【正文】 15．使設備保持良好的運行狀態(tài)。8． 8．4． 4． 。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給專業(yè)領(lǐng)班。 外包保養(yǎng) 更換潤滑油及油過濾器； 檢查所有控制及安全裝置的設置及運行是否正常； 檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏； 檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時更換新的； 檢查電機繞組的絕緣； 清洗冷凝器銅管內(nèi)壁； 清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁； 檢查管系是否漏水，各閥門運轉(zhuǎn)是否正常，水流開關(guān)工作是否正常； 檢查保溫層完好度。2． 2．察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。全面清掃、整理1 專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應抽查。 工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。 無線通訊設備的維護保養(yǎng)： 每日巡查設備的工作狀況，觀察有無異常情況，認真記錄，確保設備運轉(zhuǎn)正常。4. 弱電維修總則 。 各設備無異響、異味。 非本專業(yè)人員，嚴禁操作設備。 對供暖期間發(fā)現(xiàn)的疑點，認真記錄，隨時報告。 供水管理制度 水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護，保障安全使用。 若發(fā)現(xiàn)承辦單位人員未按合同要求按期、按量、按規(guī)定程序工作，空調(diào)領(lǐng)班有權(quán)拒絕簽收并及時上報主管。 每兩月于膨脹水箱補加殺菌滅藻劑一次。（每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來）。，待冷卻水泵電流表顯示指針穩(wěn)定后（不 超出正常范圍），啟動冷水機組。在完成上述步驟后，參照《冷水機組操作手冊》啟動1＃冷水機組。 及時掌握外界環(huán)境溫度和大廈內(nèi)各部分空調(diào)負荷需求，合理調(diào)整機組、水泵等投入運行的數(shù)量及有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求的前提下，做到經(jīng)濟運行。 5日常管理 對設備使用的壓力表、溫度計等測量器具應定期檢查，保證其靈敏可靠。 ，對安全運行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計劃進行處理。 巡視檢查時，通過人的感覺器官仔細分析，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象時，要及時處理，并作好記錄。 倒閘操作不得在交接班時進行，盡可能在負荷最小時進行，緊急情況例外。 （C）工作負責人和操作人員全面檢查無誤后，才可進行加壓試驗。每日工作完畢應清掃并開放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復工應得到值班人許可，取回工作票。監(jiān)護人可根據(jù)現(xiàn)場安全條件，施工范圍等情況，增設專人監(jiān)護，專職監(jiān)護人不得兼做其他工作。 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開始工作。 已投運的變配擴充工作，只需做簡單的安全措施，向絕無觸電危險的鄰近有電處的工作。B．變配電室工作制度1． 1．工作票工作票是允許在配變電設備上工作的書面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。無論電氣設備帶電與否，未得主管領(lǐng)導批準，值班人員不得擅自接近導體進行修理或維護工作。 值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會”、“你找別人”此類的話，要“我?guī)湍覀€人看看”或“我需要拿回去分析一下”。 在接到報修單20分鐘內(nèi)必須到達現(xiàn)場進行處理。4. 4. 中修是根據(jù)設備的結(jié)構(gòu)特點而定的，對技術(shù)狀態(tài)已達不到使用要求的設備，按實際需要進行有針對性的修理，恢復設備的性能。工作結(jié)束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 5．遺失鑰匙須立即報告。 材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)領(lǐng)班或主管確認。如有來訪者，必須進行登記。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領(lǐng)班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。 5．公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 5．除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。 、代換或加工維修。 、備件、材料、文具及勞保用品。 、代替或加工修理。 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復運行通告 經(jīng)理審批 ，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應商之保修負責人。 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 7．各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制。 負責物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。三、 三、綜合維修專業(yè)1． 1． 負責生活水水質(zhì)報檢工作。2． 2．7． 7．3． 3．5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié)編制：審核：批準：物業(yè)管理工程維修部運行手冊 強電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié)2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。2． 2． 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。二、 二、空調(diào)、給排水專業(yè)1． 