展與條件 本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來(lái) 論述的。 (二)物業(yè)的保值與增值物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營(yíng)管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個(gè)合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。 物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。 六、物業(yè)管理的宗旨 上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個(gè)基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也 就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為： (一)營(yíng)造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境 物業(yè)管理的全部活動(dòng)都環(huán)繞一個(gè)中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說(shuō)就是為市民創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說(shuō)一個(gè)有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。 (四)創(chuàng)建名牌 企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)質(zhì)量。介入的時(shí)間要根據(jù) 物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷售階段適時(shí)介入。首先 要做好物業(yè)管理的啟動(dòng)工作和前期基礎(chǔ)工作。 (二)按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事 物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商 的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中追求全過(guò)程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。 物業(yè)管理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍 內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。房地產(chǎn)作為一個(gè)行 業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營(yíng)銷、咨詢和物業(yè)管理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)權(quán)者不屬于同一法人單位。 物業(yè)管理部門在掌握本原則時(shí)要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。 綜合服務(wù)由于提供富有個(gè)性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。 綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開展多樣化、全方位、多功能的服務(wù) 。就是要處處主動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到 舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。 (二)綜合服務(wù) 綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又 有其自身的特殊要求。業(yè)主、使用人、承租 人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。 如要聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心 、停車場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理”。 三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則 這個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī) 地結(jié)合在一起。 (三)地區(qū)組織 屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織 的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。 (二)行業(yè)協(xié)會(huì) 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作。 有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向 智能化方向發(fā)展。 (二)專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 有專門的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施各種 服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直接實(shí)施管理，而是通過(guò)合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體管理實(shí)務(wù)。第四節(jié) 物業(yè)管理的原則與宗旨 物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求和理順 物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨(dú)立 的法人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)