【正文】 使用。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。 。 、備件、材料、文具及勞保用品等。 、換班、倒休、加班等。 、移位安裝、增改工程及外部施工。 （如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 。 4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理： 。 、換班、倒休、病假、事假等。 、改造、或加工修理。 。 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本主管： 。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班： ，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 ，須報告離崗時間及去向。 。 四、報告制度 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班： 。電話或書面 根據(jù)現(xiàn)場情況安排 搶修工作核實因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，確定搶修完成時間 通知安排人員現(xiàn)場檢查 設(shè)備緊急搶修程序發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障維修完畢，恢復運行相關(guān)記錄交工程助理 提前通知 客戶服務(wù)部安排執(zhí)行時間確定客戶影響 確定時間 影響客戶 設(shè)備正常維修程序主管制訂保養(yǎng)計劃、檢修項目及相應表格 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 ，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。 ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 、真實，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。三、設(shè)備維修制度 1．預防性維護保養(yǎng) ，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。接管驗收完畢建立技術(shù)檔案檢查完畢發(fā)展商提供保修合約及保修責任人聯(lián)系表記錄拍照發(fā)文檢查清點備品、備件入庫發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、竣工圖紙等文件發(fā)現(xiàn)問題 物業(yè)工程部進行檢查承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行7． 7．6． 6．5． 5．3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。二、工程驗收制度1． 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書面批準，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準，并進行登記。 8．所有機房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當位置設(shè)置警示標志。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場。 5．未經(jīng)工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導）嚴禁進入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準者，在進出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 3．各班組領(lǐng)班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經(jīng)理。 公共部分編號：ZWPMCBBEN03 版本：C/1通則：一、安全保衛(wèi)制度1． 1．工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。 負責整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。四、 四、弱電專業(yè)1． 1． 負責為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。8． 8． 負責安排一些小五金件的維修和調(diào)整。6． 6． 負責建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。4． 4． 負責物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。2． 2． 負責消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。5． 5． 負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。3． 3． 負責整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。二、 二、空調(diào)、給排水專業(yè)1． 1． 9．為客戶提供有償服務(wù)。 負責提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準后實施。 負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。一般情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負責，但當對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時，應給予支持配合。2． 2．一、 一、強電專業(yè)1． 1．6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導交辦的其它工作。4．對客戶進行有償服務(wù)。2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。3班電工2班1班 弱電專業(yè) 34 ~ 35 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 36 ~ 41 第五章 工程部人員調(diào)配流程 42 第六章 工程部工作單流程 43 ~ 44 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法 45 強電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié)第一章 工程部人員架構(gòu)圖 3 第二章 工程部管理范圍 4 ~ 5 第三章 工程部規(guī)章制度 6 ~ 30 第一節(jié) 第一節(jié)物業(yè)管理工程維修部運行手冊房地產(chǎn)物業(yè)管理工程維修管理手冊作者：日期：編制：審核：批準：北京安佳物業(yè)管理有限公司二零零五年二月目 錄 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié) 空調(diào)專業(yè) 27 ~ 33 第四節(jié) 第四節(jié)第一章第二章 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 部門經(jīng)理維修主管維修主管維修工維修工維修工維修工第三章 第二章 工程部管理范圍 工程部負責的日常工作有：1．對建筑物及所有機電設(shè)備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。3．對客戶的裝修工程方案審核，對施工進行監(jiān)督管理。5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。 負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。 負責空調(diào)、冷水機組等動力電源的供給。3． 3．4． 4．5． 5．6． 6．7． 7．8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準后實施。2． 2． 改善空調(diào)、采暖、通風系統(tǒng)的設(shè)計，使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境，同時最大限度節(jié)約能源。4． 4． 負責生活水水質(zhì)報檢工作。6． 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。三、 三、綜合維修專業(yè)1． 1． 負責整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。3． 3． 負責物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。5． 5． 負責公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。7． 7． 負責一些臨時性的任務(wù)。2． 2． 負責向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。第三章 工程部規(guī)章制度第一節(jié) 第一節(jié) 2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報告工程部主管。 6．所有機房、設(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。 7．各機房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制。 9．所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應設(shè)置圍欄及警示標志。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使 用。15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。2． 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān) 文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 必須清楚了