【正文】 還由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管， 各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。 ，租公房例 如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落 。 (二)房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現出來。物業(yè)管理關系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務對象的主體是廣大的工薪階層， 因而決定其只能是一個微利行業(yè)。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調控的基本工作；總之，也是避免“前期后遺癥”。 第一，住房制度改革深化的支持。房地產經營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內部的平衡和各分支行業(yè)的協調發(fā) 展，要求內部結構的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經濟效益作為行業(yè)的經營思想和目標。國家有關方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現城鎮(zhèn)居民每戶有一套經濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。其結果，積極方面是房地產逐步成為國民經濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。但是，另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 (二)內部環(huán)境所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經濟增長的熱點。 (5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產業(yè)結構的合理化，保持國民經 濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。 (4)物業(yè)管理實現規(guī)?；洜I，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉換， 出現一批物業(yè)服務企業(yè)集團。這個階段的特點是：80年代物業(yè)管理開始在內地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。這種多類型、多方位 、多功能的服務體現了我國物業(yè)管理的特色。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入 。 (二)平等條件下的市場競爭房地產作為一個行 業(yè)，其內部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產的要求分工協作，才有利于提高全行業(yè)的經濟效益。業(yè)主、使用人、承租 人有關物業(yè)管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。 物業(yè)區(qū)域內的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心 、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。 這個原則體現物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務兩方面，并且有機 地結合在一起。 (四)相關部門條塊結合有利于發(fā)揮多方面的積極性。 有現代化的各種專業(yè)設備，這是專業(yè)管理的物質保證，并與物業(yè)的檔次相適應，逐步向 智能化方向發(fā)展。 (二)專業(yè)化管理體現在以下幾個方面 業(yè)主自治管理的權利和義務為：自主經營型物業(yè)所有權人和經營人是同一個法人，委托管理型 是兩個各自獨立的法人。 第一，是在物業(yè)所有權和經營管理權的關系上。 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。 如果物業(yè)的產權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主 承擔業(yè)主自治管理的職能。近年來，隨著房地產開發(fā)經營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉化為私房。 物業(yè)管理是提供商品勞務的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。 (7)保護文化遺產并尊重所有居民的各種文化和生活特性；由于物業(yè)管理在建設現代 家園中的特殊地位，其在房地產行業(yè)中的地位越來越重要。這里再對物業(yè)管理在社會經濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析： 綜上所述，物業(yè)管理完全轉換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的 關系。 (四)服務范圍 傳統(tǒng)管理是按產業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內部各個物業(yè)因 產權歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種經營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。 物業(yè)管理的作用與類型 物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務，具有提高房地產綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用 。隨著我國經濟體制改革的深化和涉外經濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。 物業(yè)管理是加快我國房地產發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外 經濟發(fā)展的作用。只有現代化的管理手段，優(yōu)質、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產價值和使用價值的最終實現，進而提高房地產的投資效益。 加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。按程序 來說，物業(yè)管理是房地產開發(fā)、經營的落腳點。我國房地 產經濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。協調包括縱向協調與橫向協調、內部協調與外部協調。要實現科學的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經常進行調查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動權。在這部“ 大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。這種轉向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現代化的管理方式轉換。業(yè)主只需根據物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現社會效益、經濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。 第四，物業(yè)管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產得到保值、增值。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關各方的權利和義務。 (4)這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。 一、物業(yè)管理的概念第二節(jié) 從法律意義上說，房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產?！冻鞘蟹康禺a管理法》對物業(yè)管理公司資質驗證、物業(yè)管理、產權產籍管理等等都有明文規(guī)定。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。每一建筑物都是單件產品，它們在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。由于現代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數量還受制于社會經濟力量和技術水平。 當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。 一、物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。物業(yè)既可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建筑物。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。土地的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件。 其次，物業(yè)的經濟屬性還表現為它的供應上的短缺性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經為越來 越多的人們所認識。 最后，物業(yè)的經濟屬性表現為宏觀政策上的調控性。 “房地產”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地 。從廣義 的“房地產”概念來說，“房地產”與“不動產”是同一語義的兩種表述。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有內在的緊密聯系，然而內涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有：所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。 物業(yè)管理作為房地產市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產 開發(fā)經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關房地 產開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。比如，物業(yè)管理公司搞經紀、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理物業(yè)管理是第三產業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產業(yè)。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。與沒有管理的、無序的房屋經營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務和市場化經營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現，就顯示了強大的生命力。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經濟合同的方式交予相應的專業(yè)經營服務公司。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自 己的經營能力和優(yōu)質的服務在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務，用管理的業(yè)績去贏得商業(yè)信譽。 所以，物業(yè) 管理是房地產經濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產經濟體制改革的意義和作用。物業(yè)管理正是順應了這一要求而產生和發(fā)展起來的。高質量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術性保養(yǎng)和事務性管理，而且還要在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質到精神，既具有現代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關系。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發(fā)展的作用。第三節(jié) 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理物業(yè)管理則是在市場經濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對物業(yè)的經營和對業(yè)戶的優(yōu)質服務來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。 傳統(tǒng)管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經營性服務的主動性和積極性。 (一)房地產經濟體制改革配套工程物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經濟價值。現代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標準為： (8)把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利； 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設 現代城市的基礎工作。 (二)自主經營型這些單位往往在自己企業(yè)內部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應該訂立委托管理服務合同。 物業(yè)管理的基本原則有： (1)權利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權； 有專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。 (三)地區(qū)組織 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關工作。在這個前提下實施一體化的管理。 這個原則適應二權不分離的情況，即物業(yè)所有權與經營權不分離；也可以是物業(yè)二權分離的，即物業(yè)的所有者與經營權者不屬于同一法人單位。這個原則的具體要求有： 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協議的方式建立委托管理服務 關系。 五、企業(yè)化與全過程效益的原則首先 要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。 (一)覆蓋面廣全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。 (二)業(yè)主權益得到有效保護其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合從深度上