【正文】 當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動(dòng)，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾 打掃干凈，才能把證件還給他們。 醉酒違規(guī) 婉言糾正 案情介紹： 一個(gè)晚上，月朗星稀。 車輛保管關(guān)系是車主與停車場(chǎng)形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。 緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以 被我國(guó)法律所認(rèn)可。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開(kāi)一看，竟然不是投訴信而是 表?yè)P(yáng)信。 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見(jiàn)后，估計(jì)最少須要 8 個(gè)小時(shí)才能更換修復(fù)。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。既要講道理 ,使之不想 ,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施 ,使之不能、不敢。 三、違規(guī)篇 有人逗留損毀綠地怎么辦 案情介紹： 海富花園前原來(lái)有一片敞開(kāi)式綠地。從 1996 年起，乙租住甲北房最西 2 間，并從西起第一間門前向南 米處自建一個(gè) 8 平方米廚房。 點(diǎn)評(píng)： 聰明的人不是不犯錯(cuò)誤，而 是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。 因此，他不同意楊女士的訴訟請(qǐng)求。 按照國(guó)家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬(wàn)一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來(lái)不利影響。 分析： 本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問(wèn)題。仲裁委員會(huì)在調(diào)解無(wú)法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營(yíng)養(yǎng)等費(fèi)用 820 元。 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦 案情介紹： 劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線 ，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。 管理處對(duì)此事很不滿 ,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問(wèn)題，他要求管理處作 二次加壓或管道改造，管理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽(tīng)勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開(kāi)門后忘記把鑰匙取下來(lái)了，樓上還有好幾家正在裝修，萬(wàn)一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走……想到這里，小馬走過(guò)去按響了 101 室的門鈴。從這個(gè)意義上講，一個(gè)好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)好的思想工作者。于 是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦 租住戶能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。開(kāi)發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。 點(diǎn)評(píng)： 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作 效率，本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒(méi)有爭(zhēng)議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。不過(guò)，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時(shí)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及房屋交付的程序，作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。 二審判決： 二審法院正是考慮到 A 公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)《條例》中的 可以不支付 而不是 應(yīng)當(dāng)不支付 ，又使二審法院能在 可以 二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì) A 公司加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。 業(yè)主不服上述 判決，提起上訴。 尊重業(yè)主，從記住姓名開(kāi)始 案例介紹： 某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個(gè)通用廠房長(zhǎng)區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。向老板提出，請(qǐng)他們?cè)诘陜?nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來(lái)倒掉。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過(guò)程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。這些文本當(dāng)然要通過(guò)律師審核，但僅僅通過(guò)律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見(jiàn)。仿佛物業(yè)公司一說(shuō)管理，就是想凌駕于客戶之上似的。要員 的姓名，碰面時(shí)主動(dòng)打招呼，對(duì)方連連稱贊物業(yè)管理到位。 因此 A 公司的行為屬無(wú)合同管理，或 自行提供服務(wù) 。如果購(gòu)房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原 因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。 胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供 暖費(fèi)。班長(zhǎng)說(shuō) :這個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。 上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)。 一周后的晚 9： 20 分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映 2604 家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺(jué)得原來(lái)商定的時(shí)間過(guò)晚，要求物業(yè)公司通知 2604 業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)?；蛟S業(yè)主還沒(méi)有擺脫 被驚擾的不快，不冷不熱地說(shuō)個(gè)謝謝就回房里去了。 點(diǎn)評(píng)： 這個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問(wèn)題。同時(shí)，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。 《民法通則》規(guī)定：個(gè)人利益與集體利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)放棄個(gè)人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。 據(jù)此，仲裁委員會(huì)根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第 144 條、第 145 條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)， 侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療 及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了 以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹? 本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個(gè)方面： 相鄰?fù)L(fēng) 相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過(guò)門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開(kāi)關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。 廁所裝修引發(fā)糾紛 案情介紹 : 楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20 多年來(lái)，一直相安無(wú)事。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示： 我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？ 此時(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說(shuō)著風(fēng)涼話，更助長(zhǎng)了業(yè)主的不滿情緒。 1991 年 6 月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿越、逗留的綠地中 ,同時(shí)將警示語(yǔ)由刺眼的 請(qǐng)勿踐踏草地、違者罰款 更改為動(dòng)心的 足下留情、春意更濃 ，讓人舉目可及怦然心動(dòng) 。直到 3 月 27 日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，因其無(wú)工作證件而拒絕打開(kāi)配電房的門。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來(lái) ,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,39。 消防電梯 安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過(guò)載。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償 ?quot。 停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開(kāi)鋒芒，勸說(shuō)另兩位同行者： 麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對(duì)誰(shuí)都不好。 點(diǎn)評(píng)： 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來(lái)軟的，也不能一味動(dòng)硬的。 裝修工人弄臟公共場(chǎng)所地面不打掃怎么辦 案情介紹： 一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來(lái)不少裝修材料。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無(wú)脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到 位，無(wú)失職責(zé)任。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會(huì)影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時(shí)回家休息。 點(diǎn)評(píng)： 解決難題一招靈的時(shí)候也有 ,但為數(shù)不多。 如何治理亂貼亂畫(huà) 案情介紹： 亂派招貼 ,被人戲 稱為城市的 牛皮癌 。灑了水 ,請(qǐng)你坐 ,你會(huì)去坐嗎 ?), 使人們盡享自然 ,而又無(wú)法作出 石筍系馬 等煞風(fēng)景之舉。甲要求排除妨礙的要求是正當(dāng)?shù)?。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位 置打空調(diào)孔。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來(lái)了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房?jī)?nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒(méi)有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問(wèn)題民事責(zé)任的規(guī)定。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣 500 元。究竟誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？ 某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報(bào)修后正派 修理。 根據(jù)相關(guān)的法 律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。小馬把錢硬塞回去，說(shuō)聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開(kāi)了。最后， 2604 業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與 2704 業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的 10： 00 改為 9： 00，雙方取得了諒解。 針對(duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。 1租住戶搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦 案例介紹： 去年 9 月 18 日，海富花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。 點(diǎn)評(píng)： 米盧調(diào)教中國(guó)球隊(duì)有句名言，叫 一切看態(tài)度 。 開(kāi)發(fā)商 與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商 基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 開(kāi)發(fā)商既然 選聘了物業(yè)管理公司 ，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)， 在訂立商品房買賣合同時(shí) 告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。 但如果同時(shí)參照《民法通則》中的 無(wú)因管理 ，本案就較容易解決了。 沒(méi)有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi) 案情介紹 : 小區(qū)部分業(yè)主以 A 物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱 A 公司）沒(méi)有與業(yè)主或開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。 點(diǎn)評(píng)： 案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問(wèn)題。管理 處主管于是又再次登門，找到該店老板。 客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做 案情介紹： 某高級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司 A 公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。 第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。 案例分析： 一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。 但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。 審理： 物業(yè)公司沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損 失費(fèi)。這一件小事說(shuō)明了物業(yè)管理處處都有文章可做。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。 點(diǎn)評(píng)： 《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定， 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣 合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。合同法第九十九條所講的抵消是 指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外 . 開(kāi)發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。