【正文】 護(hù)衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出 50 元錢說：那謝謝您，說實(shí)在 了，工人們今天也太累了， 50 元錢雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)員沒有收他們的錢。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運(yùn)材料。這三個(gè)人滿嘴酒 氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 停車場(chǎng)收費(fèi)是服務(wù)費(fèi)。 法院認(rèn)為： 被告收取原告停車場(chǎng)費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會(huì)對(duì)張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為： 因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn) 情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。 因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚(yáng)信。 在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個(gè)修復(fù)工作最后于第二天上午六時(shí)完成。 后備發(fā)電機(jī) 安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行需要。因?yàn)樵S多難題的成因 ,都是相當(dāng)復(fù) 雜的。 教為先。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病 ,蔓延到大街小巷。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉，但無任何效果。 三招并用 ,效果顯現(xiàn)。 采取措施： 海富管理處拓寬思路 ,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù) : 教 加大宣傳力度 ,提高宣傳藝術(shù)。 根據(jù)河南省《住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理辦法》規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭(zhēng)執(zhí)不一。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因?yàn)槿绱?，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成?fù)雜化問題的解決。 主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識(shí)（三項(xiàng)措施，一氣呵成，這樣積極主動(dòng)地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。而被告對(duì)房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。 后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。 業(yè)主如果按照自己的 意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動(dòng)之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會(huì)接受的，且不會(huì)造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，達(dá)到兩全其美的效果。 點(diǎn) 評(píng)： 物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。 審理： 某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下： 被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)的損害。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。 點(diǎn)評(píng)： 業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請(qǐng)表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后 方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與《業(yè)主公約》相抵觸。 物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險(xiǎn)費(fèi)。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施 日常維護(hù)的職責(zé)。 管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā) 現(xiàn)部分木地板已被水淹。 王某對(duì)物業(yè)公司寫出書面檢查。 點(diǎn)評(píng)： 人們都說辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。小馬簡(jiǎn)單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。 點(diǎn)評(píng)： 遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。當(dāng)時(shí)通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)間定于每晚 10： 00 以前。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。 點(diǎn)評(píng)： 執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致?？蛻魧?duì)物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。約過了五、六分鐘的時(shí)間，本身是電工的維修班長(zhǎng)巡視回來了，值班人員立即將剛才的報(bào)修情況向其匯報(bào)。胡女士開始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是 金錢債務(wù)，但是并不符合 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù) 的條件。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。 由于多數(shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時(shí)，對(duì)于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在 訂立商品房買賣合同 后。 案情分析： 汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問題： 一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？ 購(gòu)房人與開發(fā)商簽約購(gòu)房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購(gòu)房 人已經(jīng)取得了所購(gòu)買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主?！睹穹ㄍ▌t》第 92 條 沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必 要費(fèi)用。 且《合同法》第 10 條第 2 款也明文規(guī)定 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 A 公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的 B 公司同意，接替 B 公 司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。后來，有個(gè)新公司進(jìn)場(chǎng)沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè) ?quot。 《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。 點(diǎn)評(píng)： 現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對(duì)物業(yè)管理公司只認(rèn)可服務(wù)，不認(rèn)可管理。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問： 你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對(duì)？ 主管解釋說 并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時(shí)候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。因而合同文本的有效性非常重要。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果 A 公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知， A 公司對(duì)此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力 做出反應(yīng)。 本案中，原告對(duì)自己摔傷有明顯的過錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房?jī)?nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定： 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持 住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。 但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 第四：被告物業(yè)管理單位有過錯(cuò)。 據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過錯(cuò)行為承擔(dān)主要責(zé)任。 一般情況下，對(duì)欠租租戶的處理要依據(jù) 1998 年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對(duì)欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可 以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。 就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠(chéng)懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。 幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。年終總結(jié)時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)收費(fèi)率達(dá) 96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗(yàn)，該管理員說了這樣一個(gè)事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個(gè)層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對(duì)方的名字叫錯(cuò)了。該案例中的管理員吸取了搞錯(cuò)業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3 條第 4 款規(guī)定 本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。由于 A 公司是無合同管理，按照《條例》第 25 條第 2 款，業(yè)主 可以不支付 物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長(zhǎng)時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司 不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。 因新買房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 案例介紹： 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部 房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。 律師分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。 無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦 案情介紹 : 初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。 值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門處理好了該問題。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。 為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。 1業(yè)主相互投訴怎么辦 案情介紹： 一天晚 11： 30 分，現(xiàn)代城某樓 2704 房業(yè)主陳女士投訴 2604 房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。在這種情況下，管理人員又到 2604 家中協(xié)調(diào)，請(qǐng)她換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法）。 輕輕按了幾遍，都沒有動(dòng)靜。這位業(yè)主卻快速走了過來。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 如何處理住戶家里跑水的問題 案情介紹 : 某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。 該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。所以在這個(gè)問題上，物管公司亦沒有疏漏。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。 正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動(dòng)彈不得，頓時(shí)引起全幢居民議論紛紛。 審理與評(píng)析 : 這個(gè)案例涉及的是出租人修繕房屋時(shí)疏于防范的法律責(zé)任問題。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排 放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。此類情況如相鄰 一方的行為超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國(guó)家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來處理。 本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū) 24 小時(shí)不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。 2020 年 4 月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始 出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。 點(diǎn)評(píng)： 權(quán)利人在對(duì)房屋行使使用 權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。 污水管道返水怎么辦 案情介紹： 去年秋天的一個(gè)上午， 3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏 返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免