【正文】 二、市場經(jīng)濟呼喚著物業(yè)管理 在計劃經(jīng)濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進展。據(jù)核算，才能維持簡單的生產(chǎn)。 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。 由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固 定的一大筆收入。 由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。 因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多 ，賣私房、租公房兩頭得利。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：直到20世紀80年代末，房租才有所上調(diào)，～，而工資卻增加了8～10倍。 國家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價格非常便宜。 在計劃經(jīng)濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園 林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。 在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘 缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。 由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯” 思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。從市場學(xué)的角度來考察，在當時 ，房地產(chǎn)業(yè)作為實行商品經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)實際上已不復(fù)存在。由于過多強調(diào)了房地產(chǎn) 的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。 一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況第六節(jié)公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務(wù)收費只能保本或難以保本。 (4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關(guān)系。 (2)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系 ； 物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達。但是，不 能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請，管理基金和用房的 落實等等。 第三，營銷的支持?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基 礎(chǔ)。特別對隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施工更要縝密細致。 第二，開發(fā)的支持。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。這個改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局， 又開辟廣泛的租售市場。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國 家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集資機制。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。 如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有 設(shè)計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩 個方面。 從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。歸根結(jié)底，社會 經(jīng)濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。這個原則的具體要求有：面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。 房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動作 用。 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有： (3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化； (1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關(guān)系的理順；但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。 (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護； (2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級；確定這些項目的原則是：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國際競爭能力。 (一)國家重點鼓勵項目政府強化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；物業(yè)管理收費與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大； (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。 (1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī) 則和運作逐步成熟。 下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。 (5)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；合適的自治管理和專業(yè) 管理人才缺乏； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處 于初創(chuàng)階段，管理水準不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推開的時期。但是，作為一個行業(yè)，還只出 現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。 這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。從廣度上講，物業(yè)管理 服務(wù)項目眾多，內(nèi)容豐富。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就 是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。 (二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。 (一)覆蓋面廣 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。 本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。第五節(jié) (二)物業(yè)的保值與增值物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗 旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開拓各項業(yè)務(wù)，才具有無窮的活力。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。 物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。 上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也 就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為： 企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務(wù)質(zhì)量。介入的時間要根據(jù) 物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設(shè)計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。首先 要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎(chǔ)工作。 (三)早期介入 物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關(guān)系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商 的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。 (一)實施主體要按企業(yè)化的原則組建企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。 五、企業(yè)化與全過程效益的原則 物業(yè)管理服務(wù)于社會，理應(yīng)得到社會有關(guān)各方的支助，社會有關(guān)各方則在自己職責范圍 內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。 物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益 的基礎(chǔ)上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標。 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù) 關(guān)系。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)。 現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。這個原則的具體要求有：這個原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位。 四、社會化與平等競爭的原則 物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。 綜合服務(wù)就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務(wù)活動。 因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。 (二)綜合服務(wù) 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財 務(wù)管理都由一個單位負責。 同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。 對業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。 在這個前提下實施一體化的管理。 可簡稱為一體化原則。 三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。 (三)地區(qū)組織行業(yè)協(xié)會作為 行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 (二)行業(yè)協(xié)會 行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的 辦事處。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負責。 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實施 。 有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。 (1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)； 業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、 權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括： 物業(yè)管理的基本原則有： 物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運作的基本要求和理順 物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。第四節(jié)如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè) ，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)； (1)自有自用型。 第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點： (二)自主經(jīng)營型 不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委