【正文】 引起了政府有關部門的重視和行業(yè)有識之士的認同， 并逐步實施。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。但是，這些進行物業(yè)的投資、生產(chǎn) 、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。經(jīng)營與管理是兩個不同的概念。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 (7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務。 (5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服 務、經(jīng)營于一體。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有 償?shù)臒o形的商品——勞務與服務。 現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲 得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)?；谏鲜龇治觯拔飿I(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地、庭院。 (3)概念外延不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨立的房地產(chǎn) 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。 (1)稱謂領域不同。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有 不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。 estatｅ或real property。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。 三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分 與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且， 物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。 由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是 關系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。應該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。物業(yè)在供應上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。 (二)物業(yè)的社會屬性 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。 物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。 天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。而無論何種建筑物，其 基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎。 世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。 (2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。“物業(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。 物業(yè)管理的基本概念第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(上)第一章 (3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。物業(yè)的自然屬性主要指：因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質(zhì)內(nèi)容。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。 物業(yè)的永久性是就土地而言的。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。沒有配套設施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。 物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商 品的生產(chǎn)關系和財產(chǎn)關系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)?。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中 上揚、呈螺旋式上升的趨勢。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地 的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標，科學、合理地規(guī)劃、建設城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關系上。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。 “物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。 “不動產(chǎn)”一詞譯自英語real在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關系可見一斑。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)” 則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。 物業(yè)管理 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。這個范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。 物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵： (2)物業(yè)管理的服務對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。 一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設定 目標的一系列工作。 其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟 單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標和要求，管理實現(xiàn)方針、目標和要求。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理 。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物 業(yè)。物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術化的監(jiān)控。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀 60年代的英國。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。 第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權(quán) 單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。這就從根本上促進了服務態(tài)度的改變、服務質(zhì)量的改善和 管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這些專門組織的成立，表明這 一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理的經(jīng)營目標 是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層 次的服務、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強大的生命力。 物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。決策正確與否、計劃是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。 組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié) 和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結(jié)合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機器”。從一定意義上講，組織水平 的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。由于物業(yè)管理活動十分復雜， 涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。 控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)常控制監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況， 把實際情況與原定的目標、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。 協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標。 (二)物業(yè)管理的地位和作用 隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)經(jīng)濟的體制改革也在向縱深發(fā)展。這種新格局要求有與之相適應的房屋管理的新模式來代 替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。 在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。 物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用。住宅社會學研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。 因為 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進后續(xù)銷售工作的順利開展。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。 城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構(gòu) 各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所(站)。 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎上。 (三)市場機制在這種機制和 模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事