1． 負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。 負責物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設施的維修整改。8． 8． 5．未經(jīng)工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準者，在進出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行記錄拍照發(fā)文接管驗收完畢 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 ，須報告離崗時間及去向。 。 。 、備件、材料、文具及勞保用品等。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。七、交接班制度 1．接班人員須提前10分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。 ，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內(nèi)24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。2． 2．2. 任何人不得私自配鑰匙。 4．凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務部門前來檢查工作，必須要進入這些場所時， 應由部門經(jīng)理或主管陪同，通知當值領(lǐng)班開門進入，同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。8．所有施工和檢修人員進入現(xiàn)場后，不得進行與自己工作無關(guān)的活動。十三、大中修管理制度1. 1. 對設備大修必須書面得到公司領(lǐng)導批準，專業(yè)性、技術(shù)性較強的設備或進口設備，應有專業(yè)公司出具的鑒定報告及預估的修復費用報告。十四、零維修管理制度1. 1.5. 5. 樹立安全第一的思想，二裝施工中對動火嚴格控制，動火必須有動火證方可施工。D． D．夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)接點過熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負荷期。I． I．巡視配電裝置，應隨手將門關(guān)上并鎖好，巡視中應穿絕緣鞋。 控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上的工作。2． 2．配電室工作許可制度執(zhí)行工作許可任務，可由能夠勝任操作的人員擔任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應做到： 工作負責人到現(xiàn)場再次檢查安全措施，以手觸試，驗明無電。 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時，應向監(jiān)護人提出整改意見，必要時可暫停工作，并立即報告上級。（B）所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員“設備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。 倒閘操作是項技術(shù)性較強的重要工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設備相互之間的連接，運行情況以及保護整定值等情況，集中精力，謹慎操作。7. 電器設備的巡視檢查制度 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。保證設備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運行的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設備檢修、校驗和試驗工作的重要依據(jù)。10. 乘梯須知《電梯安全檢驗合格》標志，未經(jīng)檢驗合格或超過檢驗有效期的電梯不得使用；，不得在轎廂內(nèi)打鬧，蹦跳或進行其他危害電梯安全運行的行為；，請勿亂按；，電梯運行中不得用手或其他物件強扒電梯門，以免發(fā)生停梯事故；、吐痰或從事其他不文明行為，不準攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯；，應有成年人陪同；電梯運行中如發(fā)生任何意外，應利用轎廂內(nèi)警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯(lián)系，等待救援，切勿扒門脫離以免發(fā)生危險；，嚴禁載貨。 認真執(zhí)行交接班制度、定期巡檢制度、設備操作規(guī)程的規(guī)定當值無違章、違紀現(xiàn)象的發(fā)生。 電機運行正常，無超溫過流現(xiàn)象，接線牢固正常。 明火作業(yè)嚴格遵守勞動和消防部門規(guī)定，嚴格執(zhí)行持證操作制度。 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實際運行狀況，在規(guī)定時期內(nèi)巡視檢查各運行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，并做好運行記錄，保證數(shù)據(jù)準確無誤。、冷凍水進出參數(shù)應在如下范圍：冷凍水進出水壓差 Mpa進出水溫差 45℃冷卻水進出水壓差 Mpa進出水溫差 45℃ 冷凍水出水溫度小于47F(℃)注： Mpa。，℃的標值。，導流葉片開度是否正常。，對現(xiàn)場設備進行檢查、確認正常后，做好 相應記錄。項目名稱單位冷卻水冷凍水pH值 從事水箱清洗消毒的單位必須取得當?shù)厝嗣裾l(wèi)生行政部門的衛(wèi)生許可后，方可從事清洗消毒工作。 本制度使用空調(diào)水、采暖水、生活水、消防水系統(tǒng)。 對生活水箱的開啟必須得到批準，方可借出鑰匙。 每月一次設備除塵、信號傳輸連接是否良好，前端設備從監(jiān)視器查看信號清晰度是否合格。 時鐘是否準確，打印機是否正常。 電話機房門保持人走關(guān)閉上鎖，相關(guān)單位技術(shù)人員施工時需有值班人員陪同監(jiān)護。4． 4．8． 8．序號部　位內(nèi)　　　容要　　　求1柜7． 7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應及時清除。 月巡檢 運轉(zhuǎn)時是否有異響和振動； 塔內(nèi)水流及水位是否正常，應調(diào)整到尺頭與彈簧頭平齊。4. 當發(fā)生危及人身安全、危及設備安全時，工程部的每一位員工應根據(jù)自己的能力，首先處理問題，可不顧工種、專業(yè)的限制。