【正文】 (二)居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量?jī)?個(gè)方面。 改革開(kāi)放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開(kāi)放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了 全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱(chēng)，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)； (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化管理模式并存，逐步地向單 一的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過(guò)渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。80年代物業(yè)管理開(kāi)始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來(lái)。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。 (二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù) 物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類(lèi)房屋納入物業(yè)管理范圍。 物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。介入的時(shí)間要根據(jù) 物業(yè)的開(kāi)發(fā)情況，或者在設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷(xiāo)售階段適時(shí)介入。 物業(yè)管理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍 內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。 社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。 綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開(kāi)展多樣化、全方位、多功能的服務(wù) 。 如要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 (三)地區(qū)組織 屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門(mén)與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織 的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。 有現(xiàn)代化的各種專(zhuān)業(yè)設(shè)備，這是專(zhuān)業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向 智能化方向發(fā)展。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門(mén)成為獨(dú)立 的法人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開(kāi)發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供 勞務(wù)商品的管理行為。這使原來(lái)以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門(mén)作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問(wèn)題。因而 都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)舒適高效的工作和居住環(huán)境。 (四)城市管理的基礎(chǔ)工作 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代 家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來(lái)越重要。所以，良好的物業(yè)管理使購(gòu)房人放心、安心，因而具有深化、促進(jìn)和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的 、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管理，打破部門(mén)、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，投資于中國(guó)大陸房地產(chǎn)的外商也正 在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來(lái)管理自己在中國(guó)大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國(guó)大陸置業(yè)的一招。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變 城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，為樹(shù)立城市形象、完善城市功能起積極推動(dòng)作用。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提。按程序 來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的落腳點(diǎn)。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類(lèi)住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實(shí)施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個(gè)管理環(huán)節(jié)、各級(jí)職能部門(mén)的主動(dòng)性。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。例如，機(jī)電 設(shè)備維修承包給專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專(zhuān)業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專(zhuān)業(yè)清潔公司。 第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過(guò)早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。 物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán) 多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國(guó)。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營(yíng)性的規(guī)劃。 經(jīng)營(yíng)管理合起來(lái)講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。 另一種說(shuō)法是根據(jù)英語(yǔ)的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。“物業(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來(lái)，主要區(qū)別有： (1)稱(chēng)謂領(lǐng)域不同。 從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來(lái) 越多的人們所認(rèn)識(shí)。沒(méi)有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿(mǎn)足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建造、銷(xiāo)售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。英語(yǔ)中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱(chēng)，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿(mǎn)足人們各種需要的特性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。沒(méi)有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿(mǎn)足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來(lái) 越多的人們所認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。 從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來(lái)，主要區(qū)別有： (1)稱(chēng)謂領(lǐng)域不同?！拔飿I(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。 關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類(lèi)著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇； (2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施； (3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路。而無(wú)論何種建筑物，其 基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位 移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。 與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)入物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且， 物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，而且是一個(gè)權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)” 則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱(chēng)謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng)。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”一詞來(lái)替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè) 管理的區(qū)別。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有 償?shù)臒o(wú)形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)。經(jīng)營(yíng)與管理是兩個(gè)不同的概念。從 這個(gè)角度上說(shuō)，管理性的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義，一是指其組織管理的過(guò)程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)。其二，管理形態(tài)不同。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。與沒(méi)有管理的、無(wú)序的房屋經(jīng)營(yíng)和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿(mǎn)生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。 三、物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專(zhuān)業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。這些專(zhuān)門(mén)組織的成立，表明這 一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專(zhuān)業(yè)型。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計(jì)劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。從一定意義上講，組織水平 的高低，直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門(mén)之間的活動(dòng) 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級(jí)各部門(mén)之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)分散 管理的辦法，以及用計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問(wèn)題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開(kāi)發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ，使開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在?，F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱(chēng)心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。 物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)際接軌的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。由此可見(jiàn)，良好的物業(yè)管理是加快中國(guó)房地產(chǎn)同國(guó)際接軌、改善中國(guó)大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機(jī)制的不同，兩者又有著原則 上的區(qū)別。業(yè)主和管理公司通過(guò)招標(biāo)投標(biāo) 來(lái)簽訂委托管理服務(wù)合同，開(kāi)展業(yè)務(wù)。在這種機(jī)制和 模式下，轄區(qū)的住戶(hù)做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。 (二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程由開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)的 最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。 (三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn) 城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房?jī)纱蟛块T(mén)。 如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。 第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營(yíng)型也就向